TJES - 0009685-08.2019.8.08.0021

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617075 PROCESSO Nº 0009685-08.2019.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: IRACI PARMAGNANI REQUERIDO: JUDITH NACUR BERNARDES, RAMON VITOR SANTOS VIMERCATI, WAGNER CHAGAS PERES Advogado do(a) REQUERENTE: PERICLES DEMOSTENES DIAS PINTO - ES23403 Advogado do(a) REQUERIDO: HENRIQUE ROCHA FRAGA - ES9138 Advogado do(a) REQUERIDO: JUDITH NACUR BERNARDES - MG122972 SENTENÇA Trata-se de ação manejada por Iraci Parmagnani e Jeferson Carlos Pizeta em face de Judith Bernardes, Ramon Vitor Santos Vimecartti e Wagner Chagas Peres, objetivando a rescisão contratual e restauração do status quo mais indenização por danos morais e reparação de danos materiais, diante da impossibilidade do implemento da condição essencial para o ajuste.

Concedida a AJG às fls. 131.

A primeira requerida apresentou contestação às fls. 136 a 140, aduzindo preliminar de ilegitimidade e que não negociou com os autores, não tem qualquer relação com os requeridos e não tem nenhuma responsabilidade ou disposição sobre o contrato indicado.

Os demais requeridos apresentaram contestação às fls. 153 a 158 e 192 a 197, afirmando que a condição para o negócio jurídico narrada pelos autores nunca foi ajustada na relação.

Réplica às fls. 162 a 169 e 200 a 203.

Requeridos pediram julgamento antecipado do mérito (fls. 208 e 210).

Parte autora vindicou a produção de provas às fls. 212.

Saneamento deu-se às fls. 214.

Instrução deu-se consoante as assentadas de fls. 225 e 241.

Alegações finais às fls. 243 a 246, 249 a 253, 255 a 262 e 265 a 269. É o relatório.

Verifico a inexistência de preliminares ou questões de ordem pública que mereçam conhecimento, uma vez que já rejeitadas nas decisões saneadoras anteriores.

O feito tramitou de forma regular, tendo sido oportunizadas às partes todas as prerrogativas inerentes ao contraditório e à ampla defesa.

Passo, pois, ao cerne da controvérsia.

No atual cenário jurídico as relações civis são pautadas pela eticidade, sociabilidade e operabilidade, três dos principais pilares das relações jurídicas regidas pelo Código Civil, de modo que devem ser pautadas antes, durante e após a execução de um contrato pelo princípio da boa-fé e o da segurança jurídica, do qual é corolário o princípio da conservação dos contratos.

O requerente claramente afirma a existência de um ajuste entre as partes e almeja sua rescisão com a reparação civil pelos danos provocados em virtude da conduta dos requeridos, nos moldes do art. 475 do CC.

Descrevem os autores que na ocasião da compra os requerentes relataram suas intenções de construir um estabelecimento e indagaram se era possível edificar naquela área.

De pronto o segundo requerido e o terceiro, afirmaram que era possível a edificação que ambos os autores queriam fazer.

Portanto, afirmam que a possibilidade jurídica de edificação dos imóveis era condição determinante para formalizarem o negócio jurídico.

Todavia, em vias de erigirem as acessões pretendidas, fiscais indicaram que a construção no local era impossível pelo fato de estarem em área de proteção ambiental.

Contudo a prova oral dá conta de que a primeira requerida, Judith, apesar de ser a proprietária registral dos imóveis, já havia transferido os direitos aquisitivos sobre esses imóveis a terceiras pessoas, que igualmente foram transferindo esses mesmos direitos cadeia, até que ele fossem adquiridos pelos autores.

Portanto, ela não travou nenhum tipo de negócio jurídico com os requerentes.

Na verdade, ela apenas comprometeu-se, aparentemente, a qualquer dos legitimatários futuros dos direitos aquisitivos sobre imóvel transferidos, nos moldes do que prescreve o art. 1.418 do CC e Sum. 239 do STJ.

Lembro que a propriedade imóvel somente se transfere nos moldes do art. 1.245 do CC (transferência no RGI), de sorte que a primeira requerida cumpriu sua promessa com a primeira pessoa para quem transferiu os citados direitos aquisitivos, finalmente transferindo a propriedade (no registro) aos autores, que haviam adquirido esses direitos aquisitivos de Ramon Vitor Santos Vimercatti.

Portanto, a prova oral confirma as alegações da defesa no sentido de que a primeira requerida nunca se vinculou ao negócio jurídico pelos demais requeridos com os autores, sendo que sua obrigação era de apenas transferir a propriedade no registro a quem tivesse adquirido os direitos aquisitivos sobre os imóveis.

Tal ré não fez outra coisa senão adimplir sua obrigação com qualquer futuro legitimado para os direitos aquisitivos, não dando causa a inadimplemento de qualquer ordem, tampouco causando qualquer espécie de dano, e ainda menos prometeu aos autores que a propriedade poderia ser edificada.

Quanto aos demais requeridos, as provas produzidas não deixam margem para concluir que a (im)possibilidade de edificação do imóvel, especialmente para fins comerciais, foi alçada verbalmente à condição determinante do negócio - suspensiva ou resolutiva - e tampouco foi alçada a uma espécie de encargo capaz de suspender a aquisição do direito.

Me parece claro que os autores, ao adquirir lotes em núcleo urbano, edificável pela própria natureza (uma das funções da propriedade urbana), esperavam a perspectiva de edificação.

Mas isso não é um fato absoluto que invalida de pleno direito o negócio jurídico, haja vista que a alienação da propriedade que serve ao propósito ambiental é lícita, notadamente porque, como logo explicarei, áreas de proteção ambiental, em geral, são servidões legais que não impedem a alienação da coisa, mas a acompanha de forma permanente e em caráter erga omnes (enfim, apenas limitando o direito de propriedade).

Contudo, efetivamente, a possibilidade legal de edificação não foi colocada como condição determinante (resolutiva ou suspensiva) do negócio, muito porquê sabido que no Município de Guarapari edificações irregulares em loteamentos também irregulares, inclusive sob o viés ambiental, é algo comezinho.

Muitas vezes, pois, o preço de menor escala (pela limitação ao direito de propriedade) no especulado mercado imobiliário local acaba compensando os riscos.

Observe-se, por exemplo, que o falso motivo o falso motivo só vicia a declaração de vontade quando expresso como razão determinante, a teor do art. 140 do CC.

As partes, no particular, não expressaram no instrumento a circunstância determinante.

A prova oral dá conta de que os requerentes fizeram todas as pesquisas administrativas para ver as condições gerais de legalidade dos imóveis e, depois disso, é que resolveram formalizar a transferência, sem qualquer apontamento específico no instrumento particular de compra e venda de fls. 55 a 57, alçando a circunstância da possibilidade de edificação como condição resolutiva do negócio.

O contexto de provas não dá mostras seguras de que os autores realmente ignoravam a possibilidade de existir condições ambientais irregulares sob os citados imóveis, notadamente porque temos ampla e consolidada legislação ambiental que a todos é vinculante, sendo que ninguém se escusa do desconhecimento da lei, nos moldes do art. 3º da LINDB.

A bem da verdade, em casos desse jaez, é do loteador (a teor da Lei n. 6.766/1979) a responsabilidade pelo empreendimento (se realmente é esperado do loteamento a possibilidade de edificação), e não das pessoas que comercializam imóveis em loteamento que a priori parece regular, tanto que aprovado e, como consequência disso, houve a possibilidade de alienação das frações correspondentes no registro imobiliário.

Fato é que as áreas de proteção ambiental podem ser consideradas espécies de servidão (direito real) legal, ou seja, limita o direito de propriedade por natureza (obrigação propter rem) e são oponíveis erga omnes (a toda e qualquer sujeito), de modo que sua existência era um fator existente (e portanto conhecido) desde o contrato preliminar que motivou a transferência futura dos imóveis.

Portanto, os imóveis que finalmente foram adquiridos pelos autores, através de título oriundo negócio jurídico sobre direitos aquisitivos sobre imóveis servem (na condição de imóveis servientes) por natureza ao propósito publico do direito ambiental (todos os imóveis do Brasil, senão do mundo - alguns em maior e outros em menor grau - sem exageros, são dominantes no particular).

Ao tratar do tema, o STJ é cirúrgico: […] OPONIBILIDADE ERGA OMNES DO DIREITO DE PROPRIEDADE E OBRIGAÇÕES AMBIENTAIS PROPTER REM. 2.

A oponibilidade erga omnes constitui um dos mais celebrados atributos do direito de propriedade, característica casada, na tutela do meio ambiente, com o jaez propter rem das obrigações ambientais.

Em sendo assim, todos os indivíduos, a coletividade e o Estado se acham, no talhe de deveres de conteúdo negativo, compelidos a respeitar o domínio alheio.

Logo, se arrostado com turbação ou esbulho atual ou futuro, ao proprietário privado ou estatal - ou a quem o represente - faculta-se, na busca por socorro, acionar judicialmente sujeito especificado ou fazê-lo adversus omnes, se desconhecido ou incerto o transgressor. […] (REsp 1.905.367/DF, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 14/12/2020).

Acredito que os autores esperavam - e é razoável que assim o seja - que os imóveis comportassem a possibilidade de edificação em circunstâncias de legalidade, mas pelo contexto assumiram de forma consciente a possibilidade disso não acontecer, notadamente por tudo quanto acima foi dito, era presumível legalmente o conhecimento das restrições sobre as propriedades, e porque não confiaram exatamente na palavra dos dois últimos requeridos, e sim empreenderam consultas administrativas antes de concretizar o negócio.

Aos autores, pois, era previsível pelo teor da legislação ambiental - que a todos vincula - a conclusão de que a área poderia não ser edificável em circunstâncias de legalidade.

Portanto, parece-me que assumiram um risco de forma intencional e isso exclui faticamente o fato de que a possibilidade de edificação foi alçada como alguma espécie de condição, especificadamente resolutiva. É de se ver que os sujeitos que alienaram aos autores os direitos aquisitivos sobre propriedade alheia, transferiram o título com os mesmos ônus que adquiriam anteriormente, de modo que não há falar que por parte deles houve uma intenção deliberada de lesar a vontade dos autores.

Sobre outro enfoque, mas lastreados nas mesmas justificativas acima tecidas, igualmente não vejo que os autores incorreram em erro, de modo que a manifestação de vontade deles não foi maculada.

O TJES corrobora esse entendimento: EMENTA: APELAÇÃO.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA AFASTADA. ÔNUS DO IMPUGNANTE.

CAPACIDADE FINANCEIRA NÃO COMPROVADA.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

VÍCIO NO CONSENTIMENTO.

ERRO SUBSTANCIAL.

NÃO CONFIGURADO.

RECURSO IMPROVIDO. 1.

Constitui ônus da parte impugnante demonstrar que a situação financeira daquele a quem foram concedidos os benefícios da assistência judiciária gratuita não condiz com a alegada pobreza nos termos da lei.

Inexistindo elementos nesse sentido, deve ser mantida a benesse concedida. 2.

Segundo estatui o Código Civil, o erro na declaração da vontade que enseja a anulação do negócio jurídico deve ser substancial, ou seja, aquele que constitui causa determinante para realização do ato.

Inteligência dos arts. 138 e 139 do CC/02. 3.

Não há nos autos quaisquer provas, ou mesmo indícios, de que o corretor tenha prestado informações equivocadas ao adquirente a respeito da localização do imóvel.

Os termos da pactuação foram claros, sendo capazes de proporcionar ao adquirente a perfeita formação da sua vontade e o entendimento dos efeitos de sua declaração. 4.

Mesmo diante de uma relação consumerista e da inversão do ônus da prova, não sendo possível evidenciar, de plano, o vício no consentimento, não há que se falar na nulidade do certame. 5.

Recurso conhecido e improvido (TJES, APL 0006812-61.2013.8.08.0048, DES.

REL.

MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 1ª Câmara Cível, 20/Nov/2023).

A teor do art. 188 do CC, pois, nenhum dos requeridos praticou ato ilícito ou violaram disposição contratual.

Isto posto, julgo improcedentes os pleitos autorais, nos moldes do art. 487, inciso I do CPC.

Condeno os autores ao pagamento custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 14% do valor da causa, ante a substancial complexidade do caso que demanda aprofundamento em ajuste negocial, o tempo trâmite processual, mitigado pela não produção de provas complexas em Juízo ou fora dele, o que faço na forma do art. 85 do CPC, suspendendo essa obrigação pelo prazo de 5 anos, nos moldes do art. 98, §3º do CPC.

Com o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao arquivo.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

GUARAPARI/ES, 12 de junho de 2025.

Juiz(a) de Direito

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617075 PROCESSO Nº 0009685-08.2019.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: IRACI PARMAGNANI REQUERIDO: JUDITH NACUR BERNARDES, RAMON VITOR SANTOS VIMERCATI, WAGNER CHAGAS PERES Advogado do(a) REQUERENTE: PERICLES DEMOSTENES DIAS PINTO - ES23403 Advogado do(a) REQUERIDO: HENRIQUE ROCHA FRAGA - ES9138 Advogado do(a) REQUERIDO: JUDITH NACUR BERNARDES - MG122972 DESPACHO Trata-se de ação manejada por Iraci Parmagnani e Jeferson Carlos Pizeta em face de Judith Bernardes, Ramon Vitor Santos Vimecartti e Wagner Chagas Peres, objetivando a rescisão contratual e restauração do status quo mais indenização por danos morais e reparação de danos materiais, diante da impossibilidade do implemento da condição essencial para o ajuste.

Concedida a AJG às fls. 131.

A primeira requerida apresentou contestação às fls. 136 a 140, aduzindo preliminar de ilegitimidade e que não negociou com os autores, não tem qualquer relação com os requeridos e não tem nenhuma responsabilidade ou disposição sobre o contrato indicado.

Os demais requeridos apresentaram contestação às fls. 153 a 158 e 192 a 197, afirmando que a condição para o negócio jurídico narrada pelos autores nunca foi ajustada na relação.

Réplica às fls. 162 a 169 e 200 a 203.

Requeridos pediram julgamento antecipado do mérito (fls. 208 e 210).

Parte autora vindicou a produção de provas às fls. 212.

Saneamento deu-se às fls. 214.

Instrução deu-se consoante as assentadas de fls. 225 e 241.

Alegações finais às fls. 243 a 246, 249 a 253, 255 a 262 e 265 a 269.

Eis a sinopse do essencial.

Peço ao Cartório que assegure a adequada digitalização do procedimento físico, disponibilizando mídia de fls. 127 e as mídias referentes às assentadas de fls. 225 e 241 no diretório do Google Drive® desta unidade, seguida de nova intimação nos termos do art. 17 do Ato Normativo Conjunto TJES nº 7/2022.

Com o decurso dos prazos regulamentares, voltem-me os autos conclusos.

Diligencie-se.

GUARAPARI/ES, 16 de novembro de 2024.

Juiz(a) de Direito