TJRN - 0853397-82.2016.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SECRETARIA JUDICIÁRIA DO SEGUNDO GRAU APELAÇÃO CÍVEL (198) nº 0853397-82.2016.8.20.5001 (Origem nº ) Relator: Desembargador GLAUBER ANTONIO NUNES REGO – Vice-Presidente ATO ORDINATÓRIO Com permissão do art. 203, § 4º do NCPC e, de ordem da Secretária Judiciária, INTIMO a(s) parte(s) recorrida(s) para contrarrazoar(em) o Recurso Especial dentro do prazo legal.

Natal/RN, 30 de janeiro de 2024 TULIO FERNANDES DE MATTOS SEREJO Servidor(a) da Secretaria Judiciária

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0853397-82.2016.8.20.5001 Polo ativo SUERDA KARLA UBARANA DE ANDRADE Advogado(s): OVIDIO FERNANDES DE OLIVEIRA SOBRINHO, MARCELO MACIEL FERNANDES DE OLIVEIRA Polo passivo CAPUCHE CORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado(s): THIAGO JOSE DE ARAUJO PROCOPIO, ALEXANDRE JOSE RIBEIRO BANDEIRA DE MELLO Embargos de Declaração em Apelação Cível nº 0853397-82.2016.8.20.5001.

Embargante: Capuche SPE 1 Empreendimentos Imobiliários LTDA.

Advogado: Dr.

Thiago José de Araújo Procópio.

Embargada: Suerda Karla Ubarana de Andrade.

Advogado: Dr.

Ovídio Fernandes de Oliveira Sobrinho.

Embargado: Polo Multisetorial Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não-Padronizados.

Relator: Desembargador João Rebouças.

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

EFEITOS MODIFICATIVOS.

ALEGADA A PRESENÇA DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO EMBARGADO.

NÃO CARACTERIZAÇÃO.

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA DA COBRANÇA DO ITIV ANTECIPADO.

MATÉRIA DEVIDAMENTE ANALISADA POR OCASIÃO DO JULGAMENTO DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL.

PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO JULGADO.

IMPOSSIBILIDADE.

AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DISPOSTOS NO ART. 1.022 DO CPC.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. - Consoante dicção emanada do art. 1.022 do CPC os Embargos de Declaração visam sanar obscuridade ou contradição, bem como conduzir o Juiz ou Tribunal a pronunciar-se sobre ponto omitido, quando deveria ter se pronunciado. - Não comprovada qualquer dessas hipóteses, o recurso fica destituído de funcionalidade, restando somente a mera intenção de rediscutir a matéria, com o fim de forçar o julgador a adequar-se ao entendimento do recorrente. - “Os embargos de declaração não se prestam à manifestação de inconformismo ou à rediscussão do julgado” (STJ - AgInt no AREsp 1701614/SC - Relator Ministro Moura Ribeiro - Terceira Turma – j. em 29/03/2021).

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os estes autos em que são partes as acima identificadas.

Acordam os Desembargadores da Segunda Turma da Terceira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Embargos de Declaração interpostos por Capuche SPE 1 Empreendimentos Imobiliários LTDA. em face de Acórdão proferido no Id 20588823 que, por unanimidade de votos, conheceu e deu provimento parcial ao recurso interposto por Suerda Karla Ubarana de Andrade.

O julgado embargado se encontra assim ementado: “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

RECEBIMENTO POSTERIOR DE MULTA PELO PRÓPRIO ATRASO, NOS TERMOS DA CLÁUSULA 9 DO CONTRATO FIRMADO.

INDENIZAÇÃO JÁ RECEBIDA COMO COMPENSAÇÃO.

AUSÊNCIA DE VÍCIOS DE CONSENTIMENTO.

INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 104 E 138 E SEGUINTES DO CÓDIGO CIVIL.

VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO.

VULNERABILIDADE DO CONSUMIDOR QUE DEVE SER ANALISADA NO CASO CONCRETO.

ANATOCISMO.

ALEGAÇÃO DESPROVIDA DE VEROSSIMILHANÇA.

CONTRATO QUE NÃO TRAZ PREVISÃO DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS.

INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA QUE NÃO EXIME O AUTOR EM COMPROVAR MINIMAMENTE O DIREITO ALEGADO.

DEMAIS ENCARGOS PREVISTOS CONTRATUALMENTE.

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA DA “TAXA DE ANÁLISE JURÍDICA”, DA COBRANÇA DO ITIV ANTECIPADO E DA “TAXA DE CESSÃO DE CONTRATO”.

POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO COM O SALDO DEVEDOR.

TAXA SELIC.

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CORREÇÃO MONETÁRIA.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

PRECEDENTES. - A validade do negócio jurídico requer agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei (art. 104/CC); - O recebimento de multa pelo atraso na entrega do imóvel, reconhecido pela própria construtora, nos termos da Cláusula 9 do contrato firmado, vincula o signatário, notadamente porque, diante da ausência de prova da existência de um vício de consentimento, presume-se que, ao receber a referida indenização, tinha pleno conhecimento de que aceitava a compensação e de que ficava impossibilitado de exigir qualquer valor remanescente. - No que diz respeito ao anatocismo, é certo que o Código de Defesa do Consumidor franqueia a inversão do ônus da prova em favor deste.

Todavia, essa inversão não é automática, requerendo que as afirmações do consumidor sejam verossímeis de modo a demonstrar existência mínima do fato constitutivo do direito alegado, não havendo qualquer previsão de capitalização de juros no contrato firmado. - Quanto aos demais encargos cobrados, há muito a jurisprudência pátria vem acolhendo a alegação de abusividade da “Taxa de Análise Jurídica”, da “Taxa de Cessão de Contrato” e da cobrança do ITIV antecipado, devendo estas serem devolvidas ao adquirente devidamente atualizadas, na forma simples, haja vista a ausência de comprovação de má-fé, ou compensadas com as parcelas ainda a serem pagas do saldo devedor".

Em suas razões, aduz que o presente Acórdão encontra-se omisso, eis que “foi livremente entabulada obrigação contratual do comprador em arcar com as despesas cartoriais e o pagamento do imposto de transmissão, necessários ao devido registro do imóvel” (Id 21190022 - Pág. 5), bem como “o ITIV tem que ser adimplido antecipadamente de todo modo porque é cediço que o pagamento desse tributo deve ser operado previamente ao registro do compromisso ou da escritura de compra e venda do imóvel” (Id 21190022 - Pág. 6).

Defende, também, que “manter a condenação da parte ré à restituição dos valores pagos a título de ITIV significaria verdadeiro enriquecimento ilícito do comprador, nos termos do art. 884 do Código Civil” (Id 21190022 - Pág. 7).

Ao final, pugna pelo conhecimento e acolhimento dos embargos para sanar a omissão, a fim de emprestar ao recurso efeitos infringentes.

Não foram ofertadas contrarrazões (Id 21734814). É o relatório.

VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Compulsando os autos, verifica-se que a embargante pretende que seja sanada suposta omissão no Acórdão.

Apreciando as razões que ensejaram o manuseio dos Embargos de Declaração interpostos, percebe-se que, na verdade, pretende a embargante, tão-somente, a rediscussão da decisão, no que concerne, estritamente, à questão meritória do recurso, o que é inadmissível pela via escolhida, visto que a finalidade dos mesmos é restrita às hipóteses do art. 1.022, I, II e III do CPC, entre as quais não se inclui um novo pronunciamento judicial da matéria já decidida.

Com efeito, reputo inexistir qualquer eiva no que toca ao Acórdão recorrido, vez que este Relator se pronunciou sobre todas as questões imprescindíveis ao julgamento do recurso, não havendo as alegadas omissões, contradições, obscuridades ou sequer erro material relevante.

Aliás, cabe ressaltar, por oportuno, que no Acórdão embargado foi analisada pormenorizadamente a questão relativa à impossibilidade de cobrança antecipada do ITIV, inclusive citando julgado do Supremo Tribunal Federal (ARE: 798241 RJ - Relatora Ministra Cármen Lúcia - 2ª Turma - j. em 01/04/2014).

Nesse mesmo sentido: “AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO.

IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS.

FATO GERADOR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

IMPOSSIBILIDADE. 1.

A cobrança de ITBI é devida no momento do registro da compra e venda na matrícula do imóvel. 2.

A jurisprudência do STF considera ilegítima a exigência do ITBI em momento anterior ao registro do título de transferência da propriedade do bem, de modo que exação baseada em promessa de compra e venda revela-se indevida. 3.

Agravo regimental provido”. (STF - ARE 759964 AgR – Relator Ministro Edson Fachin - 1ª Turma - j. em 15/09/2015). “PROCESSUAL CIVIL.

VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC.

INEXISTÊNCIA.

DEVIDO ENFRENTAMENTO DAS QUESTÕES RECURSAIS.

INCONFORMAÇÃO COM A TESE ADOTADA.

TRIBUTÁRIO.

ITBI.

FATO GERADOR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

NÃO INCIDÊNCIA.

SÚMULA 83/STJ.

DECRETO 16.419/06.

LEI LOCAL.

SÚMULA 280/STF. 1.

Inexiste violação do art. 535 do CPC quando a prestação jurisdicional é dada na medida da pretensão deduzida, com enfrentamento e resolução das questões abordadas no recurso. 2.

A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o fato gerador de ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do imóvel, sendo inexigível no contrato de promessa de compra e venda.

Incide, portanto, a Súmula 83/STJ. 3.

Para se aferir a procedência das alegações recursais, seria necessário proceder à interpretação de norma local, a saber, o art. 2º do Decreto 16.419/2006.

O exame de normas de caráter local é inviável na via do recurso especial, em virtude da vedação prevista na Súmula 280 do STF, segundo a qual, "por ofensa a direito local, não cabe recurso extraordinário".

Agravo regimental improvido”. (STJ - AgRg no AREsp n. 813.620/BA - Relator Ministro Humberto Martins - 2ª Turma - j. em 17/12/2015).

Portanto, as matérias aventadas nos embargos não se tratam de questionamentos abarcados pelo art. 1.022 do CPC, mas de supostos errores in judicando, não ensejando, portanto, o acolhimento de um recurso meramente corretivo.

Neste palmilhar, da simples leitura do relatório que compõe o presente decisum, infere-se que a embargante não aponta quaisquer vícios no Acórdão impugnado, apenas tentando rebater fatos e fundamentos já enfrentados anteriormente.

Entende a jurisprudência do STJ que os embargos de declaração não são cabíveis para rediscutir ou rejulgar a causa, pois essa modalidade recursal é de fundamentação vinculada aos vícios do art. 1022 do CPC (omissão, contradição, obscuridade ou erro material).

Vejamos: “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

ALEGAÇÃO DE OMISSÃO.

PRETENSÃO DE REDISCUTIR A MATÉRIA JULGADA.

NÃO CABIMENTO.

ACÓRDÃO QUE APRECIOU TODOS OS PONTOS E QUESTÕES SUSCITADAS.

EMBARGOS REJEITADOS.

I - O acórdão impugnado está dotado de plenitude e idoneidade, com apreciação de todas as questões arguidas nas respostas preliminares das defesas e sustentações orais.

II - Os embargos de declaração não podem se prestar para rejulgar matéria suficiente e amplamente debatida pelo Tribunal, quando inexiste obscuridade, ambiguidade, contradição ou omissão no acórdão embargado.

III - Embargos de declaração rejeitados.” (STJ - EDcl no AgRg na CauInomCrim 60/DF - Relator Ministro Francisco Falcão - Corte Especial – j. em 30/03/2022 - destaquei). “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO.

RECURSO EXTRAORDINÁRIO.

NEGATIVA DE SEGUIMENTO.

VÍCIO.

INOCORRÊNCIA.

PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO JULGADO.

INADEQUAÇÃO.

VIOLAÇÃO DO ART. 93, IX, DA CF/88.

INOVAÇÃO RECURSAL.

PREQUESTIONAMENTO.

IMPOSSIBILIDADE.

EMBARGOS REJEITADOS. 1.

Inexiste qualquer ambiguidade, obscuridade, omissão ou contradição a ser sanada, uma vez que o acórdão embargado explicitou, fundamentadamente, as razões pelas quais manteve a decisão que negou seguimento ao recurso extraordinário. 2.

Não se prestam os aclaratórios para rediscutir matéria devidamente enfrentada e decidida pelo acórdão embargado.

Precedentes. 3.

Não se pode conhecer da alegada violação do art. 93, inciso IX, da Constituição Federal, pois se trata de indevida inovação recursal. 4.

Embargos de declaração rejeitados.” (STJ - EDcl no AgInt no RE nos EDcl no AgInt no AREsp 1788736/SC - Relator Ministro Jorge Mussi - Corte Especial – j. em 08/02/2022 - destaquei). “Os embargos de declaração não se prestam à manifestação de inconformismo ou à rediscussão do julgado” (STJ - AgInt no AREsp 1701614/SC - Relator Ministro Moura Ribeiro - 3ª Turma – j. em 29/03/2021).

Importa consignar que não se vislumbra qualquer ofensa aos princípios constitucionais informadores do processo, notadamente o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa (art. 5°, incisos LIV e LV da CF), tendo em vista que o feito tramitou regularmente, sem intercorrências.

Do mesmo modo, foram plenamente respeitadas as regras previstas no art. 489 do Código de Processo Civil, além do fato de que houve a devida fundamentação, apesar de contrária aos interesses da embargante, adequando-se à norma do art. 93, IX, da Constituição Federal.

Dessa forma, verificam-se despropositados os presentes embargos, tendo em vista que só poderiam ser acolhidos acaso existisse um dos vícios que autorizassem a sua interposição, o que não é o caso dos autos, posto que ultrapassam a previsão e os limites do art. 1.022 do CPC.

Até mesmo para fins de prequestionamento, observa-se que os dispositivos legais pertinentes foram devidamente analisados.

Face ao exposto, conheço e nego provimento ao recurso. É como voto.

Natal, data da sessão de julgamento.

Desembargador João Rebouças Relator Natal/RN, 6 de Novembro de 2023.

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete do Desembargador João Rebouças Embargos de Declaração nº 0853397-82.2016.8.20.5001 Embargante: SP1 Empreendimentos Imobiliários Ltda Embargada: Suerda Karla Ubarana de Andrade Relator: Desembargador João Rebouças DESPACHO Determino a intimação da parte embargada, por meio de seu procurador, para, querendo, no prazo de 05 (cinco) dias, oferecer contrarrazões aos Embargos Declaratórios.

Após, à conclusão.

Publique-se.

Natal, data na assinatura digital.

Desembargador João Rebouças Relator

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0853397-82.2016.8.20.5001 Polo ativo SUERDA KARLA UBARANA DE ANDRADE Advogado(s): OVIDIO FERNANDES DE OLIVEIRA SOBRINHO, MARCELO MACIEL FERNANDES DE OLIVEIRA Polo passivo CAPUCHE CORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado(s): THIAGO JOSE DE ARAUJO PROCOPIO Apelação Cível n° 0853397-82.2016.8.20.5001 Apelante: Suerda Karla Ubarana de Andrade.

Advogado: Dr.

Ovídio Fernandes de Oliveira Sobrinho.

Apelada: Capuche SPE 1 Empreendimentos Imobiliários LTDA.

Advogado: Dr.

Thiago José de Araújo Procópio.

Apelado: Polo Multisetorial Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não-Padronizados.

Relator: Desembargador João Rebouças.

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

RECEBIMENTO POSTERIOR DE MULTA PELO PRÓPRIO ATRASO, NOS TERMOS DA CLÁUSULA 9 DO CONTRATO FIRMADO.

INDENIZAÇÃO JÁ RECEBIDA COMO COMPENSAÇÃO.

AUSÊNCIA DE VÍCIOS DE CONSENTIMENTO.

INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 104 E 138 E SEGUINTES DO CÓDIGO CIVIL.

VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO.

VULNERABILIDADE DO CONSUMIDOR QUE DEVE SER ANALISADA NO CASO CONCRETO.

ANATOCISMO.

ALEGAÇÃO DESPROVIDA DE VEROSSIMILHANÇA.

CONTRATO QUE NÃO TRAZ PREVISÃO DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS.

INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA QUE NÃO EXIME O AUTOR EM COMPROVAR MINIMAMENTE O DIREITO ALEGADO.

DEMAIS ENCARGOS PREVISTOS CONTRATUALMENTE.

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA DA “TAXA DE ANÁLISE JURÍDICA”, DA COBRANÇA DO ITIV ANTECIPADO E DA “TAXA DE CESSÃO DE CONTRATO”.

POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO COM O SALDO DEVEDOR.

TAXA SELIC.

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CORREÇÃO MONETÁRIA.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

PRECEDENTES. - A validade do negócio jurídico requer agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei (art. 104/CC); - O recebimento de multa pelo atraso na entrega do imóvel, reconhecido pela própria construtora, nos termos da Cláusula 9 do contrato firmado, vincula o signatário, notadamente porque, diante da ausência de prova da existência de um vício de consentimento, presume-se que, ao receber a referida indenização, tinha pleno conhecimento de que aceitava a compensação e de que ficava impossibilitado de exigir qualquer valor remanescente. - No que diz respeito ao anatocismo, é certo que o Código de Defesa do Consumidor franqueia a inversão do ônus da prova em favor deste.

Todavia, essa inversão não é automática, requerendo que as afirmações do consumidor sejam verossímeis de modo a demonstrar existência mínima do fato constitutivo do direito alegado, não havendo qualquer previsão de capitalização de juros no contrato firmado. - Quanto aos demais encargos cobrados, há muito a jurisprudência pátria vem acolhendo a alegação de abusividade da “Taxa de Análise Jurídica”, da “Taxa de Cessão de Contrato” e da cobrança do ITIV antecipado, devendo estas serem devolvidas ao adquirente devidamente atualizadas, na forma simples, haja vista a ausência de comprovação de má-fé, ou compensadas com as parcelas ainda a serem pagas do saldo devedor.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas.

Acordam os Desembargadores da Segunda Turma da Terceira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento parcial ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por Suerda Karla Ubarana de Andrade em face da sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação Indenizatória ajuizada em desfavor de Capuche SPE 1 Empreendimentos Imobiliários LTDA. e outra, julgou o feito nos seguintes termos: “Ante o exposto, com arrimo no art. 487, inciso I, julgo parcialmente procedentes os requerimentos autorais, apenas reconhecendo a necessidade de amortização do saldo devedor do financiamento a partir do método SAC, ocorrendo a readequação do débito, em liquidação de sentença.

Julgo improcedentes os pedidos de condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais, materiais e lucros cessantes” (ID 18703794).

Em suas razões, após traçar um escorço fático do caso, aduz a apelante, em síntese, que a sentença merece ser reformada no que toca ao direito da parte autora à indenização pelos prejuízos sofridos no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, que consistia na aquisição de unidade imobiliária nº 603, do Edifício Sun Rise.

Assevera que o contrato previa como prazo final para entrega da obra em 30/11/2011, mas tal prazo não foi respeitado, motivo pelo qual possui direito ao recebimento de multa contratual, lucros cessantes e danos morais.

Ressalta que a multa recebida como indenização pelo atraso não pode ser levada em consideração, haja vista a vulnerabilidade do consumidor perante a empresa apelada, de forma que este se encontra eivado de vício, de acordo com as normas dispostas no Código de Defesa do Consumidor.

Continua afirmando que foi utilizada capitalização de juros na cobrança do saldo devedor, o que se mostra abusivo.

Defende, ainda, a devolução, em dobro, das taxas e cobranças indevidas, a exemplo da “Taxa de Análise Jurídica”, da “Taxa de Cessão de Contrato” e da cobrança do ITIV antecipado, além dos encargos relativos à SELIC em dobro.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, a fim de ver reformada a sentença a quo, julgando-se procedentes os pedidos formulados pelo na inicial.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 18703802).

A 17ª Procuradoria de Justiça declinou do interesse no feito. É o relatório.

VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

O cerne do presente recurso consiste na análise do contrato firmado entre as partes, relativo à aquisição de unidade imobiliária, requerendo a apelante: a) condenação em multa contratual, lucros cessantes e danos morais pelo atraso na entrega do imóvel; b) exclusão da capitalização dos juros; c) devolução das taxas e encargos supostamente cobrados indevidamente.

Penso que a questão não é de complexa solução, de sorte que passo a fundamentar, de maneira direta e objetiva, as razões pelas quais entendo não merece apenas reforma parcial o decisum atacado.

Quanto ao primeiro ponto, ocorre que é imperioso reconhecer que as partes litigantes no presente processo celebraram, ainda no ano de 2007, conforme se verifica nos autos, contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária que previa como prazo final para entrega da obra em 30/11/2011 (ID 18703674).

Posteriormente, no ano de 2013, foi realizado novo contrato, no qual seria atualizado o saldo devedor e realizado financiamento perante a própria apelada (ID 18703675).

Por força da Cláusula 9 do primeiro contrato (ID 18703674 - Pág. 6), em caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora se obrigava a pagar multa mensal de 0,5% (meio por cento) do valor efetivamente pago, como forma de compensação pelos danos causados.

A apelante, na própria peça recursal, afirma ter recebido o montante de R$ 3.554,39 (três mil quinhentos e cinquenta e quatro reais e trinta e nove centavos) como compensação, mas afirma que esta é inválida pelo fato de sua vulnerabilidade como consumidora.

Ora, sabe-se que as condições de validade do negócio jurídico são três, expressamente previstas no art. 104 do Código Civil, cuja dicção trago abaixo: "Art. 104.

A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei." Em detida e atenta análise do objeto, vê-se que o negócio celebrado entre as partes, relativamente ao recebimento da multa como compensação pelo atraso, preenche os requisitos genéricos previstos no diploma civilista vigente, notadamente porque não pairam dúvidas sobre a capacidade civil plena das partes e tampouco sobre a licitude, possibilidade e determinabilidade do objeto. É fato que o Código de Defesa do Consumidor estabelece a vulnerabilidade deste diante das empresas fornecedores de bens e serviços.

No entanto, para que tal argumento seja utilizado para anular os ajustes firmados entre as partes, deve restar comprovado que a expressão da vontade do apelante foi viciada por qualquer dos defeitos previstos nos artigos 138 e seguintes do Código Civil brasileiro.

Nesse particular, impende destacar que, ao receber a indenização, a apelante outorgou plena e irrestrita quitação quanto às obrigações contratuais relativamente ao atraso na entrega do imóvel, e o fez de forma espontânea e consciente.

Ademais, inexiste nos autos qualquer comprovação, ou mesmo um mero indício, de vício de consentimento, bem como o referido acordo teve a participação de duas testemunhas. É dizer: o recebimento de multa pelo atraso na entrega do imóvel, reconhecido pela própria construtora, nos termos da Cláusula 9 do contrato originalmente firmado, vincula o signatário, notadamente porque, diante da ausência de prova da existência de um vício de consentimento, presume-se que, ao receber a referida indenização, tinha pleno conhecimento de que aceitava a compensação e de que ficava impossibilitado de exigir qualquer valor remanescente.

Assim, tenho por perfeitamente válido o acordo firmado pelas partes, inclusive no que toca à quitação recíproca das obrigações jurídicas e financeiras, sendo, por isso, inviável a pretensão reclamada, até mesmo porque o recurso interposto pela parte apelante traz somente afirmativas de cunho genérico.

No mais, quanto à questão envolvendo o anatocismo, é certo que o Código de Defesa do Consumidor franqueia a inversão do ônus da prova em favor deste.

Todavia, essa inversão não é automática, requerendo que as afirmações do consumidor sejam verossímeis de modo a demonstrar existência mínima do fato constitutivo do direito alegado.

Assim, a apelante apenas afirma a existência de capitalização de juros, sem que haja qualquer indício de sua ocorrência, pois a própria perícia trazida por ocasião da peça inicial é inconclusiva nesse sentido, o que torna as alegações supracitadas desprovidas de um mínimo de prova, desautorizando a inversão do ônus da prova em favor do consumidor, na forma do art. 6º, VIII, do CDC.

Nesse sentido: “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

REVISIONAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E REPETIÇÃO DE INDÉBITO.

COMISSÃO DE PERMANÊNCIA CUMULADA COM DEMAIS ENCARGOS MORATÓRIOS.

CONDENAÇÃO DO BANCO APELANTE A RESPECTIVA RESTITUIÇÃO.

PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DESTA CONDENAÇÃO.

VIABILIDADE.

AUSÊNCIA DE PROVA NOS AUTOS DE EFETIVA COBRANÇA OU DE PAGAMENTO A TÍTULO DESTA COMISSÃO PERMANÊNCIA EM RAZÃO DA AVENÇA EM TELA.

INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA NA FORMA DO ART. 6ª, VIII, DO CDC.

INVIABILIDADE.

MEDIDA EXCEPCIONAL.

AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES AUTORAIS.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES. - Da atenta leitura do processo, em especial do conjunto probatório, constata-se que inexiste prova de contratação, cobrança ou de pagamento de comissão de permanência em razão da avença em tela, tampouco de forma cumulada com demais encargos moratórios. - Apesar de existir a possibilidade de inversão do ônus da prova em favor do Autor, na qualidade de Consumidor, na forma do art. 6º, VIII, do CDC, esta consubstancia medida excepcional e não se opera de forma irrestrita, devendo o Consumidor demonstrar a verossimilhança de suas alegações.” (TJRN – AC nº 0813698-79.2019.8.20.5001 – De Minha Relatoria - 3ª Câmara Cível – j. em 18/10/2022 – destaquei). “EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE VEÍCULO - RELAÇÃO DE CONSUMO - INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA NÃO AUTOMÁTICA - ENCARGO NÃO DISCUTIDO NA INICIAL DE FORMA ESPECÍFICA - INVIABILIDADE DE REVISÃO - INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA INDEFERIDA.

A inversão do ônus da prova, em ações envolvendo relações de consumo, não é automática, exigindo-se a demonstração da hipossuficiência do consumidor para a realização da prova necessária ao deslinde da lide ou a verossimilhança da pretensão deduzida em juízo.

Não tendo sido apontada abusividade, de forma específica, em relação a determinado encargo, inviável sua revisão no feito, sendo inadequada, por consequência, a inversão do ônus da prova que tem por objetivo comprovar tese referente a essa matéria.” (TJMG – AI nº 1.0000.19.065477-2/002 – Relator Desembargador Octávio de Almeida Neves – 15ª Câmara Cível – j. em 20/08/21 – destaquei).

Ultrapassada esta etapa, cabe esclarecer que, quanto aos demais encargos cobrados, há muito a jurisprudência pátria vem acolhendo a alegação de abusividade da “Taxa de Análise Jurídica”, da “Taxa de Cessão de Contrato” e da cobrança do ITIV antecipado, devendo estas serem devolvidas ao adquirente, na forma simples, haja vista a ausência de comprovação de má-fé, devidamente atualizadas, ou compensadas com as parcelas ainda a serem pagas do saldo devedor.

Quanto ao ITIV antecipado, o Supremo Tribunal Federal já decidiu que este somente incide quando ocorrer a transferência de propriedade (STF – ARE: 798241 RJ, Relatora Ministra Cármen Lúcia, Segunda Turma, j. em 01/04/2014).

Quanto aos demais: “EMENTA: PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DE AÇÃO REVISIONAL.

CAPITALIZAÇÃO DE JUROS, COBRANÇA DE TAXA DE ANÁLISE JURÍDICA E ITIV.

PLEITO DE JUSTIÇA GRATUITA POR ESTAR EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL.

HIPOSSUFICIÊNCIA DEMONSTRADA.

DEFERIMENTO.

PREJUDICIAIS DE NULIDADES PROCESSUAIS ARGUIDAS PELA RECORRENTE DE ERROR IN JUDICANDO E ERROR IN PROCEDENDO.

REJEIÇÃO.

MÉRITO PROPRIAMENTE DITO.

UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE COMO SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E CAPITALIZAÇÃO DE JUROS.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.

VEDAÇÃO.

ITIV SOMENTE INCIDE QUANDO OCORRER A TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE.

O STF JÁ SE POSICIONOU PELA ILEGALIDADE DA EXAÇÃO DO TRIBUTO UTILIZANDO-SE O CONTRATO COMO FATO GERADOR, INFORMANDO QUE “A CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO GERA OBRIGAÇÃO AO PAGAMENTO DO ITBI.

TAXA DE ANÁLISE JURÍDICA.

COBRANÇA ABUSIVA.

MATÉRIA DECIDIDA EM SEDE DO RESP Nº 1599511/SP SUBMETIDO AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS.

PLEITO DE RESTITUIÇÃO PARCIAL ACOLHIDO.

VALOR TOTAL DILUÍDO NAS PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO.

PARTE AUTORA QUE SUCUMBIU EM PARCELA MÍNIMA DE SEUS PEDIDOS.

HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS CORRETAMENTE.

EXEGESE DO ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC.

DEFERIMENTO JUSTIÇA GRATUITA.

CONHECIMENTO E PARCIAL PROVIMENTO DO APELO.” (TJRN – AC nº 0823075-79.2016.8.20.5001 - Relator Desembargador Cornélio Alves - 1ª Câmara Cível – j. em 10/04/2023 – destaquei). “CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES SOBRE IMÓVEL.

UNIDADE AUTÔNOMA – CONDOMÍNIO – FORMA VIVERE – APELAÇÃO VISANDO REFORMA DA CONDENAÇÃO EM RESTITUIÇÃO DOBRADA DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA DE CESSÃO DE CONTRATO E COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL, SUPORTADAS PELA APELADA.

CONFIRMAÇÃO DE ABUSIVIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE CESSÃO DE CONTRATO.

RESTITUIÇÃO DE FORMA SIMPLES.

DESPESAS CONDOMINIAIS SUPORTADAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.

PRESCRIÇÃO OPERADA.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJSP – AC nº 1015368-63.2016.8.26.0554 - Relator Desembargador Coelho Mendes - 10ª Câmara de Direito Privado – j. em 14/08/2018 – destaquei). “APELAÇÃO.

CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

CESSÃO DOS DIREITOS DO CONTRATO.

POSSIBILIDADE.

CONCORDÂNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA.

TAXA DE CESSÃO DE CONTRATO.

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

RESCISÃO CONTRATUAL.

CULPA DO COMPRADOR.

CLÁUSULA PENAL.

MODULAÇÃO PELO JUIZ.

POSSIBILIDADE.

PERCENTUAL.

ANÁLISE CASUÍSTICA.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. 1. É de consumo a relação jurídica estabelecida por força de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, uma vez que a vendedora comercializa bem imóvel no mercado de consumo, que é adquirido por consumidores como destinatários finais mediante contraprestação. 2.

Conforme orientação do STJ, não é abusiva a cláusula que proíbe o promitente-comprador do imóvel de ceder sua posição contratual a terceiro sem prévia anuência do promitente-vendedor.

Todavia, é abusiva a imposição de pagamento de taxa de cessão, como condição à transferência do contrato de promessa de compra e venda. 3.

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado pelas partes, consta cláusula resolutiva expressa do contrato.

Evidenciada a inadimplência do autor quanto ao pagamento de parcelas do imóvel, cabível a rescisão do contrato de pleno direito, independentemente de rescisão judicial. 4.

Havendo rescisão contratual por culpa do comprador, é lícita a retenção, pela construtora, de percentual sobre os valores pagos.

Ao juiz é permitido modular a cláusula contratual punitiva, quando ela se afigurar excessiva, e a obrigação tiver sido cumprida em parte. 5.

Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel, o STJ pacificou o tema da multa rescisória, no sentido de ser razoável a retenção, pelo promitente vendedor de unidades imobiliárias, do percentual entre 10% e 25% do total pago pelo consumidor, a ser fixado casuisticamente, de acordo com a análise dos dados apresentados no processo. 6.

Diante do objetivo da multa compensatória, que é o de ressarcir a vendedora dos prejuízos advindos da rescisão contratual, deve-se fixar, a título de cláusula penal, o percentual que se mostrar mais adequado aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

No caso em concreto, cabível a retenção de 20% do montante pago. 7.

Apelação conhecida e parcialmente provida”. (TJDFT – AC nº 07094197820178070020 – Relatora Desembargadora Ana Cantarino - 8ª Turma Cível – j. em 18/9/2019 – destaquei).

Por fim, quanto à cobrança da SELIC, esta se mostra abusiva nos moldes pactuados na Cláusula 05 do contrato firmado em 2007, vez que é permitido o seu uso, desde que não cumulado com correção monetária, conforme já decidiu o STJ: "ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

EXECUÇÃO DE SENTENÇA.

HIPÓTESE EM QUE O JULGADO EXEQUENDO DETERMINOU A APLICAÇÃO DA TAXA SELIC, APÓS A ENTRADA EM VIGOR DO CÓDIGO CIVIL DE 2002.

PORÉM, O ACÓRDÃO RECORRIDO, EM FASE DE EXECUÇÃO, ENTENDEU QUE A INCLUSÃO DA TAXA SELIC SOMENTE PODERIA ABRANGER OS JUROS MORATÓRIOS, ENTENDIMENTO QUE AFRONTA A POSIÇÃO DESTA CORTE SUPERIOR, A QUAL JÁ DECIDIU EM SEDE DE REPETITIVO QUE A TAXA SELIC ENGLOBA JUROS MORATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA.

RESP 1.136.733/PR, REL.

MIN.

LUIZ FUX, DJe 26.10.2010.

RECURSO ESPECIAL DA CESP CONHECIDO E PROVIDO, PARA DECLARAR A IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA SELIC COM OS JUROS DE MORA E COM A CORREÇÃO MONETÁRIA. 1.

Tratando-se de discussão levada a efeito em execução de sentença acerca da aplicabilidade da taxa SELIC, determinada pelo título judicial exequendo, não é extemporânea tal contenda, quando se está em fase de cálculos de liquidação, ocasião em que a determinação da sentença exequenda será cumprida a contento ou não. 2.

Há, na decisão de primeiro grau que originou o Agravo de Instrumento cujo acórdão foi atacado pelo presente Recurso Especial, o ponto fulcral da lide, quando o Juízo monocrático disse que a taxa SELIC somente serviria para recompor os juros de mora, não abrangendo a correção monetária, posição esta mantida pelo acórdão recorrido. 3.

Ocorre que este entendimento do acórdão recorrido está em confronto com o que restou decidido por este STJ em sede de Recurso Especial repetitivo: REsp. 1.136.733/PR, Rel.

Min.

LUIZ FUX, DJe 26.10.2010, onde se decidiu que a taxa SELIC engloba a correção monetária e também os juros de mora. 4.

Recurso Especial da CESP conhecido e provido, para declarar a impossibilidade de cumulação da taxa SELIC com os juros de mora e com a correção monetária.” (STJ - REsp 1875198/SP - Relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho – 1ª Turma - j. em 24/11/2020 – destaquei).

Conforme já mencionado, o contrato original firmado entre as partes prevê, em caso de atraso no pagamento das parcelas, correção monetária, além de taxa SELIC como juros remuneratórios.

Assim, não há como ser aplicada a taxa SELIC ao presente caso, pois o cálculo desta já embute os valores relativamente à correção monetária, de forma que seria mais condizente a determinação do cálculo dos juros a 1% (nos termos do art. 405 do CC), mais a correção monetária, utilizando-se os índices previstos no contrato.

Face ao exposto, conheço e dou provimento parcial ao recurso para determinar a devolução, de forma simples e atualizada, da “Taxa de Análise Jurídica”, da “Taxa de Cessão de Contrato” e da cobrança do ITIV antecipado, podendo estas serem compensadas caso ainda haja saldo devedor, bem como determinar a aplicação de juros de 1% (um por cento) ao mês, além de correção monetária, referente aos encargos previstos na Cláusula 05 do contrato firmado em 2007, tudo a ser calculado em liquidação de sentença. É como voto.

Natal, data da sessão de julgamento.

Desembargador João Rebouças Relator Natal/RN, 24 de Julho de 2023.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Terceira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0853397-82.2016.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 24-07-2023 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 3 de julho de 2023.