TRF2 - 5001693-37.2025.4.02.5117

Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5001693-37.2025.4.02.5117/RJ EXEQUENTE: EDIFICIO DO CONDOMINIO RESIDENCIAL PARQUE DOS SONHOS SAO GONCALOADVOGADO(A): DANIELLY MARTINS LEMOS (OAB RJ258962)EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO 1.

RELATÓRIO Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada pelo EDIFICIO DO CONDOMINIO RESIDENCIAL PARQUE DOS SONHOS SAO GONCALO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando o recebimento da quantia de R$ 13.267,44, referente a despesas condominiais não pagas da unidade 103 do bloco 3A.

Alega a exequente que a executada seria proprietária da unidade e que o valor se referiria a despesas atrasadas, de 06/2022 a 02/2025, conforme planilha juntada no ANEXO8 da inicial.

Evento 8 – A CEF apresentou embargos à execução alegando: i) nulidade da execução, por ausência de certeza e liquidez do título; ii) ilegitimidade passiva; iii) incorreta aplicação dos índices de correção monetária, juros e multa; e iv) ausência de responsabilidade pelo pagamento, por não ter sido imitida na posse do imóvel.

Juntou guia de depósito judicial no valor da execução (GUIADEP5).

Evento 16 – Impugnação aos embargos.

DECIDO. 2.

FUNDAMENTAÇÃO 2.1.

Do cabimento De acordo com o disposto no art. 2º da Lei n. 9.099/95 e o Enunciado 117 do FONAJE, os embargos à execução devem ser apresentados nos mesmos autos, desde que tenha sido comprovada a penhora ou garantido o juízo: É obrigatória a segurança do Juízo pela penhora para apresentação de embargos à execução de título judicial ou extrajudicial perante o Juizado Especial. (Enunciado 117 do FONAJE – XXI Encontro Vitória/ES) Assim, recebo os embargos à execução. 2.1.1.

Da ausência de nulidade da execução O crédito referente às contribuições condominiais possui força executiva e é suficiente para o ajuizamento da execução, por expressa disposição do art. 784, X, CPC.

Por sua vez, o STJ decidiu que: “(...) milita em favor do condomínio uma presunção relativa de legalidade da cobrança, que pode ser elidida apenas mediante impugnação específica das contas” (29ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 1.177.851-0/3, Rel.

Des.

FRANCISCO THOMAZ, j. 08.04.2009).

Portanto, uma vez que foram anexados à inicial a convenção do condomínio, as atas das assembleias e o demonstrativo do cálculo, documentos suficientes a atestar a certeza, liquidez e exigibilidade do título, rejeito a preliminar de nulidade da execução.

Eventual discussão quanto aos valores indicados pelo condomínio credor deve se dar por meio de via autônoma. 2.2.

Da legitimidade passiva da CEF A alegação de ilegitimidade passiva da CEF também não merece prosperar, conforme dispõe o art. 1.345, CC, in verbis: Art. 1.345.

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

No caso dos autos, consta na certidão de ônus reais juntada pelo exequente (evento 1, ANEXO7) que a CEF figura como proprietária do imóvel, uma vez que houve a consolidação da propriedade em seu favor.

O débito condominial, assim entendidas as despesas atrasadas de água e esgoto de uso comum autorizadas em assembleia, é obrigação propter rem, e não dívida de caráter contratual ou vinculada a uma determinada pessoa.

Logo, sendo uma obrigação que recai diretamente sobre um bem, no caso o imóvel, o responsável pela sua quitação é aquele que figura como proprietário junto ao Registro Geral de Imóveis, sendo irrelevante que a aquisição da propriedade tenha natureza originária ou derivada ou que as dívidas sejam antigas.

O novo proprietário do imóvel o recebe com todas as suas consequências jurídicas, inclusive as contraídas com a comunidade condominial.

Vejam-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.

IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL.

EXECUÇÃO.

TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

TAXAS CONDOMINAIS.

CREDOR FIDUCIÁRIO.

RESPONSABILIDADE.

ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE.

SÚMULA 83 DO STJ.

AGRAVO INTERNO PROVIDO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1.

Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial. 2.

A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Precedentes. 3.

O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02.

A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018). 4.

Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022).

CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COTAS CONDOMINIAIS.

ART. 535 DO CPC/73.

OMISSÃO INEXISTENTE.

TRIBUNAL LOCAL QUE ABORDOU DE FORMA CLARA E FUNDAMENTADA, TODOS OS PONTOS NECESSÁRIOS PARA O DESATE DA CONTROVÉRSIA.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DO ARREMATANTE.

NÃO COMPROVAÇÃO.

Inaplicabilidade do NCPC neste julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2.

O acórdão recorrido se encontra em conformidade com a jurisprudência dominante desta Corte, no sentido de que o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário.

Incidência da Súmula nº 568 do STJ. 3.

Agravo regimental não provido. (STJ, AgRg no REsp 1502747/PR, Terceira Turma, DJe 08/08/2017).

Assim, comprovado que a CEF é a atual proprietária do imóvel e tendo em vista que as despesas condominiais gozam de presunção de validade, é de sua responsabilidade o pagamento do valor executado. 3.

CONCLUSÃO Ante o exposto, REJEITO os embargos à execução.

Intimem-se.

Preclusa a presente decisão, expeça-se alvará de levantamento ou ofício de transferência do valor depositado (evento 8, GUIADEP7) para conta indicada pela parte exequente, desde que de sua titularidade, conforme eventual requerimento informando os seus dados bancários (banco, agência, conta – tipo e nº) e CPF/CNPJ no prazo da intimação desta decisão.

Caso sejam informados os dados da conta da parte exequente, oficie-se à gerência da agência 0194 da CEF para que efetue a transferência, em 48 horas (quarenta e oito) horas, do saldo total da conta judicial 0194.005.86414209-6 para a conta indicada, devendo informar a este juízo o seu cumprimento no prazo máximo de 5 dias, preferencialmente através do e-mail [email protected].

Cumprido, dê-se vista à parte exequente.

Nada mais sendo requerido, voltem conclusos para sentença de extinção.