TRF2 - 5010773-73.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5010773-73.2025.4.02.5101/RJ RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO Intime-se a parte ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF,  em provas.

Prazo: 15 (quinze) dias.     

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5010773-73.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: ALEX XISTO DA COSTAADVOGADO(A): ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO (OAB DF071225) DESPACHO/DECISÃO Intime-se a parte autora para réplica (art. 351 do CPC).                      Prazo: 15 (quinze) dias.

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5010773-73.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: ALEX XISTO DA COSTAADVOGADO(A): ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO (OAB DF071225) DESPACHO/DECISÃO Trato de Ação pelo Procedimento Comum ajuizada por ALEX XISTO DA COSTA  em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, na qual apresentam os seguintes pedidos: a) Concessão da tutela antecipada para fins de suspender imediatamente todos os atos de expropriação extrajudicial e cancelar o leilão público previsto para a data de encerramento do primeiro em 17/02/2025, tendo em vista que os procedimentos não obedeceram aos ditames da lei; B) Após a concessão da presente tutela de urgência, requer a citação do réu, para querendo, responder aos termos da presente demanda, sob pena de arcar com o ônus da revelia, desde já requerida; c) A aplicação do CDC com a devida inversão do ônus da prova; d) Por derradeiro, ao término da instrução da presente AÇÃO, que seja julgada PROCEDENTE em todos seus termos como pedido final, tornando definitiva a liminar concedida em sede de ANTECIPAÇÃO DE TUTELA para declarar NULA de pleno direito a EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL EM CURSO E O LEILÃO; e) A condenação do réu no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios; f) Não sendo concedida a tutela de urgência e o imóvel sendo arrematado, requer a citação do banco réu para que apresente os autos de arrematação e informe o valor do sobejo em favor das partes.

Alega que formalizou instrumento particular de Contrato de Compra e Venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia com o respectivo banco, ora requerido (conforme cópia anexa), acrescentando que, no aludido contrato, estima-se o valor da alienação fiduciária na importância de R$ 107.000,00 (cento e sete mil reais) concedido financiamento pelo banco réu.

Assume saber da sua condição de devedora e que existem parcelas em atraso, porém, quando procurou a instituição financeira para resolver administrativamente para negociar a dívida, não obteve êxito.

Informa que foi foi surpreendido com a notificação do acontecimento do leilão, que encerrará o primeiro pregão no dia 27/01/2025 e o segundo leilão ocorrerá na data 03/02/2025/2025, menos de 15 dias entre uma hasta e outra, acrescentando o link do leilão: LINK DO LEILÃO: https://www.leilaoimovel.com.br/imovel/rj/rio-dejaneiro/residencial-cond-res-villagio-verona-2-quartos-wc-sala-cozinha-imovelcaixa-economica-federal-cef-2089571-8787711719814-venda-direta-caixa Destaca que o primeiro leilão ocorrerá no dia 17/02/2025 e o segundo leilão no dia 24/02/2025.

APENAS 7 (SETE) DIAS DE DIFEREÇA ENTRE AS VENDAS PÚBLICAS! Aduz, ao final, que considerando o estado avançado do momento procedimental adotado pela autora, não lhe restou outra alternativa senão bater às portas desse digno Juízo em busca da tutela jurisdicional para que seus direitos sejam resguardados.

Inicial e documentos anexados no evento 1.

Há pedido de gratuidade de justiça.  Decisão, (evento 3, DESPADEC1), intimando a parte autora a apresentar comprovantes de rendimentos a fim de verificar a ocorrência dos pressupostos para a concessão da gratuidade de justiça.  Petição da parte autora, (evento 6, PET1), dando cumprimento à determinação contida na decisão ()​evento 3, DESPADEC1​.  É o relatório.

Decido. 1 - Defiro a Gratruidade de Justiça.  2 - Tendo em vista que a(s) parte(s) ré(s) possui(em) maiores e melhores condições de apresentar as provas necessárias para a adequada instrução do feito, INVERTO O ÔNUS DA PROVA, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.

Assim, deverá(ão) a(s) ré(s) trazer(em) aos autos toda a documentação de que disponha(m) para o esclarecimento da lide, nos termos do art. 11 da Lei nº 10.259/2001, bem como verificar(em) se há prevenção, conforme dispõe o art. 337, VI, VII e VIII, do NCPC. 3 - Superadas as questões acima, passo à análise do pedido liminar.  No que concerne ao pedido de tutela provisória de urgência de natureza  antecipada, urge ressaltar que, de acordo com a previsão contida no artigo 300 do NCPC, hei que observar, para sua concessão, elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, não podendo ser deferida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.  No que tange ao primeiro requisito, observo que os documentos acostados aos autos não evidenciam a probabilidade do direito alegado pela parte autora.

De fato, consoante narrativa da inicial, tendo a parte autora, conforme afirmado por ela mesmo, deixado de pagar as prestações do contrato de mútuo celebrado, para aquisição de casa própria, foi deflagrado o procedimento de execução extrajudicial.      Pois bem, ante a impontualidade confessada pela autora no pagamento das prestações e, estando o contrato garantido por alienação fiduciária, à CEF impõe-se a observância aos ditames do Capítulo II da Lei nº 9.514/97, em especial dos artigos 26 e 27, que assim estabelecem: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) (...) Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 6º (Revogado).      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)  § 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)  § 7º  Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.           (Incluído pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001) § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º  Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.         (Incluído pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.        (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9º  O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.      (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 11.

Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 12.

Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Depreende-se do art. 26, §4º, acima transcrito, que, quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. ​​Destaco, ademais, que a Certidão de ônus reais/Matrícula do Imóvel (evento 1, MATRIMOVEL6) da mátricula nº 263108 do Cartório do 4º Ofício de Registro de IMóveis  do Rio de Janeiro, do Imóvel objeto do presente feito, infirmam as alegações da parte autora de que  não teria sido intimado para purgar a  mora, antes da consolidação da propriedade em favor da CEF, eis que a anotação AV-10-M 263108 - páginas 5 do documento ​evento 1, MATRIMOVEL6​), comprova que o autor foi intimados positivamente para quitar as obrigações relativas à alienação fiduciária em garantida, não tendo ocrrido a prugação de mora no prazo legal,  conforme colacionado a seguir: Ora, embora o §3 do artigo 26 da Lei 9.514/1997, disponha sobre a intimação pessoal do dever para purgar a mora, fato é que o mesmo dispositivo legal dispõe que a "intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)" Lei 9.514/1997 Art. 26 (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Verifico, ademais, que os parágrafos §3-A, §3-B do artigo 26 da Lei 9.514/1997,, afastam a necessidade de intimação pessoal, conforme in verbis: Art. 26 (...) § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Destaco, por fim, que o §4º do artigo 26 da Lei 9.514/1997, permiti a intimação por edital.  Art. 26 (...) ,§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)  § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) No presente feito, o Oficial do 4º Registro de Imóveis - RJ atestou, com a fé pública que lhe é inerente, através da averbações colacionadas acima,  ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, com a regular intimação do fiduciante para a purgação da mora.

Destaco, outrossim, no que tange aos leilões, que a regra prevista no § 2º - A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023 expressamente determinada que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há falar em intimação pessoal, conforme sustentando pela parte autora.  Saliento, outrossim, que o artigo 27 do Lei 9.514/1997 dispõe que após a consolidação da propriedade fiduciária é assugrado ao devedor ficuciante, não mais o direito de purgar a mora, mas tão somente o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Saliento, ademais, que a alegação de irregularidade na execução do contrato e de vícios no procedimento de execução dependem de prova a ser produzida, sob o crivo do contraditório, durante o curso da instrução.

De fato, não há como saber, de plano, se as normas relativas ao leilão extrajudicial efetivamente foram descumpridas.   Não visualizo, por ora, elementos nos autos que conduzam, ainda que provisoriamente, à conclusão de que a CEF tenha violado o procedimento previsto na Lei 9514/97.

Pertinente a transcrição da ementa a seguir, que demonstra o entendimento do Eg.

TRF da 2ª Região quanto à matéria: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

INADIMPLÊNCIA.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

LEI 9.514/97.

CONSTITUCIONALIDADE. 1.

A hipótese consiste em agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em sede de antecipação dos efeitos da tutela, que indeferiu pedido visando que a CEF se abstivesse de alienar o imóvel ocupado pelos autores a terceiros, ou ainda, de promover atos para sua desocupação, suspendendo todos os efeitos do leilão desde a notificação extrajudicial. 2.

A concessão de tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, cabendo sua reforma, através de agravo de instrumento, somente quando o juiz dá à lei interpretação teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, o que não é o caso.

Precedentes do STJ e desta Corte. 3.

Em se tratando de contrato com alienação fiduciária e conforme previsão contratual, em caso de inadimplência por três meses, é aberta, ao credor fiduciário, a possibilidade de consolidar a propriedade em seu nome, caso, intimado, o devedor não purgue a mora. 4.

Iniciado o procedimento previsto em lei para retomada do imóvel, sua desconstituição só poderá se dar através de provas cabais que demonstrem a existência de vício, no decorrer da ação principal, a qual este agravo está vinculado, ressaltando que até o atual momento processual, a parte agravante não logrou evidenciar qualquer nulidade que macule o procedimento de execução extrajudicial. 5.

Não comprovado os requisitos autorizadores da tutela antecipada, imperativa a manutenção da decisão agravada. 6.

Agravo de Instrumento desprovido. (TRF 2ª Região, Agravo de Instrumento 201302010176009, Relator Juiz Federal Convocado FLAVIO OLIVEIRA LUCAS, 25/08/2014) Saliento que nem mesmo a afirmação do autor de que teve problemas financeiros e que, por isso, ficou em mora com a requerida,  não basta para evidenciar a probabilidade do direito vindicado, seja com base na teoria da onerosidade excessiva, o que não  foi suscitado pelo autor, seja com base na teoria da imprevisão.  Importante notar, in casu, que a teoria da onerosidade excessiva, positivada no art. 478 do Código Civil, exige, para ser acolhida, tal qual a teoria da imprevisão, a concorrência cumulativa de fato imprevisível e extraordinário, com força para romper o equilíbrio econômico financeiro das bases comerciais, impondo, por consequência, a alternativa da readequação do contrato ou a sua resolução.

Ora, a alegação de teve problemas financeiros, em decorrência de desemprego, por exemplo, e que, por isso, ficou em mora com a requerida não autorizam a aplicação da teoria da imprevisão, uma vez que estes fatos não se apresentam como ocorrências supervenientes imprevisíveis, de caráter geral, no cumprimento do contrato e. assim sendo, a situação econômico-financeira dos mutuários é inoponível ao credor hipotecário, e não tem o condão de modificar as cláusulas contratuais do mútuo.

Ora, é inconteste que quem faz um financiamento de longo prazo sabe que corre o risco de variações salariais, com a perda ou redução da renda, ou até mesmo o desemprego.

Tais situações não se submetem à teoria da imprevisão.

A simples alegação de diversas dificuldades e de se estar em dificuldades financeiras, embora trate situação extremamente indesejável, não cuida de fato de todo imprevisível ou extraordinário, razão pela qual não é motivo hábil e suficiente para eventual invocação da teoria a imprevisão (art. 478 do Código Civil), mormente ante a ausência do requisito "extrema vantagem para a outra".

Por fim, em caso de julgamento de procedência, ainda que já realizados os leilões, tais atos serão tornados sem efeito, donde se conclui que inexiste prejuízo irreparável que não possa aguardar a decisão final.  INDEFIRO o pedido de tutela de urgência. 4 - Cumpra a Secretaria do Juízo as seguintes diligências: A) Cite-se a parte ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF,  para apresentar contestação, bem como toda a documentação que tiver relativa à presente demanda, principalmente os relativos ao procedimento de execução extrajudicial, consolicadação da propriedade em seu favor e os atos de alienação, nos termos do art. 238 do CPC/15, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo atentar para o disposto nos artigos 336 a 342 do CPC/15.

Ressalto que o início do decurso do prazo para apresentação de resposta dar-se-á nos termos dos arts. 335, III, c/c 231 e 232, todos do CPC/15.

B)  Findo o prazo, intime-se a parte autora para manifestar-se em réplica e, sendo o caso, sobre eventuais documentos juntados, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo, ainda, especificar, justificadamente, as provas que deseja produzir, nos termos do art. 350 do CPC/15.

C) Transcorrido o prazo do item "B", intime-se a parte ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF,  em provas.

Prazo: 15 (quinze) dias.  D) Cientes as partes de que quando da apresentação das contestações e da réplica deverão as partes apresentarem manifestação acerca de eventual prescrição, decadência ou qualquer outra matéria de ordem pública que possa interessar à causa, de modo a alijar qualquer possibilidade de malferimento à norma processual que veda a decisão surpresa (art. 10 do CPC/15).

E)  Por fim, voltem-me conclusos para saneamento, havendo pedido de produção de provas, ou, caso contrário, para sentença.