TRF1 - 1029372-16.2022.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 16ª Vara Federal de Juizado Especial Cível da SJGO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1029372-16.2022.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) POLO ATIVO: CONDOMINIO RESIDENCIAL ANTONIO CRISPIM REPRESENTANTES POLO ATIVO: PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO - BA28559 POLO PASSIVO:FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: BARBARA FELIPE PIMPAO - GO29956 S E N T E N Ç A Cuida-se de ação proposta visando ao pagamento de despesas condominiais referentes a imóvel financiado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

De início, embora a ação tenha sido intitulada como “ação de execução de título executivo extrajudicial”, com fundamento nos princípios da instrumentalidade das formas, celeridade e economia processual, e, ainda, considerando-se as peculiaridades procedimentais na esfera dos Juizados Especiais Federais, recebo a petição inicial como deflagradora de ação sob o procedimento comum.

Ex vi de norma inscrita no art. 3º, II, da Lei 9.099/95, foram os Juizados Especiais investidos de competência para julgar causas que o art. 275, II, do revogado Código de Processo Civil de 1973, submetera ao procedimento sumário.

Entre essas causas estão as que versam sobre cobrança de dívidas condominiais.

Vide, a propósito, precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ): RMS 53.602, pub. em 7.6.2018.

Prescreve em cinco anos a pretensão de cobrar dívidas condominiais, fluindo o prazo do dia seguinte ao vencimento de cada parcela inadimplida, conforme proclamado pelo STJ em precedente representativo de controvérsia (REsp 1.483.930, pub. em 1º.2.2017, associado ao Tema 949).

A matéria suscitada em preliminar confunde-se com o mérito da controvérsia.

Dívidas condominiais se enquadram na categoria de obrigação propter rem.

Bem por isso, têm propensão para aderir à coisa, acompanhando-a à medida que ela passa de uma esfera jurídica subjetiva para outra, semelhante ao acessório que segue o principal.

O fundamento para cobrá-las independe da anuência em se tornar devedor, dada a possibilidade de considerar-se como tal a pessoa investida da qualidade de proprietário ou titular de algum atributo da propriedade, como a posse ou o poder de reaver a coisa de quem injustamente a detenha.

Outro aspecto, não menos importante, é que a obrigação propter rem atrai o dever de pagamento não apenas de dívidas surgidas a partir da conquista da propriedade (ou de algum de seus atributos), mas também de dívidas anteriores inadimplidas e ainda não prescritas – ressalvado o direito de regresso perante o proprietário ou possuidor à época em que o respectivo vencimento ocorreu.

A definição do responsável pelo pagamento de obrigação propter rem condominial não fica, porém, ao sabor da discricionariedade do credor. É possível ao proprietário eximir-se da responsabilidade de pagá-la demonstrando que a cobrança concerne a um período em que a coisa, apesar de formalmente mantida sob seu domínio, estava com alguém que obteve imissão na posse e teve tal fato levado de forma inequívoca ao conhecimento do condomínio.

Comprovada essa situação, é de reconhecer que o proprietário está desobrigado em relação à dívida condominial, ficando o possuidor encarregado de adimpli-la.

A compreensão ora manifestada, aliás, coaduna-se na essência com o decidido pelo STJ no REsp 1.345.331, julgado em 8.4.2015 sob a sistemática de recurso repetitivo, que resultou em fixação de tese, associada ao tema 886, com o seguinte teor: “Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.” O quadro dos autos revela que a dívida condominial diz respeito a unidade habitacional de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), criado, gerido e representado pela Caixa Econômica Federal (CEF).

Não restou provado a contento que houve ciência inequívoca do condomínio de que terceiro fora imitido na posse, como arrendatário ou a qualquer outro título – junto à matrícula cartorária do imóvel não consta anotação de negócio jurídico dessa natureza.

Tampouco há demonstrativo de que outrem, na qualidade de possuidor atual ou antigo, participou de assembleias destinadas ao trato de assuntos de interesse comum dos condôminos.

Logo, o direcionamento da cobrança foi subjetivamente correto. É mesmo da CEF a responsabilidade por despesas condominiais de imóvel pertencente a fundo arrendador do qual aquela empresa pública, reiterando, é criadora, gestora e representante, mas nem assim se desincumbiu do ônus de provar o manifesto conhecimento, pelo condomínio, de que a posse estava com outra pessoa no período abarcado pela cobrança.

Inconvincente, ademais, é alegar que a existência de cláusula estipulando garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel teria, mercê do disposto no art. 27, §8º, da Lei 9.514/97, aptidão para obrigar, por si só, o possuidor fiduciante a pagar dívidas condominiais.

Essa hipótese só tem vez quando há consolidação da propriedade no credor fiduciário, não sendo válido invocá-la se presente o desdobramento da posse em direta (fiduciante) e indireta (fiduciário).

São também devidas as prestações vencidas no curso do processo, as quais se consideram incluídas na condenação como pedido implícito (CPC, art. 323), resultante da existência de uma relação jurídica de trato continuado.

Nesse sentido, confira-se emblemático acórdão do STJ no REsp 1.548.227, pub. em 13.11.2017.

PELO EXPOSTO, julgo procedente em parte a pretensão da inicial, para condenar a CEF ao pagamento, em favor da parte autora, das taxas condominiais vencidas a partir de julho de 2017. Às prestações condominiais vencidas devem ser agregados, a partir do respectivo vencimento, estes encargos: i) juros de mora de 1% ao mês; ii) correção monetária conforme o índice de atualização veiculado na convenção condominial; iii) multa moratória limitada a 2%.

Sem custas e tampouco honorários advocatícios (art. 55 da Lei 9.099/95).

Sentença registrada em meio eletrônico e não sujeita a reexame necessário, nos termos do art. 13 da Lei nº 10.259/01.

Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para a apresentação de contrarrazões.

Sobrevindo a oferta de contrarrazões ou decorrido o prazo para oferecê-las, remeter os autos à instância de segundo grau.

Sobrevindo o trânsito em julgado, intime-se para cumprimento da obrigação de pagar.

Efetuado o depósito, intime-se a parte autora para indicar conta para a transferência dos valores.

Em seguida, expeça-se ofício nos termos do art. 2º da Portaria COGER nº 8388486.

Publique-se e intimem-se.

Goiânia/GO, data da assinatura eletrônica.

Emmanuel Mascena de Medeiros JUIZ FEDERAL