TJMA - 0808031-70.2018.8.10.0040

 PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ End.: Rua Rui Barbosa, s/n, centro, cep:65.900-440 Fone: 99-3529-2011 Processo Judicial Eletrônico nº. 0808031-70.2018.8.10.0040 Natureza: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7), [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Práticas Abusivas] Requerente: WARLES MELO MACIEL Requerido: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA INTIMAÇÃO Em face do que prevê o Código de Processo Civil/2015 (artigos 269 e 270) e em atenção ao Aviso PJE 001/2017, INTIMO o(s) advogado(s) do(a) requerente, DR.

MARCELO ALVES AQUINO - OAB/MA nº 14567, DR.

WILLAS CHARLYS MELO MACIEL - OAB/MA nº 12283, DR.

WILLIAN SOUSA BRITO - OAB/MA nº 18961, e do(a) requerido(a), DR.

ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - OAB/TO nº 5436, DR.

FRANCISCO DE SOUZA RANGEL - OAB/RO nº 2464, sobre o teor da sentença abaixo transcrita.  SENTENÇA Trata-se de ação proposta por WARLES MELO MACIEL em desfavor de RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ambos já qualificados, visando a revisão contratual, a devolução de quantias pagas a maior e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

RELATÓRIO Em sua inicial, o autor afirma que, em 18 de dezembro de 2012, celebrou com a ré o Contrato de número 33/06-0017, para adquirir propriedade de 250,00 m⊃2;, na Quadra 06, Lote 17, no valor de R$ 89.640,00 (oitenta e nove mil, seiscentos e quarenta reais), a ser pago em 180 (cento e oitenta) parcelas de R$ 498,00 (quatrocentos e noventa e oito reais) mensais.

Assevera que o contrato especificava que ao final de cada 12 (doze) meses, seriam acrescidos juros remuneratórios de 6% (seis por cento) sobre o respectivo valor, mas que não foi o que aconteceu, porque o valor da prestação subiu exorbitantemente para R$ 714,26 (setecentos e quatorze reais e vinte e seis centavos).

Sustenta que o fundamento da ação é a aplicação de correção monetária sobre o valor das parcelas pagas para posterior amortização (amortização negativa), e a forma de cálculo dos juros remuneratórios (capitalização composta), que tornam a dívida impagável e afrontam as disposições do Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência pátria.

Diz que quando da celebração do contrato foi levado a crer que seriam parcelas fixas e que a evolução da dívida da forma como vem ocorrendo, se mostra abusiva, violando o disposto nos arts. 51 e 54 do CDC, e o princípio da boa fé objetiva.

Afirma que não questiona o reajuste anual das parcelas com base na variação acumulada, no ano anterior, do IGP-M, mas a ilegal cobrança de acréscimo de 6% ao ano nas parcelas, a título de juros remuneratórios, com base no art. 5º da Lei nº 9.514/97, o que conduz a nulidade das cláusulas terceira e décima sétima do contrato.

Argui a ilegalidade da cobrança da taxa de corretagem, diante da inserção de cláusula no contrato de adesão prevendo a sua cobrança, mesmo se tratando de empreendimento imobiliário, em que diferentes corretores trabalham dentro do espaço fornecido pela própria construtora, desenvolvendo um trabalho específico de venda dos imóveis daquele mesmo empreendimento, e que sofrera dano de ordem moral.

Requer seja declarada a nulidade das cláusulas terceira (esta, no ponto específico), quarta e décima sétima do contrato em questão, para que a ré se abstenha de cobrar o acréscimo anual de 6% (a título de juros remuneratórios, com base no art. 5º da Lei n° 9.514/97), restituindo em dobro o que fora descontado a maior, nas parcelas, e a taxa de corretagem; a condenação da ré ao pagamento de indenização por dano moral.

Devidamente citada, a ré apresentou contestação, no ID 15612783, impugnando, preliminarmente, a concessão da justiça gratuita e o valor atribuído a causa.

No mérito, alega que as partes pactuaram a aquisição do lote tendo ciência das cláusulas do contrato, e que os índices de correção monetária (IGP-M) e de juros remuneratórios fixados estão abaixo daqueles praticados no mercado imobiliário.

Garante que o custo financeiro do empreendimento (os juros pela captação de recursos) é sopesado quando da fixação do preço do imóvel, tal como os acréscimos supervenientes à assinatura do contrato, decorrentes da inflação, são repassados ao consumidor mediante o estabelecimento de índices de correção monetária, notadamente os índices nacionais INCC, IGP-DI, IGP-M, da Fundação Getúlio Vargas, ou, ainda, o CUB (Custo Unitário Básico), determinado pelos sindicatos regionais da construção civil, e que cumpriu quando da celebração do contrato o seu dever de informação.

Assenta que não há violação, mas obediência ao disposto nas Leis nº Lei 4.864/65 (art. 1º, inciso III) e 9.514/97 (art. 5º), e que a capitalização de juros é permitida quando for pactuada.

Diz que o STJ decidiu no sentido da legalidade da transferência da obrigação do pagamento da comissão de corretagem para o promitente comprador, e que não cabe devolução em dobro ante a inexistência de má-fé, sob pena de enriquecimento ilícito.

Afirma que meros aborrecimentos decorrentes da celebração de contrato, não geram dano moral.

Requer o julgamento antecipado da ação, o acolhimento das preliminares levantadas e a improcedência dos pedidos do autor.

Não houve composição amigável por ocasião da audiência realizada (ID 16755801).

Na réplica de ID 19811553, o autor pugna pelo não acolhimento das preliminares levantadas e pelo julgamento antecipado do feito, além de reiterar os demais termos da inicial.

Vieram-me os autos conclusos. É o sucinto relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA Considerados os fatos e sua disciplina constitucional e legal, não há necessidade de produção de prova em audiência.

Logo, o feito comporta julgamento antecipado, a teor do art. 355, I, do Código de Processo Civil.1 Preliminarmente, rejeito a impugnação à concessão do benefício da justiça gratuita ao autor, porquanto o réu limitou-se a deduzir alegações genéricas, sem, contudo, nada trazer aos autos a fim de corroborar suas alegações.

No tocante a impugnação ao valor da causa, tenho que, de igual modo, não merece acolhida.

Como sabido, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico pretendido e, em caso de ação revisional, a diferença entre o valor pretendido e aquele pactuado, conforme precedentes do próprio Superior Tribunal de Justiça.

O autor na inicial da ação, individualizou todos os valores que pretende auferir, os quais somados correspondem exatamente ao valor por ele atribuído a causa, não havendo se falar em afronta ao disposto no art. 259, do CPC.

Assim, rejeito as preliminares levantadas.

Quanto ao mérito, os autores impugnam diversas cláusulas contratuais, em especial a terceira e décima sétima, as quais dispõem que: "as parcelas mensais e o juros sucessivos seriam acrescidas, ao final de cada período de 12 meses, de juros remuneratórios de 6% (seis por cento) ao ano na forma do art. 5° da Lei 9.514/97, bem como seriam devidamente corrigidas pelo IGP-M, através da variação acumulada desse índice" Considerando que se trata de aquisição a prazo (180 meses), não há ilegalidade na estipulação de correção monetária e juros remuneratórios sobre o valor das prestações remanescentes.

Com efeito, os juros contratualmente estabelecidos (6% ao ano) remuneram a ré, que é credora do valor integral do terreno, por tê-lo disponibilizado antes, sem, no entanto, receber a integralidade do preço, que será pago em parcelas, o que equivale a disponibilizar um capital aos autores.

Embora o contrato entabulado pelas partes seja de adesão, é possível conferir que a capitalização de juros de 6% (seis por cento) anual, sobre as parcelas do financiamento fora acordada livremente nos termos do art. 5º da Lei 9.514/1997 (Sistema de Financiamento Imobiliário), não havendo que se falar em abusividade e desconhecimento do encargo, senão vejamos: “Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais: I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste; II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato; III - capitalização dos juros; IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.” Conforme sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça, enquanto intérprete maior das leis federais, no Recurso Especial (EREsp 670.117/PB), é lícita a cobrança de juros compensatórios desde que prevista em contrato, o caso dos autos.

Vejamos: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

NÃO OCORRÊNCIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL.

COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS NO PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES.

POSSIBILIDADE.

ERESP N. 670.117/PB.

AGRAVO IMPROVIDO. 1.

Descabe falar em ausência de prequestionamento quando a matéria abordada no recurso especial provido corresponder ao cerne da controvérsia havida no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em cumprimento à exigência do prévio pronunciamento judicial. 2.

A Segunda Seção, no julgamento do EREsp n. 670.117/PB, pacificou a questão concluindo que "não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos" (Relator o Min.

Sidnei Beneti, Relator p/ Acórdão Min.

Antônio Carlos Ferreira, DJe 26/11/2012). 3.

Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp 1504443/RJ, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe 29/05/2015).

A atualização monetária apenas corrige o valor da moeda corroído pelo tempo em razão da inflação.

Sobre a possibilidade de cobrança de juros remuneratórios com correção monetária, transcrevo os seguintes julgados: Ação de revisão contratual - Procedência em parte, para determinar a renovação dos cálculos das prestações e do saldo remanescente, com exclusão dos juros compostos - Inconformismos das partes - Desacolhimento - Cerceamento de defesa não caracterizado - Contrato de compra e venda de lote de terreno - Regularidade da cláusula que prevê atualização monetária, pelo IGPM-FGV, além da incidência de juros compensatórios, de 6% ao ano - Inexistência de previsão contratual a legitimar a cobrança de juros compostos, conforme constatado na prova técnica - Sentença mantida - Recursos desprovidos. (TJ-SP - APL: 1494155320068260000 SP 0149415-53.2006.8.26.0000, Relator: Grava Brazil, Data de Julgamento: 15/02/2011, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2011) APELAÇÃO.

REVISÃO DE CONTRATO.

CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE LOTE.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS NOS TERMOS DO CDC.

JUROS REMUNERATÓRIOS LEGAIS.

Não ocorreu cerceamento de defesa, na medida em que os quesitos apresentados pela autora foram devidamente respondidos pelo perito judicial.

Desnecessária dilação probatória no caso em exame, porque os demais elementos presentes nos autos mostravam-se suficientes ao conhecimento dos fatos e julgamento da ação, como será demonstrado.

A relação jurídica entre as partes se enquadra na definição de relação de consumo disposto no Código de Defesa do Consumidor, pois entre elas houve um nexo de causalidade, capaz de obrigar uma a entregar uma prestação à outra.

Não se constata a existência de cláusulas abusivas ou de vantagens exageradas em benefício da ré das hipóteses elencadas no art. 51 e seu parágrafo 1º, do CDC, ou qualquer vício de consentimento ou de manifestação de vontade da autora a eivar de nulidade o negócio jurídico em referência, nos termos do art. 171, II, do Código Civil.

A aplicação dos juros remuneratórios ao saldo devedor decorre da opção das partes pelo pagamento parcelado do preço, de modo que, obedecidos os limites fixados pela Lei, não há ilegalidade na cláusula que autoriza sua cobrança.

A despeito de não existir consenso acerca da configuração de capitalização de juros diante do uso da Tabela Price, verifica-se que o contrato celebrado entre as parte não previa a aplicação deste critério de amortização, havendo previsão tão somente de aplicação de "juros de 0,50% ao mês, devidamente corrigidas pelo IGPM, conforme contrato originário".

Não se registra ilegalidade na atualização do valor das prestações pactuadas pelo IGP-M, porque a correção monetária não traduz nenhum acréscimo em favor da credora, materializando mecanismo de recomposição do valor da moeda frente o transcurso do tempo, razão pela qual não pode admitida sua exclusão.

Recurso não provido. (TJ-SP 40002406320138260066 SP 4000240-63.2013.8.26.0066, Relator: Carlos Alberto Garbi, Data de Julgamento: 14/11/2017, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/11/2017) No tocante à cobrança tida por indevida de comissão de corretagem por ocasião de celebração de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, convém lembrar que, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP, fixou as teses que devem orientar as instâncias ordinárias da Justiça brasileira, nos termos do art.1040 do CPC/2015, conforme se vê da ementa a seguir: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO TOTAL.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.

Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II – CASO CONCRETO: 2.1.

Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1. 2.2.

Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.

Aplicação da tese 1.2.

III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)”.

Nessa esteira de pensamento, vale frisar que o regime jurídico adotado pelo Código Civil para disciplinar o contrato de corretagem não impede que se transfira ao comprador do imóvel o ônus do pagamento da comissão do corretor, desde que haja sua inequívoca ciência.

A hermenêutica dos negócios jurídicos imobiliários realizados hodiernamente deve ser realizada em conformidade com os vetores constitucionais, tendo em mira as necessidades das práticas comerciais, cada vez mais céleres, e de uma economia que a cada dia se sofistica, provocando, frequentemente, um distanciamento entre a realidade prática dos mercados e a dogmática jurídico-doutrinária.

O princípio da efetividade, um dos novos paradigmas da ordem jurídica implementada após o advento da CF/88, exige um direito útil, que permita, com o menor esforço e tempo possíveis, atender aos interesses das partes, alforriando-as da tirania das formas e das solenidades.

Os modelos contratuais clássicos vão perdendo a sua rigidez, para se tornarem maleáveis, em uma nova concepção da autonomia da vontade, tendente a satisfazer o real interesse das partes, desde que não violada a ordem pública.

Ao exame dos autos, em especial, dos documentos subscritos pelo autor de ID 15613335, referentes expressamente à corretagem/intermediação, vejo que a parte requerida não se limitou a apenas apor cláusula contratual com a previsão de pagamento da comissão pelo comprador, mas foi além, com a apresentação de contrato à parte versando somente sobre este assunto, inclusive com a especificação do valor devido pelo serviço.

Veja-se que o instrumento foi devidamente subscrito pelo autor (comprador) e pelo prestador do serviço (corretor), de forma que é impossível presumir a falta de conhecimento/informação ao consumidor, nos termos do art. 46 do Código de Defesa do Consumidor:  Art. 46.

Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

Com efeito, como restou consignado acima é válida a cláusula que prevê atualização monetária, pelo IGPM-FGV, além da incidência de juros compensatórios, de 6% ao ano.

Assim, não se vislumbra a abusividade alegada pela parte autora ou ainda que a vantagem se mostre exagerada, desequilibrando a relação contratual.

Em não havendo ato ilícito ou abusividade no contrato, não há se falar em configuração de dano moral.

DISPOSITIVO   JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS DO AUTOR, resolvendo o mérito da presente lide com fundamento no art.487, I, CPC/2015.

Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo no patamar de 10% sobre o valor da causa, atendendo os termos do artigo 85, §2º, e 86, parágrafo único, todos do NCPC.

Como foi deferida a assistência judiciária gratuita aos autores, a exigibilidade do pagamento fica suspensa, nos termos do art.98, § 3º, do NCPC.

Transitada em julgado e recolhidas as custas devidas, arquivem-se os autos com as baixas de estilo.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Imperatriz, 10 de julho de 2020.

Daniela de Jesus Bonfim Ferreira Juíza Titular da 1ª Vara Cível 1 “Art. 355.O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; [...]” A presente será publicada na forma da lei.

Dado e passado nesta cidade de Imperatriz, Estado do Maranhão, em 13 de abril de 2021.

JOSELIA DOS SANTOS RODRIGUES Técnico Judiciário Sigiloso