TJRN - 0800024-21.2022.8.20.5133

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0800024-21.2022.8.20.5133 Polo ativo POSTO RAISSA LTDA Advogado(s): THIAGO IGOR ALVES DE OLIVEIRA Polo passivo COMERCIAL NOVA JERUSALEM LTDA Advogado(s): VICTOR HUGO RODRIGUES FERNANDES DE OLIVEIRA, FRANCISCO DE ASSIS COSTA BARROS, PAULA ERONDINA ROCHA DE SOUZA LEAO EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR DANOS.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL.

RESCISÃO ANTECIPADA POR PARTE DO LOCADOR.

ROMPIMENTO UNILATERAL INJUSTIFICADO.

QUEBRA DE EXPECTATIVA.

VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA.

INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL.

PENALIDADE DEVIDA.

CRÉDITO PERSEGUIDO PELA PARTE AUTORA QUE DEVE SER IMPOSTO AO RÉU, UMA VEZ QUE ESTE NÃO SE DESINCUMBIU DO ONUS PROBATÓRIO.

INTELIGÊNCIA DO ART. 373, II, DO CPC.

REDUÇÃO DA COMINAÇÃO.

CABIMENTO.

ADEQUAÇÃO AOS TERMOS DO CONTRATO.

ALTERAÇÃO PARCIAL DO DECISUM.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e prover parcialmente o apelo, nos termos do voto do Relator, parte integrante do julgado.

RELATÓRIO Cuida-se de Apelação Cível interposta pelo COMERCIAL NOVA JERUSALEM LTDA, em face da sentença proferida nos autos da Ação nº 0800024-21.2022.8.20.5133, movida pelo POSTO RAISSA LTDA, prolatada nos seguintes termos: “Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I do CPC, julgo parcialmente procedente a pretensão autoral para CONDENAR a empresa COMERCIAL NOVA JERUSALEM LTDA – EPP a pagar ao POSTO RAISSA LTDA o importe. de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de multa contratual, montante este que deve ser atualizado com juros de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária pelo IGP-M a partir do distrato em 16.08.2021 (ID 81192707).

Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, estes na razão de 50% ao Réu e 50% ao Autor, tendo em conta o tempo de duração da demanda, a complexidade da causa e o desempenho dos profissionais, consoante art. 85, § 2º do Código de Processo Civil.

Sendo a parte autora beneficiária da gratuidade judicial, as obrigações decorrentes da sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade nos termos do art. 98, §§ 2º e 3º, do NCPC.

Publique-se.

Registre-se na forma determinada pelo Código de Normas da CGJ/RN.

Intimações necessárias” Os aclaratórios foram rejeitados ao Id. 22232828.

Irresignado, o recorrente persegue a reforma do édito judicial de primeiro grau.

Em suas razões (Id. 22232831), aduz a parte apelante, em síntese: a) as partes firmaram contrato de locação em 15/08/2021, com prazo de 5 (cinco) anos; b) no dia 16/08/2021, o apelado realizou o pagamento antecipado referente aos cinco primeiros meses do contrato, conforme cláusula 4.1; c) “no mesmo dia, antes da transferência bancária ser realizada, a Apelante já tinha informado ao Apelado a desistência na locação do imóvel, devolvendo integralmente, em 17/08/2021, o valor que havia sido antecipado e enviado minuta de distrato”; d) o recorrido não aceitou a desistência da locação, apresentando notificação em 26/08/2021, na qual buscava perdas e danos e multa contratual; e) prontamente devolveu os valores dispendidos com o imóvel, tendo depositado em favor do apelado deste o valor de R$ 5.957,87 (cinco mil, novecentos e cinquenta e sete reais e oitenta e sete centavos); f) “a desistência da locação se deu devido à perda de confiança na pessoa do Sr.

Romualdo Varela Bezerra Júnior, representante legal do Apelado, devido a constantes pressões e perturbadoras exigências que estavam fora do acordado, desde antes da assinatura do contrato”; g) “O Apelado sequer chegou a tomar posse do imóvel para lá iniciar suas atividades econômicas e todos os valores alegados como gasto foram devolvidos”; h) “em havendo quebrar da fidúcia decorrente de infração contratual praticada pelo LOCATÁRIO antes mesmo de este receber o imóvel objeto da locação, para evitar problemas futuros, poderá o LOCADOR desistir de dar continuidade ao contrato de locação com base no que autoriza o art. 9º, II, da Lei do Inquilinato (8.245/1991); “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Ao fim, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar o julgado, reconhecendo a improcedência dos pedidos autorais ou a redução da multa “à quantia de R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais) adequando o dispositivo sentencial à sua fundamentação que estabeleceu a data de 16.08.2021 para o distrato”.

Contrarrazões ao Id. 22232842, ocasião em que pretende a manutenção do decisum.

Ausente as hipóteses do art. 178 do CPC, a ensejar a intervenção do Ministério Público. É o relatório.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço da Apelação Cível.

Cinge-se o mérito do recurso em aferir o acerto do édito que julgou parcialmente procedente o pedido autoral para condenar a parte ré “no importe de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de multa contratual, montante este que deve ser atualizado com juros de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária pelo IGP-M a partir do distrato em 16.08.2021” Vislumbra-se, no entanto, que as argumentações recursais afiguram-se frágeis e incapazes de afastar as conclusões da origem.

Pela inteligência do art. 373 do CPC, o ônus da prova incumbe: “I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor”.

In casu, a parte apelante, na condição de locadora do prédio comercial descrito no contrato de locação (Id. 22232661) desistiu da avença um dia após a sua celebração ao argumento de quebra de confiança e violação ao princípio da boa-fé por parte do demandante, restituindo os valores dispendidos por este.

Na espécie, todavia, à luz da produção probatória existente, examinada detidamente nesta oportunidade, ficou comprovado que o contrato restou assinado em 15.08.2021, com prazo de 5 (cinco) anos, ocasião em que foram ajustados os termos da pactuação e as obrigações das partes, bem como convencionados os valores a serem adimplidos.

Neste contexto, não prosperam as alegações do recorrente de que as exigências realizadas pelo requerido fomentaram” a perda de confiança na pessoa do Sr.

Romualdo Varela Bezerra Júnior, representante legal do Apelado”, até porque relata que estas ocorriam “desde antes da assinatura do contrato” e “ainda na fase de tratativas”, mas mesmo assim, confirmou a contratação ao proceder à assinatura do negócio jurídico em 15.08.2021.

Com efeito, ainda que o demandante não tenha entrado na posse do imóvel, por ausência de entrega as chaves, a legítima expectativa gerada ao autor pela contratação se perfectibilizou, tendo em vista também as reformas previamente realizadas para ingresso no bem.

No particular, destacou o julgador singular: “No caso em análise, apesar da confiança ser questão pessoal, é certo que havia um ajuste recém-firmado entre as partes.

A data, inclusive, do contrato é de 15 de agosto de 2021 (com firmas reconhecidas nas datas de 05.08 e 22.09.2021), o que demonstra o arrastamento das negociações para fechamento, porém, o fato da ré exigir determinadas vistorias não previstas em contrato não é motivo suficiente para justificar a rescisão unilateral pela autora.

A Requerente estava protegida pelo contrato, mais especificamente pela cláusula 9.1: (…).

Vê-se que a Requerente CONFIRMOU documentalmente ter recebido o posto de gasolina em perfeitas condições e as despesas realizadas após esta data deveria ser da respectiva responsabilidade, não havendo qualquer obrigação por parte da locadora, ora requerida, neste sentido.

Inclusive, quanto a placa de identificação, a cláusula 10.1 também protegia a Requerida na ausência da obrigação de fazê-lo, ficando sob a responsabilidade da autora.

A conversa entre as partes em redes sociais, aborrecimentos durante o contrato, a cobrança de melhoras no imóvel, meros e-mails mencionando desgosto ou falta de confiança são insuficientes para motivar uma rescisão contratual.

E mais: a rescisão motivada deve ser alicerçada em causas ajustadas entre as partes ou nas hipóteses legais, não podendo a quebra da confiança ser utilizada como fundamento genérico para tanto. (...) O que se percebe dos autos é que o contrato era perfeito entre as partes e a requerida rescindiu unilateralmente apenas por aparente situação de stress que passava com a cobrança pelo locatário de determinados itens específicos que este último sequer tinha direito.

Por outro lado, o que se vê do locatário é que este investiu, fez reformas, pagou o valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) e teve a legítima expectativa frustrada quando a requerida, sem qualquer aviso ou justificativa palpável decidiu por termo ao contrato já formado.

Destaco que a devolução do importe mencionado pela ré à autora demonstra boa-fé na relação contratual, entretanto, insuficiente para tornar justa a rescisão unilateral.” (destaques acrescidos) Assim sendo, evidenciada justificativa ilegítima para rescisão unilateral e infringência do demandado ao dever de boa-fé previsto nos art. 422, do CC, é de se corroborar com o entendimento expresso na origem, uma vez que devidamente embasado nas circunstâncias fáticas e jurídica dos autos.

Nesta ordem de ideias, é de consignar que não trouxe a parte recorrente os meios de provas mínimos a corroborar suas alegações, não se desincumbindo, assim, de comprovar os fatos constitutivos do seu direito, como preceitua o art. 373, inciso II, do CPC.

Portanto, não se observando a hipótese do art. 9º, II, da Lei do Inquilinato, inafastável a multa contratual prevista na cláusula 2.2, in litteris: ““Antes do vencimentos dos primeiros 05 (cinco) anos de locação do imóvel em referência, não poderá a LOCADORA retomá-lo, salvo se motivada por infração contratual da LOCATÁRIA, e nos termos previstos pela Lei de Locações; nem poderá esta última devolvê-lo à LOCADORA, sob pena de pagar multa equivalente a 03 (três) meses de aluguel, devidamente atualizados e em valor correspondente ao preço do aluguel praticado durante o período do cumprimento do contrato.” Por fim, registre-se que o montante da multa aplicado deve ser de 03 (três) meses “em valor correspondente ao preço do aluguel praticado durante o período do cumprimento do contrato”, devidamente atualizado. À vista disso, considerando-se que o distrato ocorreu em 16.08.2021, a multa deve corresponder a três meses do valor do aluguel vigente durante aquele período de cumprimento, qual seja, R$ 7.000,00 (sete mil reais) mensais, eis que este era o preço do aluguel praticado, consoante se infere da cláusula 4.1.

Ante o exposto, vota-se por conhecer e prover parcialmente o apelo, somente para reduzir a multa aplicada ao quantum de R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais) – ou seja, três meses de R$ 7.000,00 (sete mil reais) mensais –, mantendo o julgado em todos os seus termos.

Diante do resultado da insurgência, redimensiono a sucumbência recíproca para a proporção de 60% para o autor e 40% para o réu.

Deixo de majorar a verba honorária fixada na origem, a teor do que estatui o art. 85, §11, do CPC. É como voto.

Natal, data do registro eletrônico.

Desembargador Cornélio Alves Relator Natal/RN, 18 de Março de 2024.