TJRN - 0808193-65.2025.8.20.0000

DESPACHO Ante a natureza infringente dos presentes Embargos de Declaração, intime-se a parte embargada para apresentar, querendo, contrarrazões ao recurso, no prazo de 5 dias úteis, consoante o disposto no art. 1.023, § 2º, do CPC.

Publique-se.

Intime-se.

Natal/RN, 03 de setembro de 2025.

Desembargador CLAUDIO SANTOS Relator

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0808193-65.2025.8.20.0000 Polo ativo JOSE DANTAS DE ARAUJO FILHO Advogado(s): DANIEL DE ARAUJO JOFILY Polo passivo MUNDI COLEGIO E CURSO LTDA e outros Advogado(s): RODRIGO FERREIRA DE SOUZA EMENTA: CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE TUTELA LIMINAR.

IMÓVEL LOCADO A INSTITUIÇÃO DE ENSINO.

PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 59, § 1º, IX, DA LEI Nº 8.245/91.

CONTRATO COM FIANÇA.

MITIGAÇÃO DA VEDAÇÃO LEGAL.

DÉBITO EXPRESSIVO DE IPTU.

RECONHECIMENTO CONTRATUAL PELA LOCATÁRIA.

RISCO DE DANO IRREPARÁVEL AO LOCADOR.

FIXAÇÃO DE PRAZO RAZOÁVEL PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima identificadas, acordam os Desembargadores que compõem a 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que integra o julgado.

RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por JOSÉ DANTAS DE ARAÚJO FILHO, por seu advogado, em face da decisão proferida pelo MM Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN que, nos autos da Ação de Despejo (proc. nº 0874760-47.2024.8.20.5001) ajuizada em face de MUNDI COLEGIO E CURSO LTDA e CAINA MOURA MONTENEGRO, indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela.

Nas razões recursais, a parte Agravante destacou que houve falha na análise do feito pelo Juízo de 1° grau, já que presentes os requisitos atinentes ao deferimento da medida liminar requerida.

Aduziu que o contrato de locação vigente estabelece claramente a obrigação do locatário de pagar o IPTU desde 2022, assim como o termo de confissão de dívida de IPTU assinado pelos agravados demonstra a obrigação inerente dos débitos de IPTU dos exercícios de 2019 a 2022.

Destacou que o extrato atualizado de débitos de IPTU demonstrando valores em aberto desde 2019, à época, na monta de R$ 228.633,32, tendo, inclusive, sido contra si ajuizada Execução Fiscal (processo nº 0865138-12.2022.8.20.5001), que alberga IPTUs de 2020 e 2021), já com bloqueio judicial de R$ 80.348,02.

Afirmou que há também inadimplemento do aluguel de fevereiro/2025 e que, apesar de ter notificado extrajudicialmente o Locatário, a dívida persiste.

Quanto ao perigo de dano, defendeu que resta evidenciado, considerando o risco iminente de novas execuções fiscais pelos IPTUs, abarcando as competências de 2022 a 2025, assim como diante da ordem de bloqueio já imposta nos autos do processo nº 0865138-12.2022.8.20.5001.

Acrescentou, ainda, que o argumento quanto à “potencial prejuízo social e educacional” a “aproximadamente quinhentos alunos” não restou comprovado pelos Réus, ora agravados, que limitou-se a juntar procuração quando da oportunidade de manifestação.

Ao final, pugnou pela concessão da tutela antecipada recursal, para que seja deferida ordem de desocupação do imóvel locado a partir de 01/07/2025, durante as férias escolares.

No mérito, requereu o conhecimento e provimento do recurso.

Em decisão de id. 31211029, o então Relator, Des.

Vivaldo Pinheiro (em substituição), deferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, até ulterior deliberação da Primeira Câmara Cível.

Contrarrazões apresentadas pela parte Agravada, postulando o desprovimento do recurso. (id. 32104453) Por meio de nova decisão, este Relator deferiu parcialmente o pleito da Agravada, tão somente para sustar a ordem pelo período de 15 (quinze) dias. (id. 32104453) Por meio de petição, a parte Agravante apresentou manifestação sobre os documentos juntados pela parte Agravada. (id. 32494566) Ausentes as hipóteses de intervenção do Ministério Público. É o relatório.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

O cerne da controvérsia reside em verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão da tutela provisória de despejo, notadamente diante da alegada inadimplência contratual quanto aos encargos locatícios, em especial os débitos de IPTU, em contrato firmado entre as partes para locação de imóvel urbano não residencial, ocupado atualmente por instituição de ensino particular.

Discute-se, ainda, se a concessão da medida liminar, na forma do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), deve ser mitigada em razão de suposto prejuízo educacional a terceiros.

Compulsando os autos, verifica-se que o agravante logrou êxito em demonstrar a probabilidade de seu direito, notadamente pelo conjunto documental que evidencia o inadimplemento dos encargos locatícios assumidos pela locatária, especialmente os débitos de IPTU dos exercícios de 2019 a 2025, cuja inadimplência ensejou execução fiscal e bloqueio de valores em montante expressivo.

Com efeito, a tentativa da Agravada de desvincular-se da dívida, alegando que seria de responsabilidade de pessoa jurídica diversa, não encontra amparo na documentação dos autos.

Isto porque, o Termo de Confissão de Dívida firmado pela própria locatária em junho de 2023 é suficiente para demonstrar o reconhecimento da obrigação, inclusive quanto aos débitos anteriores ao contrato atual, evidenciando a continuidade das atividades no imóvel e a sucessão de obrigações tributárias compatível com o princípio da boa-fé contratual.

Ora, ainda que fosse reconhecido o pagamento de aluguéis em meses posteriores à propositura da demanda, subsiste a inadimplência dos encargos locatícios, cuja relevância é inequívoca à luz do art. 9º, III, da Lei do Inquilinato.

Vejamos: Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: […] III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; Ademais, ainda que o contrato existente entre as partes esteja garantido por fiança, entendo que as particularidades do caso concreto, tais como valor expressivo do débito e o fiador ser o único sócio da empresa locatária, deve se impor a mitigação do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91, com a consequente possibilidade de concessão da medida liminar de despejo.

Vejamos os seguintes precedentes jurisprudenciais: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

LOCAÇÃO COMERCIAL.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM RESCISÓRIA DE CONTRATO.

MEDIDA LIMINAR.

CONCESSÃO.

Cabível o despejo liminar, pois os locativos não vêm sendo integralmente pagos há aproximadamente 01 ano, evidenciando probabilidade do direito pretendido na ação e dano grave na ausência de recebimento da contraprestação contratual.

Diante das particularidades do caso, a existência de garantia do contrato (fiança) não obsta a medida.

Requisitos do art. 300, caput, do CPC satisfeitos.

RECURSO PROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº 53079508620238217000, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, Julgado em: 08-02-2024) (destaque acrescido) DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE DESPEJO.

LIMINAR DE DESPEJO DEFERIDA.

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.

CLÁUSULA RESOLUTIVA POR INSOLVÊNCIA EM CASO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL.

INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO.

DECISÃO RECORRIDA QUE NÃO DETERMINOU A RESCISÃO CONTRATUAL, MAS APENAS A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

INADIMPLÊNCIA RECONHECIDA PELO PRÓPRIO RÉU/AGRAVANTE.

DESNECESSIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO.

VALOR DO DÉBITO QUE SUPERA O VALOR DA GARANTIA.

MITIGAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 59, § 1º, INCISO IX, DA LEI Nº 8.245/91.

AÇÃO DE DESPEJO QUE NÃO SE SUBMETE AO JUÍZO UNIVERSAL DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL.

DECISÃO MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0810015-94.2022.8.20.0000, Des.

Amaury Moura Sobrinho, Terceira Câmara Cível, ASSINADO em 07/12/2022) (destaque acrescido) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

CONTRATO GARANTIDO POR FIADOR.

PEDIDO DE DESPEJO LIMINAR.

POSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO.

MITIGAÇÃO DO ART. 59, § 1º, IX, DA LEI 8.245/91. (S3) 1.

Nos termos do art. 62 e 63, da Lei nº 8.245/91 ( Lei do Inquilinato)é perfeitamente cabível o despejo do locatário quando houve impontualidade no pagamento dos alugueres e acessórios da locação; 2.

Apesar do contrato de locação se encontrar garantido por fiador, o que em tese implicaria na não concessão do despejo liminar, a situação concreta impõe a mitigação da norma prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), por considerar que a locadora suportará severos prejuízos, caso o despejo não seja deferido antes do julgamento de mérito da ação originária; 3.

Recurso provido. (TJ-PE - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 00018983920188179000, Relator.: STENIO JOSE DE SOUSA NEIVA COELHO, Data de Julgamento: 29/11/2018, Gabinete do Des.

Stênio José de Sousa Neiva Coêlho (Processos Vinculados - 2ª CC)) (destaque acrescido) Dessa forma, a mora da locatária encontra-se suficientemente demonstrada, sendo cabível a adoção da tutela possessória pleiteada.

Quanto ao alegado risco social decorrente da desocupação do imóvel, observa-se que a Agravada não apresentou prova idônea acerca da existência de quinhentos alunos matriculados, tratando-se de mera alegação genérica.

Ainda assim, com vistas a compatibilizar a efetividade do direito do locador com o interesse público na continuidade do serviço educacional, entendo adequada a fixação de prazo de 60 (sessenta) dias para a desocupação voluntária do imóvel.

Dessa forma, entendo presentes os requisitos do art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato, bem como os pressupostos do art. 300 do CPC, razão pela qual o pedido liminar deve ser deferido, com a devida ponderação dos efeitos sociais envolvidos.

Ante o exposto, conheço e dou provimento ao recurso, para reformar a decisão vergastada e determinar o despejo liminar da parte Agravada, fixando-se o prazo de 60 (sessenta) dias para a desocupação voluntária do imóvel. É como voto.

Desembargador CLAUDIO SANTOS Relator Natal/RN, 4 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gab.

Des.

Claudio Santos na Câmara Cível Avenida Jerônimo Câmara, 2000, -, Nossa Senhora de Nazaré, NATAL - RN - CEP: 59060-300 AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 0808193-65.2025.8.20.0000 AGRAVANTE: JOSE DANTAS DE ARAUJO FILHO Advogado(s): DANIEL DE ARAUJO JOFILY AGRAVADO: MUNDI COLEGIO E CURSO LTDA, CAINA MOURA MONTENEGRO Advogado(s): Relator: DESEMBARGADOR VIVALDO PINHEIRO (SUBSTITUTO) DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por JOSÉ DANTAS DE ARAÚJO FILHO, por seu advogado, em face da decisão proferida pelo MM Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN que, nos autos da Ação de Despejo (proc. nº 0874760-47.2024.8.20.5001) ajuizada em face de MUNDI COLEGIO E CURSO LTDA e CAINA MOURA MONTENEGRO, indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela.

Nas razões recursais, a parte agravante destaca que houve falha na análise do feito pelo Juízo de 1° grau, já que presentes os requisitos atinentes ao deferimento da medida liminar requerida.

Aduz que o contrato de locação vigente estabelece claramente a obrigação do locatário de pagar o IPTU desde 2022, assim como o termo de confissão de dívida de IPTU assinado pelos agravados demonstra a obrigação inerente dos débitos de IPTU dos exercícios de 2019 a 2022.

Destaca que o extrato atualizado de débitos de IPTU demonstrando valores em aberto desde 2019, à época, na monta de R$ 228.633,32, tendo, inclusive, sido contra si ajuizada Execução Fiscal (processo nº 0865138-12.2022.8.20.5001), que alberga IPTUs de 2020 e 2021), já com bloqueio judicial de R$ 80.348,02.

Afirma que há também inadimplemento do aluguel de fevereiro/2025 e que, apesar de ter notificado extrajudicialmente o Locatário, a dívida persiste.

Quanto ao perigo de dano, defende que resta evidenciado, considerando o risco iminente de novas execuções fiscais pelos IPTUs, abarcando as competências de 2022 a 2025, assim como diante da ordem de bloqueio já imposta nos autos do processo nº 0865138-12.2022.8.20.5001.

Acrescenta, ainda, que o argumento quanto à “potencial prejuízo social e educacional” a “aproximadamente quinhentos alunos” não restou comprovado pelos Réus, ora agravados, que limitou-se a juntar procuração quando da oportunidade de manifestação.

Ao final, pugna pela concessão da tutela antecipada recursal, para que seja deferida ordem de desocupação do imóvel locado a partir de 01/07/2025, durante as férias escolares.

No mérito, requer o conhecimento e provimento do recurso. É o relatório.

Decido.

O presente recurso é cabível, tempestivo e foi instruído com os documentos indispensáveis, preenchendo assim os requisitos de admissibilidade.

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela, amparado no artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, in verbis: "Art. 1.019.

Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;" A apreciação da tutela de urgência requerida encontra respaldo no artigo 300 da nova legislação processual civil, cujo acolhimento dependerá da análise de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Vejamos: "Art. 300.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo." Conforme já relatado, a pretensão deduzida liminarmente destina-se ao deferimento de ordem de despejo por inadimplemento dos agravados.

Tal possibilidade está prevista na Lei do Inquilinato, mais especificamente em seu art. 59: “Art. 59.

Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.” (destaques acrescidos) Neste momento processual, de cognição não exauriente, enxergo presentes os requisitos imprescindíveis à concessão da tutela antecipada recursal, quais sejam, a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano.

Conforme demonstrado pelo agravante, a inadimplência contratual dos agravados advém do não pagamento das parcelas do termo de confissão de dívida firmado, além do aluguel de fevereiro e IPTU relativo as competências de 2022 a 2025.

Ademais, não entendo que deva persistir o fundamento da decisão impugnada no sentido de que “os débitos de IPTU anteriores ao contrato vigente não podem fundamentar o despejo da atual relação locatícia”.

Isto porque o termo de confissão de dívida foi assinado pela empresa Ré, atual locatária, sendo nítida, portanto, a continuidade do negócio jurídico existente entre as partes desde 2019, independentemente da formalização havida em 2022.

Não bastasse, certo é que, apesar de o contrato existente entre as partes está garantido por fiança, entendo que as particularidades do caso concreto, tais como valor expressivo do débito e o fiador ser o único sócio da empresa locatária, impõe-se a mitigação do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91, com a consequente possibilidade de concessão da medida liminar de despejo.

Quanto à mitigação dos requisitos do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91, destaco os seguintes precedentes jurisprudenciais: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

LOCAÇÃO COMERCIAL.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM RESCISÓRIA DE CONTRATO.

MEDIDA LIMINAR.

CONCESSÃO.

Cabível o despejo liminar, pois os locativos não vêm sendo integralmente pagos há aproximadamente 01 ano, evidenciando probabilidade do direito pretendido na ação e dano grave na ausência de recebimento da contraprestação contratual.

Diante das particularidades do caso, a existência de garantia do contrato (fiança) não obsta a medida.

Requisitos do art. 300, caput, do CPC satisfeitos.

RECURSO PROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº 53079508620238217000, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, Julgado em: 08-02-2024) (destaque acrescido) EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE DESPEJO.

LIMINAR DE DESPEJO DEFERIDA.

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.

CLÁUSULA RESOLUTIVA POR INSOLVÊNCIA EM CASO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL.

INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO.

DECISÃO RECORRIDA QUE NÃO DETERMINOU A RESCISÃO CONTRATUAL, MAS APENAS A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

INADIMPLÊNCIA RECONHECIDA PELO PRÓPRIO RÉU/AGRAVANTE.

DESNECESSIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO.

VALOR DO DÉBITO QUE SUPERA O VALOR DA GARANTIA.

MITIGAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 59, § 1º, INCISO IX, DA LEI Nº 8.245/91.

AÇÃO DE DESPEJO QUE NÃO SE SUBMETE AO JUÍZO UNIVERSAL DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL.

DECISÃO MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0810015-94.2022.8.20.0000, Des.

Amaury Moura Sobrinho, Terceira Câmara Cível, ASSINADO em 07/12/2022) (destaque acrescido) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

CONTRATO GARANTIDO POR FIADOR.

PEDIDO DE DESPEJO LIMINAR .

POSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO.

MITIGAÇÃO DO ART. 59, § 1º, IX, DA LEI 8.245/91 . (S3) 1.

Nos termos do art. 62 e 63, da Lei nº 8.245/91 ( Lei do Inquilinato)é perfeitamente cabível o despejo do locatário quando houve impontualidade no pagamento dos alugueres e acessórios da locação; 2 .

Apesar do contrato de locação se encontrar garantido por fiador, o que em tese implicaria na não concessão do despejo liminar, a situação concreta impõe a mitigação da norma prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91 ( Lei do Inquilinato), por considerar que a locadora suportará severos prejuízos, caso o despejo não seja deferido antes do julgamento de mérito da ação originária; 3.

Recurso provido.” (TJ-PE - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 00018983920188179000, Relator.: STENIO JOSE DE SOUSA NEIVA COELHO, Data de Julgamento: 29/11/2018, Gabinete do Des.

Stênio José de Sousa Neiva Coêlho (Processos Vinculados - 2ª CC)) (destaque acrescido) Dessa forma, verifico a presença da probabilidade das alegações autorais necessária ao deferimento da tutela de urgência requerida, além do evidente prejuízo advindo do inadimplemento perpetrado, que inclusive, levou a propositura de execução fiscal em face do autor com bloqueio de numerários em vultuosa quantia, não excluindo a possibilidade de novas demandas, ante a persistência do inadimplemento contratual em relação aos débitos de IPTU do imóvel locado.

Por fim, destaco que ausente o prejuízo às atividades escolares desenvolvidas pela agravada, já que a data requerida para desocupação coincide com as férias escolares.

Isto posto, DEFIRO a tutela antecipada recursal, para determinar a desocupação do imóvel em litígio no dia 01/07/2025.

Oficie-se o juízo a quo do inteiro teor desta decisão, para que o devido cumprimento.

Intime-se a parte Agravada para, querendo, dentro do prazo legal, contrarrazoar o recurso, facultando-lhe juntar cópias dos documentos que entender conveniente, nos termos do art. 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil.

Após tais diligências, voltem os autos conclusos.

Publique-se.

Natal, 21 de maio de 2025.

DESEMBARGADOR VIVALDO PINHEIRO Relator em substituição