Procedimento Comum Cível 0577122-58.2016.8.05.0001 - TJBA

Procedimento Comum Cível 0577122-58.2016.8.05.0001 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Interessado: Marcus Vinicius Silva De Souza Advogado: Ana Caroline Pereira Soares (OAB:BA41248) Interessado: City Park Acupe Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda Advogado: Leonardo Mendes Cruz (OAB:BA25711) Advogado: Nathalia Carvalho Souza (OAB:BA61175) Interessado: Empi - Empreendimentos Imobiliarios Ltda Decisão: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 17ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo:·PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n.·0577122-58.2016.8.05.0001 Órgão Julgador:·17ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR INTERESSADO: MARCUS VINICIUS SILVA DE SOUZA Advogado(s):·ANA CAROLINE PEREIRA SOARES (OAB:BA41248) INTERESSADO: CITY PARK ACUPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros Advogado(s):·LEONARDO MENDES CRUZ (OAB:BA25711), NATHALIA CARVALHO SOUZA (OAB:BA61175) SENTENÇA MARCUS VINICIUS SILVA DE SOUZA, devidamente representado em Juízo, ingressou com a presente Ação contra CITY PARK ACUPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros, aduzindo os fatos delineados na inicial. Alega a parte autora que em 23/05/2014 firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel localizado na Rua Otacílio Santos, Acupe de Brotas, Salvador, sendo unidade autônoma nº 903 do Condomínio City Park Acupe, Torre/Bloco HYDE, no valor de R$274.916,60, com prazo de entrega determinado para 30/05/2014, podendo ser prorrogado por 180 dias. Detalha que, embora tenha cumprido regularmente suas obrigações, o imóvel não foi entregue no prazo estabelecido contratualmente, sendo entregue com o mencionado prazo ultrapassado o que acarretou uma série de transtornos. Afirma ainda que o imóvel foi entregue após um ano e sete meses do prazo previsto no contrato, ocorrido apenas em 12/08/2015. Requer que seja concedido lucros cessantes, multa moratória, valor dos alugueis que a parte autora teve que arcar no período que não pode dispor do seu imóvel, congelamento do saldo devedor com restituição em dobro do valor pago a maior, imposição de penalidades contratuais, e, por fim, condenação também ao pagamento de danos morais. Gratuidade de justiça deferida ID nº 297321737. Devidamente citada, a ré OAS EMPREENDIMENTOS S/A – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL e CITY PARK ACUPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA apresentaram contestação no ID nº 297324238. Aduz ilegitimidade passiva da OAS EMPREENDIMENTOS S/A e inaplicabilidade do CDC. No mérito, ressalta que a data de entrega foi aprazada pelo fato de que a parte autora só pagou a parcela de financiamento em agosto de 2015, ressalta que o habite-se foi expedido em novembro de 2014 e afirma que o prazo de tolerância terminou em setembro de 2014. Por fim, requer a improcedência da presente ação e o acolhimento das preliminares arguidas. O autor manifestou-se no id nº 297325549, em sede de réplica, ratificando os termos da inicial. Destaca que as acionadas confessam entrega atrasada, não devendo prosperar o motivo do atraso. Afirma que sempre cumpriu com as obrigações, inexistindo qualquer atraso de pagamento. Instadas as partes sobre interesse probatório, não houve requerimentos. Decisão de suspensão por tema repetitivo em ID nº 297327811. É o breve relatório. Decido. O feito admite o julgamento antecipado, de acordo com o disposto no art. 355, I, do CPC, não havendo prova a produzir, já que a documentação juntada aos autos é suficiente ao conhecimento da matéria. Por esta razão, encontrando-se o processo apto a receber a resolução do mérito no estado em que se encontra, passo à sua análise. Em relação ao tema repetitivo 970, já transitado em julgado, que trata da possibilidade ou não de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda, cabe reconhecer que a decisão vinculante fixada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. Assim, diante da consolidação dessa tese jurídica, o feito comporta julgamento. Quanto às preliminares arguidas: Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva arguida. Existem entre as rés nítido sistema de cooperação voltada ao lucro para facilitar seus empreendimentos econômicos. Por conseguinte, fica consubstanciada a solidariedade preconizada no CDC, que iguala todos os que participam da cadeia empresarial face aos riscos inerentes às atividades, independentemente do grau de culpa e de atuação no evento, com a consagração da responsabilidade civil objetiva, autorizando, assim, ao consumidor acioná-los conjunta ou individualmente, nos termos do § único, do art. 7º, do CDC. O princípio da solidariedade do CDC foi inserido como uma forma de proteção ao consumidor, de modo que as empresas prejudicadas terão mais condições de se ressarcir perante ao causador direto do dano do que o próprio consumidor. Vale lembrar que, de qualquer forma, fica garantida eventual ação de regresso da requerida, com fundamento em culpa. A solidariedade frente ao consumidor, contudo, é medida que se impõe, pois este nada tem a ver com a desorganização ou falta de comunicação entre elas na prestação de seus serviços em conjunto. A preliminar de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) não merece acolhimento, uma vez que a relação entre as partes claramente se configura como uma relação de consumo, conforme definido pelo artigo 2º e 3º do CDC. No presente caso, há a caracterização de um consumidor final e de um fornecedor de produtos ou serviços, o que atrai a incidência das normas protetivas do CDC. A jurisprudência consolidada reconhece que, em situações de vulnerabilidade do consumidor frente ao fornecedor, deve-se aplicar o CDC para assegurar o equilíbrio contratual e a proteção dos direitos do consumidor. Portanto, rejeita-se a preliminar arguida, mantendo-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso em análise. Passo a análise do mérito. É cediço que, tratando-se de relação de consumo, demonstrada a verossimilhança das alegações autorais ou sua hipossuficiência, o ônus da prova incumbe ao fornecedor dos serviços quanto à inverdade da afirmação da consumidora (artigo 6º, VIII, da Lei 8.078/90), bem como em relação à alegação de existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado pela parte autora (art. 373, II do CPC/2015). Considerando ainda a responsabilidade objetiva da empresa na prestação de serviços, diante da relação de consumo, cabe a esta a responsabilização por eventual falha, sem comprovação de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros nos termos do art. 14, §3º do CDC. Compulsando os autos, percebe-se que a parte Autora alega que houve irregularidades no contrato, com atraso de 1 ano e 7 meses de entrega de imóvel. Em evento de ID nº 297318993 consta comprovante de promessa de compra e venda. Na análise dos autos, percebe-se que a previsão de conclusão das obras era em março de 2014 com possibilidade de atraso de 180 dias. Considerando o prazo de tolerância de 180 dias, alcança-se o prazo final até setembro de 2014. Assim, de acordo com disposição contratual expressamente estabelecida e legislação incidente, a partir do fim do prazo de tolerância poderia a autora exigir a entrega do bem e, por consequência, esta não ocorrendo, a reparação de danos porventura resultantes do atraso. DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA No tocante à dilação do prazo de entrega da obra, e cuja cláusula se pretende ver declarada a abusividade, todavia, tem-se que é válida, sendo comumente ajustada para empreendimentos de grande porte no ramo da construção civil, especialmente para maior segurança dos contratantes, que dela tomam conhecimento quando da negociação. É de conhecimento geral os percalços que podem surgir durante a execução das obras em contratos dessa natureza, tais como as condições climáticas, ofertas de materiais e mão-de-obra, etc., e que, portanto, não podem deixar de serem levados em consideração. Logo, uma vez pré-estabelecida, levada ao conhecimento do consumidor, e contendo prazo determinado e razoável (180 dias), não há como se reconhecer qualquer abusividade. Vejam-se os precedentes: RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA POR DOIS MESES APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS QUE NÃO SE MOSTRA ABUSIVO, ANTE A NATUREZA DO NEGÓCIO EXISTENTE ENTRE AS PARTES. 1. A MULTA CONTRATUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR PAGO PELOS MESES DE ATRASO INCIDE, EXCEPCIONALMENTE, NO CASO EM TELA, ATÉ A DATA DA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE, TENDO EM VISTA QUE OS AUTORES NÃO INDICARAM NA INSTRUÇÃO PROCESSUAL A DATA EFETIVA DA ENTREGA FÍSICA, LIMITANDO-SE A DIZER QUE FOI EM 2013. O ÔNUS DE INDICAR A DATA ESPECÍFICA DA ENTREGA LHES INCUMBIA, NOS TERMOS DO ART. 333, I, DO CPC. 2. OS JUROS DE OBRA DEVEM SER RESSARCIDOS PELA RÉ AOS AUTORES, UMA VEZ QUE O INÍCIO E O TÉRMINO DAS COBRANÇAS PELO AGENTE FINANCEIRO DEPENDEM DE DILIGÊNCIAS EXCLUSIVAS DA REQUERIDA. 3. REFORMA DA SENTENÇA PARA DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DE TODOS OS VALORES COMPROVADAMENTE PAGOS A TITULO DE JUROS DE OBRA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71005662028, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Glaucia DippDreher, Julgado em 30/10/2015). (TJ-RS - Recurso Cível: 71005662028 RS, Relator: Glaucia DippDreher, Data de Julgamento: 30/10/2015, Quarta Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/11/2015) Contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega. Prazo de tolerância. Lucros cessantes. Multa penal. 1 – Cláusula que estipula prazo de tolerância de cento e vinte dias úteis após o previsto para conclusão da obra é válida. Não acarreta desequilíbrio contratual. 2 – A escassez de mão de obra e falta de insumos não constituem força maior ou caso fortuito a justificar o atraso na entrega da obra. 3 - Havendo atraso na entrega de imóvel por culpa da construtora, devida indenização por lucros cessantes pelo valor do aluguel de imóvel semelhante. 4 – Não é acumulável indenização a título de lucros cessantes e cláusula penal moratória. Ambas têm caráter indenizatório. 5 – Apelação provida em parte. (TJ-DF - APC: 20140110581307, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 24/06/2015, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 30/06/2015. Pág.: 197) ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. MORA DAS VENDEDORAS. CLAÚSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. ATRASO NA VISTORIA E VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. LUCROS CESSANTES. ALTERAÇÃO DOS TERMOS INICIAL E FINAL. VALOR MANTIDO. MULTA AFASTADA. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO INVERSA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CORRETAGEM, ASSESSORIA JURÍDICA, ANÁLISE DE CRÉDITO E TAXA SATI. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Sentença que julgou parcialmente procedente a "ação indenizatória" movida pelos compradores do imóvel, para condenar as rés ao pagamento da multa de 2%, ao pagamento de indenização por lucros cessantes de 0,5% sobre o valor do imóvel, ao mês, entre 30/08/2012 até a data do "habite-se", e ao ressarcimento das despesas com corretagem, taxa de assessoria jurídica, consulta de crédito e taxa SATI. Insurgência de ambas as partes. 2. Legitimidade passiva. Corré que figurou como fornecedora de serviços na relação de consumo. 3. Validade da cláusula de tolerância de 180 dias, de modo que a unidade poderia ser entregue até o final de fevereiro/2013. Entrega das chaves em 14/10/2013. 4. Atraso injustificado na entrega do imóvel. Embora o "certificado de conclusão parcial" tenha sido obtido em fevereiro/2013, a mora das rés restou configurada. Demora injustificada na primeira vistoria, que ocorreu em junho/2013. Constatação de vários vícios de construção. Problemas que persistiram quando da segunda vistoria, em agosto/2013, de maneira que a entrega das chaves só foi possível em outubro/2013. 5. Lucros cessantes. O resultado fático do descumprimento contratual, representa perda financeira suportada indevidamente pelos autores, obstaculizando a auferição de renda. 6. Indenização fixada em 0,5% sobre o valor do imóvel, ao mês. Razoabilidade. Pedido de majoração que não comporta acolhimento. 7. Diante da validade da cláusula de tolerância, os lucros cessantes são devidos entre 01/03/2013 até 14/10/2013. 8. Impossibilidade de aplicação inversa da multa contratual prevista exclusivamente para os compradores. 9. Danos morais configurados no caso concreto. Situação que ultrapassa o limite do mero aborrecimento decorrente de inadimplemento contratual. Abuso de direito. Quantum indenizatório fixado em R$ R$ 10.000,00 para cada um dos autores. Razoabilidade. 10. Corretagem, taxa de assessoria jurídica, análise de crédito e taxa SATI. Repasse ao consumidor. Contratação obrigatória. Abusividade. Devolução mantida. Legitimidade das rés. Precedentes. 11. Apelações parcialmente providas. (TJ-SP - APL: 40160612120138260224 SP 4016061-21.2013.8.26.0224, Relator: Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 01/12/2015, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/12/2015) DA RESPONSABILIDADE PELO ATRASO DE ENTREGA DOS IMÓVEIS APÓS O PRAZO DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA A autora alega que a obra foi entregue mais de um ano após a data prevista. As dificuldades geralmente utilizadas pelas construtoras para justificar o retardo são aquelas normalmente encontradas em atividades empresariais semelhantes, previsíveis, abrangidas pelos riscos assumidos por aqueles que a elas se dedicam. As intercorrências inerentes à realização da obra, tais como a aquisição e contratação de insumos, a obtenção de documentos em órgãos públicos e outras exigências burocráticas destinadas à regularização do empreendimento traduzem fatos próprios da atividade natural da construtora, não podendo ser assimiladas como caso fortuito ou força maior passíveis de, constituindo eventos imprevisíveis, afastarem sua culpa pelo atraso havido na conclusão da obra Não há, portanto, porque se falar em caso fortuito nem motivo de força maior, não tendo incidência o artigo 393 do Código Civil em socorro de tal argumentação. Nessa linha de raciocínio, a celebração do negócio entre as litigantes e o descumprimento obrigacional por parte da ré são pontos incontroversos da demanda. Afora isto, é evidente que a demora na entrega do imóvel, resultante de conduta ilícita desta demandada, gerou prejuízo material à autora, que ficou com seu capital aplicado no empreendimento e não pôde usufruir do imóvel a partir da data prevista, aqui considerada aquela em que se findou o prazo de tolerância de 180 dias, a partir de outubro de 2014. Verifico nos autos que a Autora cumpriu com os pagamentos de forma regular, como demonstrado em ID nº 297319901. O imóvel foi entregue apenas em 12/08/2015 após mais de um ano. O extrato no ID nº 297319901 demonstra que a parte autora efetuou o pagamento do financiamento em conformidade com o contrato de ID nº 297318993. Verifica-se no contrato em seu Capítulo III, c.1) que a parcela de R$247.424,94 seria paga em: 1 - em até 60 (sessenta) dias contados da data da expedição do certificado de conclusão ("habite-se"), e as demais em igual dia dos semestres subsequentes, corrigidas monetariamente; Il - através de financiamento a ser obtido pelo COMPRADOR junto a outro Agente Financeiro de sua livre escolha ("Financiamento"); ou III - caso o COMPRADOR não obtenha o Financiamento, até a data de seu vencimento, o valor da parcela da letra "C", deverá ser pago integralmente pelo COMPRADOR, com recursos próprios e de uma só vez, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da data da expedição do 6 "habite-se" até a data do seu efetivo pagamento e corrigidas monetariamente na forma contratual; Em sede de contestação a requerida afirma que o habite-se foi expedido em novembro de 2014. No contrato em “capítulo IV.” Previsão de conclusão da obra. Verifico data de entrega prevista para março de 2014 com tolerância de 180 dias. No presente caso, a entrega superou o tempo para efetiva entrega do imóvel. Dessa forma reconheço a abusividade da conduta. Conforme estabelecido pelo art. 475 do Código Civil: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. O atraso no cumprimento da obrigação é superior ao prazo de tolerância previsto, sendo considerado um descumprimento significativo e injustificável das obrigações pactuadas, caracterizando abuso de direito, conforme dispõe o art. 187 do Código Civil. DO ATRASO NO FINANCIAMENTO Importante ressaltar que o alegado atraso de pagamento da parte autora foi posterior ao atraso da conclusão das obras do imóvel, pelas requeridas. A parcela atinente ao financiamento somente poderia ser cobrado a partir da expedição do habite-se, ato que, conforme a jurisprudência dominante, é presunção de que a unidade habitacional está pronta para ocupação e, portanto, para o início da cobrança das parcelas do financiamento. No presente caso, a ré não apresentou provas suficientes de que o autor tenha sido notificado sobre a expedição do habite-se nem tampouco demonstrou que houve cobrança das parcelas do financiamento a partir do momento da expedição do referido documento. A inversão do ônus da prova, com base no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, estabelece que é responsabilidade da ré comprovar que o atraso no financiamento foi causado por culpa exclusiva da autora, o que não restou demonstrado nos autos. Em casos como este, é essencial que a parte ré apresente provas consistentes de que o autor tenha agido de forma a causar o atraso na entrega do imóvel. Ainda, considerando a ausência de provas de que a expedição do habite-se tenha sido formalmente comunicada ao autor e que este tenha sido devidamente notificado quanto à obrigação de pagamento das parcelas, entende-se que o termo inicial para a cobrança das parcelas do financiamento deve ser considerado a partir da efetiva entrega do imóvel, e não da mera expedição do habite-se. A entrega do imóvel é o ato que, de fato, possibilita a ocupação do bem e, consequentemente, o início da vigência das obrigações financeiras previstas no contrato. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAS E MORAIS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA À DATA DE FINANCIAMENTO DO IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE - REALIZAÇÃO DE SERVIÇOS DURANTE A PANDEMIA - POSSIBILIDADE - SERVIÇO ESSENCIAL - HABITE-SE - ATRASO NA ENTREGA - INADIMPLÊNCIA POSTERIOR AO ATRASO - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR - NÃO CONFIGURAÇÃO - DANOS MORAIS CONFIGURADOS. "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância." (Tema 996 STJ). Alegação genérica de que o atraso na execução da edificação ocorreu por falta de mão de obra em razão da pandemia não prevalece. A mora da construtora se encerra com a entrega das chaves do imóvel ao adquirente, sendo irrelevante a data do habite-se se exarado anteriormente. Quando se trata de contrato bilateral, uma das partes não poderá exigir implemento da obrigação da outra parte antes de adimplir sua parcela no pactuado, conforme art. 476 do Código Civil. O STJ pacificou o entendimento que, em casos de atraso na entrega do imóvel por fato atribuível à construtora, o comprador poderá pleitear indenização a títulos de lucros cessantes, pela não fruição do imóvel durante o período da mora. No que se refere aos danos morais, no caso de atraso na entrega de obra por período desarrazoado, não há que se falar em mero aborrecimento, uma vez que há frustração significativa em razão da expectativa gerada, caracterizando sofrimento à vítima. No arbitramento da indenização pela reparação moral deve se relevar os reflexos concretos produzidos pelo ato no patrimônio jurídico da vítima, fixando quantia que sirva simultaneamente para indenizar, punir, evitar reitera ção em caráter pedagógico que não se constitua valor exagerado que consolide enriquecimento sem causa. (TJ-MG - AC: 10000230127151001 MG, Relator: Cavalcante Motta, Data de Julgamento: 28/02/2023, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/03/2023) DO PEDIDO DE INVERSÃO DA CLAUSULA PENAL CUMULADA COM LUCROS CESSANTES Sobre a multa contratual, o artigo 408, do Código Civil, dispõe que: "incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigações ou se constitua em mora." Na inteligência do artigo 51, inciso XII do Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula penal prevista unilateralmente, em desfavor apenas do consumidor, colocando-o em excessiva desvantagem por impor obrigação sem a devida correspondência ao fornecedor. Motivo pelo qual a aplicação inversa da multa mostra-se razoável ao equilíbrio da relação contratual. Este entendimento, inclusive, corresponde a tese recentemente firmada pelo STJ em sistema de recurso especial repetitivo: Tese Firmada Nº 971 No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. A multa não restou tarifada, pois o legislador a deixou ao ajuste das partes, mas sujeita ao arbítrio judicial quando excessiva ou desproporcional: Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Portanto, não cabe que apenas se aplique a mesma cláusula, por evidente incompatibilidade de base de cálculo. Na mesma linha vejam-se os fundamentos do julgamento daqueles repetitivos: (...) Por certo, conforme assegurado pelos expositores na audiência pública, verificando-se algumas decisões prolatadas no âmbito das instâncias ordinárias, constitui equívoco frequente simplesmente inverter, sem observar a técnica própria, a multa moratória referente à obrigação do adquirente de dar (pagar), para então incidir em obrigação de fazer, resultando em indenização pelo inadimplemento contratual em montante exorbitante, desproporcional, a ensejar desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa, em indevido benefício do promitente comprador. Consequentemente, penso que a inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, não constitui, em verdade, simples \"inversão da multa moratória\", podendo, isto sim, representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa. Portanto, a obrigação da incorporadora é de fazer (prestação contratual, consistente na entrega do imóvel pronto para uso e gozo), já a do adquirente é de dar (pagar o valor remanescente do preço do imóvel, por ocasião da entrega). E só haverá adequada simetria para inversão da cláusulapenal contratual se houver observância de sua natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da mora. Como é cediço, nos casos de obrigações de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar), impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada sua cumulação com lucroscessantes. Feita essa conversão, geralmente obtida por meio de arbitramento, é que, então, seria possível a aplicação/utilização como parâmetro objetivo, para manutenção do equilíbrio da avença, em desfavor daquele que redigiu a cláusula. (...) Nesses termos, considerando que a aplicação inversa pela demora na entrega do bem tem natureza eminentemente indenizatória entendo que o melhor parâmetro é considerar o rendimento de aluguéis que o imóvel renderia no tempo de atraso, como destacado no Tema nº 970 (A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes), aliado as circunstâncias do quanto já adimplido pelo bem, valor total deste e tempo de atraso. O valor do imóvel foi de R$ 274.916,60, em 23/05/2014, o qual, atualizado pelo IPCA até outubro de 2014 (data do início do inadimplemento) alcança o valor de R$278.682,44. Diante das peculiaridades do presente caso, arbitro, portanto, o valor de R$ 1.393,41 por mês de atraso (equivalente a 0,5% do valor do bem), tendo como termo inicial outubro de 2014 (data considerada como a do início do inadimplemento contratual depois de escoado o prazo de tolerância), até a até a efetiva entrega ou disponibilização das chaves, ocorrida em 12/08/2015. Quanto a pleito de cumulação da cláusula penal inversa e os lucros cessantes e alugueis pelo atraso da obra e rendimentos perdidos, entendo pela impossibilidade, sob pena de bis in idem. Essa foi a conclusão obtida quando da afetação pelo Tema nº 970, culminando com tese ditada pelo e. STJ em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial nº 1635428/SC e Recurso Especial nº 1498484/DF): A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes DOS DANOS MORAIS No tocante aos danos morais segue-se aqui orientação jurisprudencial de que todo e qualquer inadimplemento contratual gera certa decepção e aborrecimento pela quebra da expectativa gerada no contratante. Todavia, salvo em situações excepcionais e bem demonstradas, a simples frustração decorrente do inadimplemento não é indenizável, mas somente a ofensa a direitos da personalidade, com sofrimento intenso e profundo constatado no caso concreto. No caso em tela, entretanto, há peculiaridades que ultrapassam a esfera do mero aborrecimento, permitindo a indenização por dano extrapatrimonial. A parte autora teve sua expectativa de direito violada, notadamente pela intenção de aquisição do bem imóvel, considerando a relevância jurídica e social da moradia, bem como o descaso da requerida que gerou transtornos e aborrecimentos atingindo os atributos da personalidade da autora, atrasando a entrega, fora o prazo de tolerância, em 11 meses. A condenação em danos morais não deve ser apenas suficiente para amenizar o sofrimento da vítima, mas principalmente para dissuadir a Requerida a praticar novo ilícito perante o reclamante ou a outros consumidores. Assim, induvidosamente, tem a parte Autora direito aos danos morais reclamados, que há de ser fixado observando o princípio da razoabilidade e proporcionalidade, evitando-se o enriquecimento sem causa. Na fixação da indenização a esse título, a lei não estabelece ou fixa um parâmetro previamente definido para se apurar o seu valor. Recomendável que o arbitramento seja feito com moderação, estabelecendo-se os parâmetros elencados por Antônio Jeová Santos (Dano Moral Indenizável. 4. Ed. RT 2003), quais sejam: a) o grau de reprovabilidade da conduta ilícita; b) a intensidade e duração do sofrimento experimentado pela vítima; c) a capacidade econômica do causador do dano; e d) as condições pessoais do ofendido. Não se descura, ainda, da utilização do método bifásico de apuração dos danos extrapatrimoniais, consagrada no STJ (R.Esp. nº 710.879/MG), bem como no Enunciado nº 2 da I Jornada Dos Juízes Do Sistema Dos Juizados Especiais Do Estado Da Bahia (promovida pela Mesa Diretora do Colégio de Magistrados dos Juizados Especiais - Dias 06 de agosto e 19 de setembro de 2015), onde se considera os parâmetros estabelecido pela jurisprudência para casos assemelhados (grupo de casos) e após, busca-se a proporcionalidade estabelecida em concreto, a partir das características fáticas e jurídicas do caso. Diante de tais critérios, e considerando o tempo de atraso e o valor do imóvel, a indenização no valor de R$15.000,00 (quinze mil reais) afigura-se razoável e compatível com o dano experimentado e que atende ao duplo pressuposto de punir o infrator e amenizar a amargura moral do autor, não caracterizando, assim, enriquecimento sem causa da parte Autora, nem provocando abalo financeiro a Ré face ao seu potencial econômico. DA ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR Destaco que a correção monetária constitui mera reposição do valor real da moeda, nada acrescentando ao seu valor, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação. Portanto, o atraso da entrega do imóvel não pode ser utilizado como fundamento para o “congelamento” do saldo devedor, dada a neutralidade jurídica e econômica da correção monetária, devendo ser aplicada, sob pena de enriquecimento sem causa de uma das partes. Entretanto, considerando que, de um lado, o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), salvo se o INCC for menor, e consequente restituição ao autor, de forma simples, do quanto pago a maior. Tal solução foi a adotada pela 3ª Turma do STJ, no Resp. 1.454.139: CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA DAS OBRIGAÇÕES. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 395, 884 E 944 DO CC/02; 1º DA LEI Nº 4.864/65; E 46 DA LEI Nº 10.931/04. 1. Agravo de instrumento interposto em 01.04.2013. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 12.03.2014. 2. Recurso especial em que se discute a legalidade da decisão judicial que, diante da mora do vendedor na entrega do imóvel ao comprador, suspende a correção do saldo devedor. 3. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor. 4. Nos termos dos arts. 395 e 944 do CC/02, as indenizações decorrentes de inadimplência contratual devem guardar equivalência econômica com o prejuízo suportado pela outra parte, sob pena de se induzir o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato e o enriquecimento sem causa de uma das partes. 5. Hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora. 6. Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento. 7. Recurso especial provido. (REsp 1454139/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 17/06/2014) DO DISPOSITIVO Isto posto, e considerando o que mais dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: a) Condenar os réus, solidariamente, ao pagamento à parte autora de indenização, a título de inversão da cláusula penal, na quantia de R$ 1.393,41 por mês de atraso (equivalente a 0,5% do valor do bem), tendo como termo inicial outubro de 2014 (data considerada como a do início do inadimplemento contratual depois de escoado o prazo de tolerância), até a efetiva entrega ou disponibilização das chaves, ocorrida em 12/08/2015, com juros de mora, a partir da citação (Código Civil, art. 405 e 240 do CPC/2015) para as parcelas vencidas na ocasião da propositura da presente ação. A correção monetária também deverá ocorrer desde o efetivo prejuízo, ou seja, a partir de cada mês de atraso (Súmula nº 43 do STJ); b) Condenar os réus, solidariamente, também, a pagar indenização por dano moral no valor de R$15.000,00 (vinte mil reais), com juros de mora a partir da citação, e correção monetária, a partir do arbitramento, conforme Enunciado Sumular de n. 362 do STJ. c) Condenar o réu, a efetuar a correção monetária do valor do imóvel posto em contrato, porém com a substituição do INCC pelo IPCA a partir do transcurso da data limite prevista no contrato para entrega da obra - outubro 2014, salvo se o índice aplicado no período for menor que ora substituído, com restituição, de forma simples, ao autor, do quanto pago a maior, com incidência de juros de mora, desde a citação (Código Civil, art. 405 E 240 DO CPC/2015) e correção monetária desde o prejuízo - desembolso, conforme Súmula nº 43 do STJ, ambos até o efetivo pagamento. A correção monetária e os juros de mora terão incidência nos termos do art. 389, parágrafo único, e do art. 406, ambos do Código Civil, com a observância das alterações efetivadas pela Lei nº 14.905/2024, bem como pelos critérios ditados pelo direito intertemporal, da seguinte forma: I) até o dia 29/08/2024 (dia anterior à entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024), a correção monetária será calculada pelo INPC e os juros de mora serão de 1% ao mês, de forma simples; II) a partir do dia 30/08/2024 (início da vigência da Lei nº 14.905/2024), a correção monetária será pela IPCA e os juros de mora pela taxa Selic, deduzida do IPCA, de forma simples. Ademais, considerando que a autora decaiu de parte mínima de sua pretensão, arcará a ré com as custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação. Declaro, ao final, extinto o processo, com apreciação de mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC. P. I. Salvador, BA Datado e Assinado Eletronicamente ISABELLA SANTOS LAGO Juíza de Direito PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 17ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR DECISÃO 0577122-58.2016.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana

04/12/2024, 00:00

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Advogados / Representantes(7)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Juntada de certidão

Juntada de Petição de petição

Decorrido prazo de MARCUS VINICIUS SILVA DE SOUZA em 16/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de EMPI - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 16/06/2025 23:59.

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Ato ordinatório praticado

Juntada de Petição de apelação

Publicado Intimação em 26/05/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/05/2025

Expedida/certificada a comunicação eletrôinica Documento: 500376350

Expedida/certificada a comunicação eletrôinica Documento: 500376350

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Conclusos para decisão

Todas as movimentações(93)

legal

Todos os documentos(18)