TJRN - 0853701-08.2021.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0853701-08.2021.8.20.5001 Polo ativo JOAO BATISTA DO NASCIMENTO Advogado(s): PAULO HENRIQUE MARQUES DE OLIVEIRA Polo passivo KAPITAL PARTICIPACOES LTDA e outros Advogado(s): OSORIO DA COSTA BARBOSA JUNIOR EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

LOTE DE TERRENO.

DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR PROCEDÊNCIA NA ORIGEM.

CLÁUSULA PENAL CONSIDERADA ABUSIVA.

BENEFÍCIO EXCESSIVO À PROMITENTE VENDEDORA.

REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO, AOS PARÂMETROS FIXADOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

POSSIBILIDADE.

ARTIGOS 51, IV, DO CDC E 413 DO CC.

CONTRATO RESCINDIDO.

RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA COM RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) PELA CONSTRUTORA.

PRETENSÃO DE ALTERAÇÃO DOS PARÂMETROS DE JUROS DE MORA.

POSSIBILIDADE.

TEMA 1002/STJ.

INCIDÊNCIA QUE DEVE OCORRER A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.

IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA PARTE AUTORA, VOLTADA À ALTERAÇÃO DO DIES A QUO DE INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA.

POSSIBILIDADE.

SÚMULA 37/TJRN.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

RECURSO DA CONSTRUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

APELA DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PROVIDO.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, sem opinamento ministerial, em conhecer de ambos os recursos para, no mérito, dar parcial provimento ao intentado pela parte requerida, e dar provimento ao apresentado pela parte autora, nos termos do voto do Relator que integra este acórdão.

RELATÓRIO Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por João Batista do Nascimento, e Kapital Participações Ltda e Outra, em face de sentença proferida pela Juíza de Direito da 13ª Vara Cível da Comarca de Natal, que nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Valores nº 0853701-08.2021.8.20.5001, julgou procedente a pretensão autoral, declarando a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, por iniciativa do promitente comprador, reduzindo o percentual de retenção da cláusula penal de 30% para 10% do valor adimplido pelo demandante.

Nas razões de ID 21647856 relata a parte ré/apelante, em suma, que em 08/07/2016 teria celebrado com o autor/recorrido, contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por meio do qual teria esse adquirido 01 (um) lote de terreno integrante do empreendimento denominado “Loteamento Flora”, pelo preço certo e ajustado de R$ 29.850,00 (vinte e nove mil, oitocentos e cinquenta reais), mediante a expedição de 150 (cento e cinquenta) Notas Promissórias em caráter “pro solvendo”, no valor de R$ 199,00 (cento e noventa e nove reais), cada, sendo a primeira com vencimento em 25/07/2016 e a última em 25/12/2028.

Afirma que por ocasião do ajuizamento da demanda, o promitente comprador já estaria em mora com o adimplemento de 13 (treze) parcelas, ensejando a incidência da cláusula penal contratualmente prevista, que estabeleceria a devolução de forma parcelada (48 parcelas) de 70% da quantia efetivamente recebida, além da perda da parcela inicial, corresponde à comissão de corretagem.

Argumenta que ao limitar a cláusula penal ao importe de 10% (dez por cento) sobre a quantia adimplida, teria a Magistrada a quo inobservado o princípio do pacta sunt servanda, defendendo que o percentual de retenção contratualmente avençado não ensejaria qualquer abusividade, inexistindo razões para a redução ordenada.

Ademais, que consoante entendimento firmado no Tema 1002/STJ, “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”, sustentando a necessidade de reforma do julgado também quanto a esse aspecto, vez que determinada a aplicação a contar da citação, e que a mesma conclusão haveria que ser aplicada também em relação à correção monetária.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do apelo, a fim de ver observadas as disposições contratuais nos termos pactuados ou, sucessivamente, que seja autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) da importância adimplida pelo promitente comprador, e que a incidência de juros de mora e correção monetária ocorram somente a partir do trânsito em julgado.

A parte autora, por seu turno, apresentou as razões recusais de ID 21647854, limitando sua irresignação ao dies a quo de incidência da correção monetária fixada no julgado, defendendo que o entendimento consignado na sentença recorreria violaria o disposto na Súmula 37 do TJRN, a qual teria estabelecido que “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso”.

Foram apresentadas contrarrazões por ambas as partes, na forma dos petitórios de IDs 21647864 e 7865.

Sem parecer ministerial. É o relatório.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos.

Consoante relatado se voltam os apelantes contra sentença que julgou procedente a pretensão autoral, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, por iniciativa do promitente comprador, reduzindo o percentual de retenção em favor da Construtora, de 30% para 10% (dez por cento), das parcelas adimplidas.

Inicialmente, oportuno elucidar que em se tratando de relação consumerista, consubstanciada na compra e venda de imóvel, impõe-se resolver a lide à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor.

Da leitura dos autos, observo que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda, para aquisição de uma unidade imobiliária integrante do empreendimento denominado “Loteamento Flora”.

Observo ainda, que para a hipótese de rescisão por culpa do promitente comprador, previu o contrato em debate a retenção de 30% (trinta por cento) da quantia paga, além da integralidade do valor pago a título de sinal.

Desse modo, entendo que impor ao autor/recorrido, o dever de suportar os encargos previstos na Cláusula Terceira referida, evidencia benefício excessivo à promitente vendedora em detrimento do promitente comprador, caracterizando abusividade e enriquecimento ilícito por parte da Construtora.

Sobre esse aspecto, dispõe o artigo 51, II, IV, e §1º, III, do Código de Defesa do Consumidor que: "Art. 51.

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; § 1º - Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso".

Demais disso, dispõe o artigo 413 do Código Civil que "a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".

Destarte, incumbe ao julgador, com base em seu prudente arbítrio e atendendo às peculiaridades de cada caso concreto, verificar se a penalidade imposta é excessiva, reduzindo-a se entender que extrapola o limite do razoável e importa em enriquecimento sem causa do beneficiado.

Nesse norte, verificada a abusividade e desproporcionalidade da cláusula penal avençada, possível ao Poder Judiciário a revisão dos seus termos, harmonizando a autonomia da vontade com a boa-fé objetiva, relativizando-se o princípio do pacta sunt servanda.

No que pertine a fixação do percentual determinado, em casos como o dos autos, o Superior Tribunal de Justiça tem definido como razoável para o ressarcimento das despesas administrativas usuais, um percentual de retenção em favor da promitente vendedora, entre 10% e 25% dos valores pagos pelo promitente comprador.

Ademais, ao editar a Súmula 543, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Desta forma, a fim de evitar enriquecimento ilícito por qualquer dos contratantes, entendeu a Magistrada Monocrática por limitar a retenção ao percentual mínimo de 10% (dez por cento) sobre as parcelas adimplidas, porquanto já perdida em favor da Construtora/Incorporadora, a quantia paga a título de sinal e princípio de pagamento.

Sendo assim, tenho como adequada ao presente caso, a retenção deferida, sobretudo porque não trouxe a empresa apelante qualquer elemento apto a demonstrar que, com o desfazimento da avença, sofrerá prejuízos que atingirão valores superiores ao percentual fixado, ônus que lhe competia e do qual não se desincumbiu.

Por outro lado, no que compete à incidência dos juros moratórios, tenho que aqui merece acolhida a irresignação da parte demandada, eis que ao editar o Tema 1002, pacificou o Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".

Nesse sentido, observado que a sentença atacada fixou como dies a quo dos juros moratórios a data da “citação”, é de ser reformado o decisum recorrido quanto a esse aspecto.

No que pertine à insurgência da parte demandante, atinente à incidência de correção monetária, tenho que também aqui comporta acolhida a pretensão endereçada, uma vez que o posicionamento consignado pela Julgadora Monocrática diverge do assentado na Súmula 37 desta Corte, para a qual “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso”.

Ante o exposto, conheço de ambos os recursos para, no mérito, dar parcial provimento ao apresentado pela parte requerida, e dar provimento ao ofertado pela parte demandante para, reformando parcialmente a sentença atacada, determinar que a incidência de juros de mora sobre o montante a ser restituído ao promitente comprador, ocorra a partir do trânsito em julgado e a correção monetária a partir de cada desembolso, mantendo a decisão recorrida nos demais termos. É como voto.

Des.

Dilermando Mota Relator K Natal/RN, 19 de Fevereiro de 2024.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Primeira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0853701-08.2021.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 19-02-2024 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (NÃO VIDEOCONFERÊNCIA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 26 de janeiro de 2024.