TJRN - 0803735-95.2021.8.20.5124

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0803735-95.2021.8.20.5124 Polo ativo FORMA EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): LUKAS DARIEN DIAS FEITOSA, LOUISE MAGNA GOMES GALVAO, DANILO FELIPE DE ARAUJO LIMA Polo passivo HEBER DIOGENES DE CARVALHO JUNIOR e outros Advogado(s): ARTHUR VICTOR DE MACEDO CAMPELO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

CULPA RECÍPROCA.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

Caso em exame 1.

Apelação cível interposta por Forma Empreendimentos Ltda - EPP contra sentença que julgou procedente ação ordinária ajuizada por Heber Diógenes de Carvalho Junior e outro, rescindindo contrato de compra e venda de imóvel e condenando a requerida à devolução integral do valor pago pelos promitentes compradores, no montante de R$ 48.299,82, acrescidos de juros de mora e correção monetária.

II.

Questão em discussão 2.

A questão em discussão consiste em determinar a responsabilidade pela rescisão contratual em promessa de compra e venda de imóvel e a consequente aplicação das cláusulas de retenção de valores, questionando-se a determinação de devolução integral dos montantes pagos pelos promitentes compradores.

III.

Razões de decidir 3.

A controvérsia encontra-se inserida no âmbito das relações de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, com a apelante enquadrando-se como fornecedora e os apelados como consumidores destinatários finais. 4.

A análise dos elementos probatórios revela culpa recíproca no inadimplemento das obrigações contratuais: os apelados encontravam-se em mora quanto ao pagamento de parcelas vencidas entre julho de 2020 e março de 2021, enquanto a apelante incorreu em substancial atraso na entrega do empreendimento. 5.

O inadimplemento temporal da apelante assume particular gravidade, considerando que o atraso na entrega do imóvel constitui violação fundamental do contrato, afetando diretamente a finalidade precípua do negócio jurídico e frustrando as legítimas expectativas dos adquirentes. 6.

Em situações de culpa recíproca, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a solução mais equânime consiste na restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, evitando-se o enriquecimento sem causa de qualquer das partes contratantes. 7.

As cláusulas contratuais de retenção somente se justificam nas hipóteses de culpa exclusiva do promitente comprador, situação que não se verifica na espécie, sendo sua aplicação violadora dos princípios consumeristas.

IV.

Dispositivo e tese 8.

Recurso de apelação desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 3º; CPC, arts. 85, § 11, e 98, § 5º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento à Apelação Cível, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta pela Forma Empreendimentos Ltda - EPP contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim/RN que, nos autos da Ação Ordinária nº 0803735-95.2021.8.20.5124, ajuizada por Heber Diógenes de Carvalho Junior e outro, julgou procedente o pedido autoral, rescindiu o contrato de compra e venda de imóvel, condenou a requerida a devolver a integralidade do valor pago pelos promitentes compradores, no montante de R$ 48.299,82, acrescidos de juros de mora e correção monetária, e, por fim, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Em suas razões recursais (ID 30534554), a apelante explica que a controvérsia jurídica principal reside na determinação da parte responsável pela rescisão contratual e na consequente aplicação das cláusulas de retenção de valores previstas no instrumento particular de promessa de compra e venda.

Sustenta, em suma, que a desistência do negócio decorreu de culpa exclusiva dos apelados, devendo prevalecer as disposições contratuais que estabelecem a retenção do valor do sinal e de percentual sobre as parcelas pagas, bem como a restituição dos valores remanescentes de forma parcelada, em oposição à decisão de primeira instância que determinou a devolução integral e em parcela única.

Ao final, requer a reforma integral da sentença para que sejam aplicadas as cláusulas contratuais de retenção (30%), ou, subsidiariamente, a retenção de 25% dos valores pagos, com a condenação dos apelados aos ônus sucumbenciais.

Nas contrarrazões (ID 30534560), a parte apelada rechaça as teses do recurso, pugnando pelo seu desprovimento.

O Ministério Público se manifestou pelo não interesse no feito (ID 31842933). É o relatório.

VOTO Preenchidos os pressupostos, conheço do recurso.

De início, defiro a gratuidade de justiça em favor da apelante tão somente para isentá-la do recolhimento do preparo recursal, nos termos do art. 98, § 5º, do CPC (“A gratuidade poderá ser concedida em relação a algum ou a todos os atos processuais, ou consistir na redução percentual de despesas processuais que o beneficiário tiver de adiantar no curso do procedimento”).

Cinge-se o mérito recursal à análise da responsabilidade pela rescisão contratual em promessa de compra e venda de imóvel e à consequente aplicação das cláusulas de retenção de valores, questionando-se a determinação de devolução integral dos montantes pagos pelos promitentes compradores.

A controvérsia estabelecida nos presentes autos encontra-se inserida no âmbito das relações de consumo, sendo inequívoca a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, conforme acertadamente reconhecido pelo magistrado a quo.

A apelante, na qualidade de incorporadora e vendedora do empreendimento imobiliário, enquadra-se perfeitamente no conceito de fornecedora previsto no artigo 3º do CDC, enquanto os apelados, como adquirentes do imóvel na condição de destinatários finais, ostentam a qualidade de consumidores.

A questão central que se apresenta para deslinde refere-se à determinação da parte responsável pelo desfazimento do negócio jurídico, tema que encontra disciplina específica na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a qual estabelece que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

A análise pormenorizada dos elementos probatórios carreados aos autos revela, de forma cristalina, a configuração de culpa recíproca no inadimplemento das obrigações contratuais.

De um lado, os apelados encontravam-se em mora quanto ao pagamento de parcelas vencidas no período compreendido entre julho de 2020 e março de 2021, circunstância que caracteriza descumprimento de suas obrigações pecuniárias.

De outro lado, a apelante incorreu em substancial atraso na entrega do empreendimento, tendo o habite-se sido expedido somente em 28 de agosto de 2019 e o termo de vistoria realizado em 31 de outubro de 2019, quando o prazo contratual, mesmo considerando a cláusula de tolerância, expirava em 20 de maio de 2019.

O inadimplemento temporal da apelante assume particular gravidade quando se considera que o atraso na entrega do imóvel constitui violação fundamental do contrato, afetando diretamente a finalidade precípua do negócio jurídico e frustrando as legítimas expectativas dos adquirentes.

A mora do vendedor em contratos imobiliários não pode ser equiparada, em termos de consequências jurídicas, ao mero atraso no pagamento de parcelas pelo comprador, especialmente quando aquela se estende por período significativo e compromete a viabilidade do empreendimento.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido que, em situações de culpa recíproca, a solução mais equânime consiste na restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, evitando-se o enriquecimento sem causa de qualquer das partes contratantes.

A pretensão da apelante de aplicar as cláusulas contratuais de retenção, estabelecendo desconto de 30% sobre os valores pagos, ou subsidiariamente de 25%, não encontra amparo no ordenamento jurídico quando configurada a culpa recíproca.

As cláusulas de retenção somente se justificam nas hipóteses de culpa exclusiva do promitente comprador, situação que não se verifica na espécie.

A aplicação de tais cláusulas, nas circunstâncias dos autos, resultaria em manifesto desequilíbrio contratual e violação aos princípios consumeristas.

Ademais, a restituição integral dos valores pagos constitui medida que melhor atende ao princípio da reparação integral e ao restabelecimento do status quo ante, impedindo que a apelante se beneficie economicamente de sua própria mora contratual.

A manutenção de qualquer percentual dos valores pagos pelos apelados configuraria enriquecimento ilícito da incorporadora, circunstância vedada pelo ordenamento jurídico.

Em conclusão, a sentença atacada encontra-se em perfeita consonância com a legislação aplicável e com a jurisprudência consolidada dos tribunais superiores, tendo o magistrado a quo procedido à correta análise dos fatos e à adequada aplicação do direito, reconhecendo a culpa recíproca e determinando a restituição integral dos valores pagos pelos promitentes compradores, solução que se revela a mais justa e equânime para a composição do litígio.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida, majorando os honorários sucumbenciais para 15% sobre o valor da condenação (art. 85, § 11, CPC). É como voto.

Desembargador Dilermando Mota Relator L Natal/RN, 12 de Agosto de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0803735-95.2021.8.20.5124, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 12-08-2025 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (NÃO VIDEOCONFERÊNCIA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 30 de julho de 2025.