18/09/2025 20:25

Publicado Sentença em 17/09/2025.
18/09/2025 20:25

Disponibilizado no DJEN em 16/09/2025
16/09/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V DE FEITOS DE REL DE CONS.

CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8009798-21.2019.8.05.0080 Órgão Julgador: 2ª V DE FEITOS DE REL DE CONS.

CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA INTERESSADO: BOM SUCESSO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s): MAIRA COSTA MACEDO (OAB:BA29718) INTERESSADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL RESERVA BURITI Advogado(s): GIVANILDO FERNANDES LEONIDAS (OAB:BA42261) SENTENÇA Trata-se de ação de consignação em pagamento, posteriormente convertida para o rito comum, ajuizada por BOM SUCESSO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA em face de CONDOMINIO RESIDENCIAL RESERVA BURITI.

Alegou a autora que, na qualidade de incorporadora, construiu um condomínio de 438 unidades, das quais 83 permaneceram em sua posse e desabitadas, por não terem sido comercializadas.

Afirmou que, conforme cláusula específica do contrato de promessa de compra e venda e da convenção de condomínio, pagava 30% da taxa condominial ordinária para essas unidades, no entanto, em agosto de 2019, foi comunicada pela administradora que a cobrança passaria a ser integral.

Aduziu que a alteração unilateral do valor seria abusiva e que a assembleia que decidiu pela mudança não teve o quórum mínimo legal para tal deliberação, defendendo a manutenção da cobrança parcial.

O pedido inicial visava a autorização para consignar o valor que considerava devido, e a abstenção de cobranças integrais ou negativação/protesto.

Em decisão de id 421669398, indeferiu-se o pedido de tutela de urgência.

A audiência de conciliação restou infrutífera.

O réu foi devidamente citado e apresentou contestação, na qual alegou que a cláusula contratual que previa o pagamento reduzido seria nula, por ser abusiva e por ter sido instituída pela própria incorporadora, em contrato de adesão, lesando a coletividade dos condôminos.

Argumentou que uma Assembleia Geral Extraordinária de 13 de julho de 2019 ratificou o rateio das taxas de forma igualitária e proporcional a todas as unidades, passando a cobrar 100% delas, conforme a legislação vigente.

Defendeu a soberania da assembleia e a necessidade da arrecadação integral para o bom funcionamento do residencial, sem fins lucrativos.

Também pleiteou a concessão de gratuidade da justiça, tendo em vista o alto índice de inadimplência (id 456836525).

A autora, em réplica, rebateu os argumentos da defesa, reiterando a validade do contrato e da convenção, e a ausência do quórum necessário, na assembleia, para a alteração da cobrança (id 473661766).

Apresentou, ainda, documentos demonstrativos de que muitas das dívidas condominiais já haviam sido quitadas em outras ações de cobrança movidas pelo condomínio, seja por acordo ou por atribuição da responsabilidade aos adquirentes dos imóveis.

Intimadas para especificação de provas, as partes requereram o julgamento antecipado do pedido. É o breve relatório.

Decido. O presente feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, visto que ambas as partes, devidamente intimadas para especificar provas, expressamente requereram o julgamento antecipado do pedido.

Ademais, a documentação acostada aos autos é suficiente para a formação do convencimento deste Juízo.

Assim, procederei ao julgamento antecipado do pedido. Primeiramente, defiro o benefício da gratuidade da justiça ao réu, CONDOMINIO RESIDENCIAL RESERVA BURITI, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil, por restar demonstrada sua situação financeira precária, apta a dificultar o recolhimento das custas processuais e o pagamento de despesas de sucumbência. O processo tramitou de forma regular, não havendo vícios ou nulidades a serem declaradas.

Estão presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo, bem como as condições da ação.

A controvérsia central do presente caso é se a autora tem o direito de pagar um valor reduzido das taxas de condomínio para as unidades que ainda não foram vendidas e se a decisão da assembleia de cobrar o valor integral é válida e obrigatória para a incorporadora.

O Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso I, estabelece que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

O mesmo diploma legal, em seu artigo 1.334, inciso I, permite que a convenção de condomínio trate sobre a quota proporcional e a forma de pagamento das contribuições.

Neste caso, a autora firmou contratos de promessa de compra e venda com os adquirentes e elaborou a convenção do condomínio, outorgando-a unilateralmente antes da instalação do condomínio e da eleição de um síndico.

Tanto nos contratos de promessa de compra e venda, quanto na convenção de condomínio, havia a previsão de que a incorporadora pagaria apenas 30% da taxa condominial para as unidades não comercializadas.

A autonomia privada, expressa no princípio da força obrigatória dos contratos ("pacta sunt servanda"), é um dos pilares do Direito Civil.

Ela garante que aquilo que as partes livremente pactuam deve ser cumprido.

Essa liberdade, no entanto, não é absoluta e encontra limites em outros princípios e normas.

O artigo 421 do Código Civil determina que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Já o artigo 422 do mesmo código impõe aos contratantes o dever de guardar os princípios de probidade e boa-fé, tanto na conclusão quanto na execução do contrato.

A boa-fé objetiva exige das partes a adoção de uma conduta de lealdade, honestidade e cooperação mútua.

A função social do contrato, por sua vez, impede que a autonomia da vontade seja usada para criar obrigações que prejudiquem a coletividade ou a ordem pública.

No contexto de um condomínio, a função social da propriedade e do contrato ganha um contorno especial, pois o condomínio é, por natureza, uma coletividade, e as decisões devem sempre visar o interesse comum.

O rateio de despesas, para manter e conservar as áreas comuns, é a obrigação principal dos condôminos.

Embora a lei permita que a convenção estabeleça uma forma de rateio diferente da fração ideal, essa flexibilidade não pode ser utilizada para beneficiar uma parte em detrimento da coletividade.

Nesse sentido, a cláusula que permite à incorporadora pagar apenas 30% da taxa para suas unidades não comercializadas pode ser vista como uma violação da boa-fé objetiva e da função social do contrato e da propriedade, pois, ao estabelecer uma regra que a beneficia financeiramente e transfere o ônus da inadimplência para os demais condôminos, a autora age em detrimento da coletividade.

Assim, a incorporadora não pode se eximir da sua responsabilidade por despesas geradas pelas unidades que ainda estão sob sua propriedade e posse, mesmo que não estejam habitadas, pois o fato de a unidade não estar sendo utilizada não a isenta de sua obrigação de contribuir para a manutenção do bem comum.

A conservação da estrutura, a segurança, a iluminação, a limpeza das áreas comuns e a manutenção de jardins e piscinas são despesas que beneficiam a todas as unidades, direta ou indiretamente, inclusive as que estão desocupadas.

Por outro lado, o Código Civil, em seu artigo 1.351, estabelece que a alteração da convenção do condomínio depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.

A autora argumentou que a assembleia que decidiu pela cobrança integral não teria tido esse quórum.

A ré, por sua vez, sustenta que a assembleia de 13 de julho de 2019 decidiu, por unanimidade dos presentes, a ratificação da lei e o rateio igualitário, em oposição à cláusula do contrato e da convenção.

O ato unilateral de a incorporadora instituir a convenção do condomínio não retira o poder da assembleia, soberana, de alterar as regras, desde que observados os quóruns legais.

Ademais, a cobrança reduzida para a construtora pode ser interpretada como um enriquecimento sem causa, pois a autora se beneficia da valorização do imóvel pela manutenção e conservação das áreas comuns sem arcar com o custo total correspondente.

O princípio da vedação ao enriquecimento sem causa está previsto no artigo 884 do Código Civil.

A assembleia de condôminos, ao decidir pela cobrança integral, agiu dentro de sua competência legal e a autora, como condômina, está sujeita a essa decisão.

O fato de não ter o quórum de dois terços para alterar a convenção é irrelevante, já que a decisão foi para ajustar a cobrança de acordo com a legislação, que prevê a proporcionalidade da fração ideal.

Mesmo que o contrato de promessa de compra e venda tenha sido firmado pelos adquirentes, o que a autora alega equivaler a uma anuência à cláusula, tal anuência não pode sobrepor-se ao interesse da coletividade.

Ressalte-se que, em relações consumeristas, a vulnerabilidade do comprador de imóvel em relação à construtora é presumida.

Por sua vez, as decisões de assembleia são vinculantes para todos os condôminos, inclusive para a autora, que é proprietária das unidades não vendidas, de modo que o rateio das despesas deve ser justo e equânime, como prevê a legislação.

O argumento da autora de que não usufrui das áreas comuns e, portanto, não deveria pagar o valor integral, não se sustenta.

O rateio das despesas é proporcional à fração ideal, e não ao uso das áreas, sendo que a mera existência das unidades na estrutura condominial gera custos que devem ser suportados por seu proprietário, independentemente de estarem ocupadas ou não.

A obrigação de pagamento da taxa condominial, por sua natureza propter rem (artigo 1.345 do Código Civil), recai sobre a coisa, sendo de responsabilidade do proprietário ou do promissário comprador, se este já detiver a posse.

A parte autora, em sua réplica, afirma que as taxas em atraso de diversas unidades já foram resolvidas em outras ações judiciais, e que a responsabilidade pelo pagamento foi atribuída ao adquirente.

Essa informação, trazida pela própria autora, demonstra que a responsabilidade pelos débitos já foi decidida em outros processos, esvaziando o objeto da presente lide no que diz respeito às unidades em que a responsabilidade foi atribuída aos compradores e a dívida quitada.

Resta a análise da alegação da autora de que a cobrança integral para as unidades não vendidas seria desproporcional e injusta.

A taxa de condomínio visa a cobrir as despesas necessárias à conservação das áreas comuns, que beneficiam a todos, e não apenas o uso individual dos espaços, razão pela qual não se mostra desproporcional o rateio igualitário.

Assim, a pretensão da autora de pagar apenas 30% da taxa de condomínio para as unidades não comercializadas não encontra respaldo nos princípios do Direito Civil, podendo ser considerada nula a cláusula que previa esse benefício, por violar a isonomia e a função social do condomínio. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE(S) o(s) pedido(s) formulado(s) na petição inicial, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Ademais, JULGO EXTINTO o processo, com resolução do mérito, em relação aos débitos cujas responsabilidades foram definidas em outras ações, conforme documentação apresentada pelo autor.

Diante da sucumbência, CONDENO o(a) autor(a) ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, considerando o zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, não havendo requerimento de cumprimento de sentença no prazo de 30 (trinta) dias e recolhidas as custas devidas, arquivem-se os autos. Feira de Santana, Bahia, data registrada no sistema. Marco Aurélio Bastos de Macedo Juiz de Direito
15/09/2025 11:37

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
15/09/2025 10:08

Julgado improcedente o pedido
09/05/2025 11:23

Conclusos para julgamento
09/05/2025 11:22

Juntada de Certidão
13/02/2025 15:49

Juntada de Petição de petição
11/02/2025 12:14

Juntada de Petição de petição
30/01/2025 15:08

Expedição de Outros documentos.
13/11/2024 16:15

Juntada de Petição de outros documentos
13/11/2024 16:12

Juntada de Petição de réplica
25/10/2024 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V DE FEITOS DE REL DE CONS.

CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA INTIMAÇÃO 8009798-21.2019.8.05.0080 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Feira De Santana Interessado: Bom Sucesso Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda Advogado: Maira Costa Macedo (OAB:BA29718) Interessado: Condominio Residencial Reserva Buriti Advogado: Givanildo Fernandes Leonidas (OAB:BA42261) Intimação: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Feira de Santana 2ª Vara de Feitos de Rel de Cons.

Cível e Comerciais Rua Cel. Álvaro Simões,s/n, Fórum Des.

Filinto Bastos - Queimadinha CEP 44001-900 E-mail: [email protected] ATO ORDINATÓRIO Processo nº: 8009798-21.2019.8.05.0080 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) - [Imputação do Pagamento] Polo Ativo: INTERESSADO: BOM SUCESSO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Polo Passivo: INTERESSADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL RESERVA BURITI Conforme Provimento Conjunto nº CGJ/CCI - 06/2016, pratiquei o ato processual abaixo: Manifeste-se a parte autora sobre a contestação e documentos no prazo de 15 (quinze) dias.

Feira de Santana, BA., 22 de outubro de 2024 CAMILLA DIAS MIRANDA SILVA Analista Judiciário
22/10/2024 13:58

Ato ordinatório praticado
06/08/2024 11:30

Juntada de Petição de contestação
17/07/2024 10:09

Audiência Conciliação realizada conduzida por 17/07/2024 10:00 em/para 2ª V DE FEITOS DE REL DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA, #Não preenchido#.
16/07/2024 16:15

Juntada de Petição de substabelecimento
16/07/2024 16:14

Juntada de Petição de substabelecimento
05/07/2024 10:56

Juntada de Petição de substabelecimento
25/06/2024 18:03

Decorrido prazo de MAIRA COSTA MACEDO em 02/05/2024 23:59.
21/06/2024 17:17

Juntada de Petição de procuração
21/05/2024 11:26

Juntada de Petição de petição
25/04/2024 15:55

Juntada de Certidão
25/04/2024 15:54

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
14/04/2024 13:06

Publicado Intimação em 10/04/2024.
14/04/2024 13:06

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 09/04/2024
08/04/2024 11:05

Expedição de citação.
08/04/2024 11:01

Audiência Conciliação designada conduzida por 17/07/2024 10:00 em/para 2ª V DE FEITOS DE REL DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA, #Não preenchido#.
20/03/2024 15:45

Classe retificada de CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO (32) para PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
11/03/2024 10:05

Não Concedida a Medida Liminar
27/06/2023 16:04

Conclusos para despacho
19/08/2022 08:27

Juntada de Petição de petição
12/07/2022 14:37

Conclusos para despacho
12/07/2022 14:37

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
22/03/2022 13:22

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
22/03/2022 13:22

Proferido despacho de mero expediente
15/11/2021 19:05

Conclusos para despacho
01/07/2021 16:49

Juntada de Petição de petição
22/06/2021 02:24

Decorrido prazo de MAIRA COSTA MACEDO em 20/11/2020 23:59.
21/06/2021 11:12

Publicado Intimação em 12/11/2020.
21/06/2021 11:12

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/06/2021
11/11/2020 13:55

Disponibilizado no DJ Eletrônico
01/07/2020 22:12

Proferido despacho de mero expediente
07/05/2020 12:10

Conclusos para decisão
25/03/2020 17:44

Juntada de Petição de petição
15/02/2020 15:18

Decorrido prazo de MAIRA COSTA MACEDO em 14/02/2020 23:59:59.
11/02/2020 17:28

Juntada de Petição de petição
10/02/2020 02:00

Publicado Intimação em 06/02/2020.
05/02/2020 14:06

Disponibilizado no DJ Eletrônico
05/02/2020 10:27

Proferido despacho de mero expediente
04/10/2019 10:56

Conclusos para despacho
03/10/2019 16:54

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
03/10/2019

Ultima Atualização
18/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Sentença • Arquivo

Outros documentos • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

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