TRF2 - 5003691-31.2025.4.02.5120

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5003691-31.2025.4.02.5120/RJ AUTOR: LETICIA VITORIA DA COSTA BRAGAADVOGADO(A): CLETO SILVA MARTINS (OAB RJ159473) DESPACHO/DECISÃO Juntada pela parte autora comprovante atualizado de residência no Evento 7.9.

Diante dos documentos de Eventos 7.3 a 7.8, defiro a gratuidade de justiça.

Intime-se novamente a parte autora para, no prazo derradeiro de 15 (quinze) dias, promover a emenda da inicial conforme determinado no Evento 4.1 com inclusão no polo ativo de Cristian Iverson Silva Pereira, uma vez que é signatário do contrato que se pretende revisar (Evento 1.8, p.  1), sob pena de extinção.

Cumprido, cite-se a parte ré para oferecer contestação.

Ressalvo que, havendo intenção do ente público réu em buscar previamente a solução consensual do litígio, nas hipóteses em que esta for possível, nada impede que seja designado ato para tal fim, desde que expressamente solicitado pelo mesmo, no prazo de 10 dias, contado de sua citação, mediante simples petição, hipótese em que o processo deverá vir concluso para designação de audiência prévia de conciliação.    

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5003691-31.2025.4.02.5120/RJ AUTOR: LETICIA VITORIA DA COSTA BRAGAADVOGADO(A): CLETO SILVA MARTINS (OAB RJ159473) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação pelo procedimento comum proposta por LETÍCIA VITORIA DA COSTA BRAGA em face de CEF - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e de RESIDENCIAL MUGANGO SPE LTDA, com pedido  concessão de tutela de urgência objetivando "suspender a exigibilidade das parcelas contratuais"  e compelir a parte ré a se abster "de negativar o nome da Autora junto aos órgãos de restrição ao crédito em razão do não pagamento das parcelas relacionadas ao instrumento de promessa de compra e venda objeto desta demanda, sob pena de cominação de multa diária no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais). (Evento 1.1, p. 14).  A Autora relata que "firmou junto às Rés contrato particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma a ser construída, tendo como objeto o BL03 APTO 0202, do Empreendimento “RESIDENCIAL VIVA IGUAÇU II”, em construção na área de 16.410,17 m2, situada na Rua/Av.: Rua Felicidade, n.º13, Bairro: Ipiranga, na cidade de Nova Iguaçu, Estado de RJ, com direito de uso de 1 vaga de estacionamento, pelo preço ajustado no total de R$ 184.316,01 (CENTO E OITENTA E QUATRO MIL E TREZENTOS E DEZESSEIS REAIS E UM CENTAVO)".

Alega que "a parte Ré se comprometeu a entregar o loteamento até 30/09/2024, acrescido de um prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias corridos" e que "até a presente data só se encontra disponível 65% (sessenta e cinco por cento) da obra concluída".

Argumenta que "continua pagando taxa de obra por período que extrapola o da entrega das chaves determinada em contrato." A inicial veio acompanhada de procuração e documentos É o relatório do necessário.

DECIDO.

O presente processo, de competência territorial da Subseção Judiciária de Nova Iguaçu, foi recebido neste juízo por equalização automática, nos termos dos artigos 33 e seguintes da Resolução nº TRF2-RSP-2024/00055 (ev. 2) A antecipação dos efeitos da tutela encontra-se regulada no artigo 300 do CPC, da seguinte forma:  “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão”. (gn)  Contudo, no presente caso, não verifico a presença de fundamento relevante para a concessão da tutela de urgência requerida, como a seguir exponho.

Conforme a documentação acostada - especialmente aquela juntada no Evento 1.4, no negócio jurídico em análise atuam as figuras do comprador (mutuário), da construtora/incorporadora e da instituição financeira.

O comprador contrata com a incorporadora e com a construtora a compra do terreno e a construção do imóvel residencial, de forma que a primeira efetiva a venda de frações ideais do terreno, com o objetivo de vinculá-las a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, responsabilizando-se pela entrega a certo prazo, preço e a determinadas condições, como preconiza o artigo 29 da Lei nº 4.591/1964; e a segunda é responsável pela construção do empreendimento.

No momento da compra o comprador assume o compromisso de pagar o preço do imóvel nas condições estabelecidas no contrato, que geralmente ocorre até a entrega do bem, ou seja, com a concessão do “habite-se”.

No entanto, é frequente a situação em que o mutuário não tem condições financeiras para assumir o pagamento até a data de término da obra e, para adimplir sua obrigação, celebra contrato de mútuo com a instituição financeira para essa finalidade. É, nessa hipótese, o banco que quita a dívida junto à construtora e à incorporadora e o mutuário passa a dever a este as parcelas do empréstimo concedido pelo prazo fixado em contrato, com garantia de alienação fiduciária no caso de inadimplemento, ou seja, o próprio bem garante a transação financeira.

Para facilitar a aquisição da moradia, foi facultada a possibilidade de o mutuário diluir no contrato de financiamento imobiliário o valor pertinente à fase de obra do imóvel e compra do terreno, por meio do pagamento da chamada taxa de obra, onde não há amortização do saldo devedor que deve perdurar pelo prazo estipulado no contrato, conforme cláusula contratual.

Quando o prazo é extrapolado, o pagamento da taxa passa a ser de responsabilidade da incorporadora, da construtora e da CEF, que deixaram de adimplir com a obrigação de entregar o imóvel na data aprazada.

A concessão de empréstimo habitacional antes da conclusão da obra fez surgir a chamada “taxa de obra/construção”, que é cobrada pela  CAIXA ECONÔMICA FEDERAL por força do contrato de mútuo, durante a fase de construção do imóvel, ou seja, até a liberação do auto de conclusão da obra (o “habite-se”).

O negócio jurídico deve prever o número de parcelas a serem cobradas sob essa nomenclatura; entretanto, é frequente a ocorrência de atraso na entrega do empreendimento, por causas alheias ao mutuário.

O tema foi objeto de Embargos de Divergência, no qual o STJ assentou a tese de que a cobrança da “taxa de obra” não afrontaria a legalidade, razão por que a cláusula contratual que prevê a cobrança de juros antes da entrega das chaves do imóvel não é abusiva.

Ao contrário, haveria clara transparência no contrato sobre sua cobrança, o que afastaria qualquer alegação do consumidor acerca de falta de informação (artigo 6º, III do CDC).

Além disso, a exclusão desses juros convencionados entre as partes acarretaria desequilíbrio financeiro da operação e a comutatividade do negócio.

Confiram-se: “EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA.

DIREITO CIVIL.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO.

COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.

LEGALIDADE. 1.

Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista.

Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço.

Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios. 2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos. 3 No caso concreto, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes, correspondentes às parcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves, altera o equilíbrio financeiro da operação e a comutatividade da avença. 4.

Precedentes: REsp n. 379.941/SP, Relator Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n. 1.133.023/PE, REsp n. 662.822/DF, REsp n.1.060.425/PE e REsp n. 738.988/DF, todos relatados pelo Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado pelo Ministro PAULO FURTADO (Desembargador convocado do TJBA), e REsp n. 1.193.788/SP, relatado pelo Ministro MASSAMI UYEDA. 5.

Embargos de divergência providos, para reformar o acórdão embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato.” (gn)(EREsp 670.117/PB, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO.

AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULA CONTRATUAL.

COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA.

POSSIBILIDADE.

ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1.

Conforme a jurisprudência deste Sodalício, "(...) não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos" (EREsp n. 670.117/PB, Relator Min.

Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Min.

Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, DJe 26/11/2012).2.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1308926 / RJ, Min.

Relator Raul Araújo, DJE 26.08.2022).

Assentadas tais premissas iniciais, no caso concreto, em uma análise perfunctória, própria deste momento processual, verifica-se que, de acordo com o Contrato Particular de Promessa de Unidade Autônoma a ser Construída, era do conhecimento da parte a necessidade de contratação de financiamento imobiliário durante a contratação do empreendimento (Cláusula Terceira - Item 3.2 - Evento 1.4, p. 9): "3.2.

O PROMISSÁRIO COMPRADOR declara ter sido informado, de forma adequada e precisa sobre a forma de contratação ora efetuada, principalmente a necessidade de providenciar, durante a construção do Empreendimento, a contratação do financiamento concedido por agente do sistema financeiro da habitação na modalidade crédito associativo operado pela Instituição Financeira (“Banco”), com a possibilidade de utilização de recursos de FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e dos benefícios e subsídios do Programa do Governo Federal denominado “Programa Minha Casa Minha Vida” (“MCMV”), para o pagamento das parcelas do preço, respeitadas as disposições previstas neste contrato." A planilha juntada no Evento 1.13 indica a cobrança de taxa de obras em contrato de financiamento imobiliário celebrado com a CEF, porém o feito de cópia do referido pacto, comprovando a parte autora apenas o pagamento de prestações mensais, conforme Eventos 1.9 e 1.13.

Ainda que o gráfico apresentado no Evento 1.8 indique que o índice de conclusão da obra em 65% na data de 09/04/2025, não é possível, ao menos em análise prima facie, apurar-se a alegada extrapolação do prazo para entrega do imóvel.

No que concerne à possibilidade de inclusão do nome da parte autora em cadastros restritivos de crédito, nos contratos de financiamento imobiliário com constituição de alienação fiduciária, uma vez verificada a inadimplência do devedor, abre-se ao credor a oportunidade de promover a execução da dívida e solicitar a inscrição do nome do devedor impontual em cadastros restritivos de crédito, constituindo-se tal providência em regular exercício de direito da instituição financeira.

Nesse sentido: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE RITO ORDINÁRIO.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH).

LEI Nº 9.514/97.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

LEGALIDADE E CONSTITUCIONALIDADE.

VENCIMENTO ANTECIPADO DA TOTALIDADE DA DÍVIDA. 1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de antecipação de tutela, em ação de rito ordinário, objetivando suspender os efeitos do leilão, a averbação na matrícula do Registro de Imóveis e a inscrição do nome dos autores no SPC, SERASA e demais órgãos de crédito, bem como obter autorização de depósito judicial dos valores atrasados com a finalidade de purgar a mora. 2.

No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva que é o pagamento total da dívida. 3.

Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. 4.

Na hipótese, considerando que o inadimplemento dos agravantes, desde outubro de 2013, provocou a consolidação do imóvel em 09/03/2015 bem como o vencimento antecipado da dívida, o débito a ser purgado é aquele correspondente à totalidade da dívida vencida antecipadamente e acrescida dos encargos previstos no artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66. 5.

Não se revestindo o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 de qualquer nódoa de ilegalidade ou inconstitucionalidade, bem como inexistindo nos autos qualquer notícia de descumprimento ou violação pela agravada do procedimento de execução extrajudicial previsto na mencionada lei, a hipótese é de rejeição da pretensão recursal. 6.

Agravo de instrumento a que se nega provimento.” (grifo nosso) (AI 00294885320154030000, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, TRF3 – PRIMEIRA TURMA, FONTE e-DJF3 Judicial 1 DATA: 19/05/2016) Ressalte-se que não há no feito qualquer indício de cobrança ou de inscrição do nome da parte autora em cadastros restritivos de crédito ou, ainda de que a instituição financeira credora esteja em vis de fazê-lo.

Por fim, sendo o contraditório um dos princípios fundamentais de nosso sistema processual, inclusive consagrado a nível constitucional, é entendimento deste julgador que a concessão de medidas liminares ou antecipações de tutela de forma inaudita altera parte só deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando a pretensão autoral esteja na iminência de ser irremediavelmente suprida ou lesionada, bem como evidenciada, de forma robusta, a plausibilidade de sua pretensão, o que não ocorre no caso concreto.

Em face do exposto, INDEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA ora requerida.

Intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, promover a emenda da petição com inclusão no polo ativo de Cristian Iverson Silva Pereira no polo ativo, uma vez que é signatário do contrato que se pretende revisar, conforme Evento 1.8, p.  1, bem como para juntar cópia de comprovante atualizado de residência. À falta de parâmetros objetivos na legislação processual civil quanto ao limite de concessão do benefício da gratuidade de justiça, adoto, como patamar máximo, o disposto no art. 790, § 3º, da CLT, com redação conferida pela Lei nº 13.467/2017, segundo o qual é facultada a concessão do benefício “àqueles que perceberem salário igual ou inferior a 40% (quarenta por cento) do limite máximo dos benefícios do Regime Geral de Previdência Social".

Atualmente, o limite máximo dos benefícios do RGPS é de R$ R$ 8.157,41 de modo que entendo correto, para fins de aferição do direito à gratuidade de justiça, a adoção do patamar máximo de R$ 3.262,96, nos termos do art. 790, § 3º, da CLT.

Por outro lado, presume-se verdadeira a declaração de hipossuficiência prestada por pessoa física (art. 99, § 3º, do CPC), o que poderia levar à conclusão, pela leitura do documento de Evento 1.3, p. 2, que a parte autora é hipossuficiente.

Entretanto, a declaração de hipossuficiência deve vir acompanhada de comprovantes de renda e de despesas mensais que demonstrem a incapacidade de arcar com as custas judiciais e eventuais honorários advocatícios.  Dito isto, nos termos do art. 99, § 2º, do CPC, concedo a parte autora o prazo de 15 (quinze) dias para comprovação da hipossuficiência ou recolher as custas judiciais devidas.

Cumprido, cite-se a parte ré para oferecer contestação.

Ressalvo que, havendo intenção do ente público réu em buscar previamente a solução consensual do litígio, nas hipóteses em que esta for possível, nada impede que seja designado ato para tal fim, desde que expressamente solicitado pelo mesmo, no prazo de 10 dias, contado de sua citação, mediante simples petição, hipótese em que o processo deverá vir concluso para designação de audiência prévia de conciliação.