TRF1 - 1007643-12.2024.4.01.3904

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Castanhal-PA Sentença Tipo A 1007643-12.2024.4.01.3904 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MILTON SAMPAIO SANTOS Advogados do(a) AUTOR: EDINELMA SOUSA NASCIMENTO - PA021476, MARIA DOS REMEDIOS CASIMIRO TORRES SARAIVA - PA21603, SAINT CLAIR SANTOS DA SILVA - PA25719 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA 1.

RELATÓRIO Trata-se de ação interposta por MILTON SAMPAIO SANTOS em face da Caixa Econômica Federal (CEF) visando a declaração de nulidade do procedimento executivo extrajudicial instaurado para a alienação do imóvel objeto de contrato de financiamento por ele firmado com aquela, pretensão embasada, essencialmente, na suposta existência de vícios insanáveis no procedimento de execução extrajudicial do referido imóvel.

Narra o autor, em apertada síntese, que formalizou com a ré contrato de empréstimo, amparado pelo Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHaB), tendo como objeto um terreno urbano localizado nesta urbe.

Alega que em razão de dificuldades financeiras não conseguiu dar continuidade aos pagamentos das parcelas acordadas e que tal situação resultou na instauração de um procedimento de execução extrajudicial pela ré, com base na Lei 9.514/97.

Argumenta que mencionado o procedimento extrajudicial apresenta uma série de vícios insanáveis resultantes da não observância dos preceitos legais, sobretudo porque (1) não foi notificado pessoalmente acerca do procedimento, bem como (2) o banco réu não teria observado os prazos legais estabelecidos para a consolidação da propriedade em seu nome, afrontando os ditames legais da Lei 9.514/97.

Decisão de ID 2144230048 indeferindo a antecipação da tutela requerida.

Citada, a ré contestou (ID 2150310931) impugnando o pedido de justiça gratuita e arguindo a higidez do procedimento executivo extrajudicial, uma vez que o autor tornara-se inadimplente em relação às obrigações assumidas e não quitara a dívida após regular notificação.

Além disso sustentou que o autor foi informado sobre oa fatos e que, não obstante, permaneceu em total inércia.

Instruiu a defesa com documentos.

Réplica apresentada (ID 2153594941).

Instadas a especificarem provas, Autor e Ré informaram não possuir mais provas a produzir (ID's 2156612830 e 2157771843).

Alegações Finais apresentadas por ambas as partes (ID's 2161373212 e 2170310773).

Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relato do necessário.

Passo a decidir. 2.

FUNDAMENTAÇÃO Observo, de início, que a CEF, em sede de contestação, impugnou o pedido de justiça gratuita do autor argumentando que não existem nos autos elementos suficientes para sustentar a tese de hipossuficiência alegada.

Assim, seguindo o que estabelece art. 99 do CPC, considerando que há nos autos declaração do autor afirmando a sua hipossuficiência (ID 2143909620 - pág. 2), o deferimento se mantém por não haver elementos que infirmem tal condição declarada pelo requerente.

Em seguimento, tem-se que o ponto controvertido na presente ação é a ausência de intimação da parte autora para purgar a mora relativa ao imóvel registrado na matrícula nº 24.767, do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Castanhal – PA, bem como a realização de leilão sem a notificação pessoal do autor, supostamente violando o estabelecido na Lei nº 9.514/97.

Extrai-se dos autos que a parte autora adquiriu o imóvel objeto da lide por contrato de financiamento de imóvel com alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97, que regula o Sistema Financeiro Imobiliário junto a Caixa Econômica Federal.

A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei nº 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante, a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário que, neste caso, é a Caixa Econômica Federal.

Assim, a impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

Uma vez consolidada a propriedade em favor do agente financeiro, exsurge o direito deste de alienar o bem em leilão extrajudicial, no prazo de trinta dias, contados da data de registro da consolidação da propriedade na matrícula do bem, conforme prescreve o art. 27, da Lei nº. 9514/1997.

Conforme destacado por ocasião da apreciação da tutela de urgência requerida, inexiste dúvida quanto à inadimplência da parte autora em relação às prestações do negócio em destaque, uma vez que a mesma a confessa (ID 2143909634 - pág. 9).

Analisando o fato relativo à intimação para purgar a mora, cabe trazer o disposto no art. 26 da Lei nº 9.514/97, que assim estabelece: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

Ademais, no que tange ao procedimento extrajudicial, para que os leilões do imóvel consolidado possam ser realizados de forma legítima, deverá ser obedecido o art. 27, § 2º-A, do mesmo diploma legal acima mencionado, que dispõe que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, a fim de possibilitar o exercício do direito de preferência (art. 27, §º 2º-B, da Lei nº 9.514/97).

Nesse ponto, resta claro que não se faz necessária a intimação pessoal do devedor para o exercício do direito de preferência, bastando o envio de comunicação a respeito pela via postal ou eletrônica, o que deve ser direcionado ao endereço constante no contrato atinente à questão.

Com isso, somente se comprovada a ausência de remessa da referida comunicação, poder-se-ia acarretar a anulação do leilão extrajudicial, o que, pelo teor autos, verifico não ter sido comprovado.

Diversamente, restou evidenciado que, in casu, a comunicação ocorreu.

No que tange à alegação de nulidade do processo de execução extrajudicial pela ausência de intimação do mutuário para purgar a mora, observo que, conforme certificado através da certidão subscrita pelo Oficial do Cartório competente (ID 2150311283 - pág. 1), cujos atos são dotados de fé pública, o mutuário foi intimado pessoalmente no dia 28/03/2022 (ID 2150311283 - pág. 3), sem providenciar a regularização do débito no prazo legal (art. 26, § 1º da Lei nº 9.514/97).

Por consequência, se deu a consolidação de domínio em favor da CEF.

Acerca da suficiência da referida certidão para comprovar a notificação do devedor, importante, desde logo, colacionar-se o seguinte julgado: AÇÃO ORDINÁRIA.

PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

SUSPENSÃO DE VENDA OU LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL.

SFH.

MORA.

SUSTAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL ALEGADA. 1.

A existência de perigo de dano não restou suficientemente comprovada.

Passados mais de sete meses do ato reputado como nulo. 2.

Alegação de irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade em favor do agente financeira não aceita, certidão do Cartório de Registro de Imóveis comprova a notificação para purgação da mora. (grifou-se) (TRF4, AC 5010865-25.2013.404.7200, Quarta Turma, Relatora p/ Acórdão Vivian Josete Pantaleão Caminha, juntado aos autos em 28/05/2014) (grifei) Tem-se ainda, no que se refere à nulidade pela falta de intimação dos leilões, que, com o advento da Lei n.º 13.465/2017, que alterou o artigo 27 da Lei n.º 9.514/1997, firmou-se, na jurisprudência, o entendimento no sentido de que (1) o devedor deve ser intimado/notificado acerca das datas dos leilões extrajudiciais, para que possa exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, e (2) não é exigível que tal comunicação seja pessoal, bastando o encaminhamento de correspondência ao endereço indicado no contrato, inclusive eletrônico.

Assim, é possível extrair dos ID's 2150310951, 2150310973 e 2150310989 que a CEF encaminhou em julho de 2024 ao autor 3 (três) cartas, dentre elas uma (ID 2150310951) direcionada ao endereço do local do imóvel constante no contrato atinente ao financiamento.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria é forte no entendimento de que a notificação extrajudicial, no âmbito dos contratos firmados pelo sistema SFH, encaminhada pelo credor ao devedor, no logradouro do imóvel objeto do litígio, é válida para sua constituição em mora, ainda que recebida por terceiro estranho à relação contratual.

Isso porque se está diante de situação específica, com regras especiais, mormente em razão de o devedor comprometer-se a residir no local, sendo vedada a cessão ou alienação do bem sem anuência do ente gestor do conjunto habitacional.

Assim entendeu o c.

STJ: RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

SFH.

DUPLA NOTIFICAÇÃO.

SÚMULA Nº 199/STJ.

DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DE AMBOS CÔNJUGES CONTRATANTES.

NOTIFICAÇÕES REMETIDAS AO ENDEREÇO DO IMÓVEL.

ART. 2º, INCISO IV, DA LEI Nº 5.741/71.

INDICAÇÃO DAS PRESTAÇÕES EM ATRASO. 1.

São válidas as notificações da execução judicial de contrato imobiliário firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação quando remetidas ao endereço do imóvel objeto do contrato, no qual o mutuário está obrigado a residir.

Não se faz necessário, portanto, que ambos cônjuges contratantes recebam referidos avisos de cobrança. 2.

Constando dos avisos quais prestações do financiamento estariam em atraso, informando ou não seus valores, uma vez configurada a mora e tendo sido dada ao devedor a oportunidade de quitação da dívida, resta atendida a exigência prevista no inciso IV do art. 2º da Lei nº 5.741/71, merecendo prosseguir a execução hipotecária. 3.

Na hipótese dos autos, não houve indicação do valor ou, sequer, das prestações em atraso, não tendo sido atendidos os pressupostos para regular constituição da execução hipotecária. 4.

Recurso especial não provido”.(STJ – 3ª Turma – REsp nº 332.117/SP – Rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva – Unânime – DJe 10.10.2012) (grifei) Está demonstrado, documentalmente, que o mutuário tinha ciência da situação de inadimplência e que o agente fiduciário atendeu ao disposto no normativo legal aplicável ao caso a fim de notificá-lo para a realização dos leilões.

Ainda que assim não fosse, no caso dos autos, o comparecimento da parte em juízo dias antes do leilão objetivando provimento liminar para suspendê-lo evidencia que o mutuário teve ciência inequívoca acerca das datas designadas para a realização das hastas públicas, ainda que por outros meios e não trouxe aos autos os mínimos indícios de que tenha tentado exercer o seu direito de preferência na via administrativa.

Necessário salientar a jurisprudência já pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte, como ocorre no presente caso.

Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

BEM IMÓVEL.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.

OBRIGATORIEDADE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

ANÁLISE INCONCLUSA.

RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.

DECISÃO MANTIDA. 1.

No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

Precedentes. 2.

Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3.

No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões. 4.

Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022) (grifei) Conforme asseverado nas linhas antecedentes, o requerimento de anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com fundamento em irregularidades do procedimento deve ser instruído da demonstração, pelo devedor, de que foi prejudicado em sua intenção real e concreta de purgar a mora, possibilitando o prosseguimento da relação obrigacional, ou de exercer o direito de preferência na reaquisição bem levado a leilão extrajudicial.

Dito diversamente, o reconhecimento de qualquer nulidade no procedimento de consolidação da propriedade, da venda em leilões públicos ou de forma direta a terceiro, depende da demonstração de prejuízo e da comprovação de que o devedor possuía condições de, conforme o caso, purgar a mora ou exercer o direito de preferência na aquisição do bem.

Trata-se, com efeito, de aplicação dos princípios pás de nullité sans grief e da conservação dos negócios jurídicos.

Registre-se que a ciência para fins de leilão não deve ser tido como um fim em si mesmo.

Para além de cientificar os devedores acerca da pretensão da credora em vender o bem, faculta àqueles o direito de preferência na compra do imóvel leiloado (art. 27, § 2o-B), não havendo previsão para fins de purgação da mora, que se esvaiu na etapa anterior com a notificação pessoal por oficial de cartório.

Dessa forma, não se vislumbra nulidade na realização dos leilões extrajudiciais, já que, além de ter a CEF se desicumbido do ônus de comprovar tanto a notificação do devedor para regularização do débito no prazo legal (art. 26, § 1º da Lei nº 9.514/97) quanto o intimação sobe os leilões relativos ao imóvel (art. 27 da mesma Lei), a parte autora evidenciou que teve ciência inequívoca de sua realização em data anterior, e, ressalte-se, não demonstrou ter apresentado qualquer proposta visando exercer o direito de preferência na reaquisição bem levado a leilão extrajudicial.

Nessas circunstâncias, a improcedência dos pedidos da exordial é medida que se impõe. 3.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora no pagamento das despesas processuais, se existentes, e de honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, devidamente atualizado, restando suspensa a execução enquanto persistirem os motivos que autorizaram o deferimento da assistência judiciária gratuita (CPC/2015, art. 98, §§ 2º e 3º).

Interposta apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões ao recurso de apelação, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do § 1º do art. 1.010 do CPC.

Oportunamente, remetam-se os autos ao eg.

Tribunal Regional Federal da 1ª Região.

Não sendo caso e sobrevindo o trânsito em julgado com a inexistência de outras questões a serem apreciadas, certifique-se e arquivem-se os autos em definitivo, com baixa na distribuição.

Sentença publicada e registrada eletronicamente Intimem-se.

Cumpra-se.

Castanhal/PA, data da assinatura. (Assinado digitalmente) RODRIGO MENDES CERQUEIRA JUIZ FEDERAL