TJPA - 0806629-13.2021.8.14.0015

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARÁ COMARCA DE CASTANHAL 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL Processo nº 0806629-13.2021.8.14.0015 Parte Requerente: Nome: JOSE ROSINALDO BRANDAO SOUZA Endereço: Passagem Olinto Meira, 850, Apt. 203, Guanabara, ANANINDEUA - PA - CEP: 67010-210 Advogado(s) do reclamante: FAUSO MENDES DE PAULA Parte Requerida: Nome: SALLES E VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Endereço: Avenida Barão do Rio Branco, 2000, Centro, CASTANHAL - PA - CEP: 68742-404 Advogado(s) do reclamado: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO SENTENÇA Vistos os autos.

Cuida-se de Ação de Resolução de Contrato c/c Restituição de Valores ajuizada por JOSÉ ROSINALDO BRANDÃO SOUZA, através de advogado habilitado, em face de SALLES E VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS, estando as partes qualificadas.

Alegou, em síntese, ter celebrado com a Sra MARCELA DE JESUS ALMEIDA DE ANDRADE, a transferência dos direitos aquisitivos do contrato de compra e venda de lote com a requerida SALLES E VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS, por meio do qual o autor assumiu as prestações das parcelas a partir da 7/180, pois a antiga proprietária pagou as 6 primeiras parcelas e fora ressarcida pelo requerente.

Alega que após a pandemia do Covid-19, não mais possui condições de arcar com as parcelas, as quais sofreram auto reajuste, razão pela qual preiteia a rescisão contratual, com a devolução de 90% das quantias pagas.

A inicial veio acompanhada de documentos.

Despacho em Id 48547650, ordenada a citação da requerida.

Contestação ofertada em id 77894799, ofertada pela requerida, na qual, preliminarmente, impugna a justiça gratuita deferida ao autor.

No mérito, defende a legalidade do contrato, impugna o valor das parcelas pagas e informa a inadimplência do requerente.

Réplica em id 85265617. É o que importa relatar.

Decido.

O feito em questão comporta julgamento antecipado, nos moldes do artigo 355, incisos I e II, do Código de Processo Civil, pois a questão controvertida limita-se à matéria de direito, sendo desnecessária a produção de outras provas, além das documentais contidas nos autos.

Alega o autor que postulou administrativamente a rescisão contratual c/c restituição de valores pagos correspondentes a parcelas do contrato no qual adquiriu 01 lote da requerida.

Informa que o valor pago foi de R$ 35.148,49 (trinta e cinco mil cento e quarenta e oito reais e quarenta e nove centavos) e, por não mais possuir condições financeiras de pagar o restante da dívida sem comprometer o sustento de seus familiares, pleiteia a rescisão do contrato.

Ocorre que, após várias tentativas administrativas, as rés se negaram a fazer a devolução dos valores que entende devido, disponibilizando tão somente o valor de 14 parcelas de R$ 1.000,00 (mil reais).

Inconformado, o autor ingressou com a presente ação, na qual pugna pela nulidade da cláusula 16ª do contrato, bem como a restituição de 90% dos valores pagos.

DO MÉRITO Em primeiro momento, não acolho a preliminar de indeferimento da justiça gratuita, eis que o requerido não trouxe aos autos provas da capacidade financeira do autor.

Em relação a rescisão contratual, consigno que a lei de distrato ( Lei n.º 13.786/2018) se aplica apenas e tão-somente aos contratos celebrados após 27 de dezembro de 2018, razão pela qual afasto sua incidência no presente julgamento.

Nada obstante, há evidente incidência das regras consumeristas, dada a natureza da relação de consumo em tela, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o art. 51, II e IV, do CDC, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga e que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

O § 1º, do artigo 51, é claro ao mencionar que se presume exagerada, entre outros casos, a cláusula que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

O art Art. 53 relata que: Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. É incontroverso nos autos que, em 07/06/2013, o autor adquiriu através de termo de cessão/transferência de direitos do instrumento particular de promessa de compra e venda de lote do loteamento "SALLES JARDINS", tendo por objeto o lote nº 12 da quadra "7", Rua 08, nesta cidade de Castanhal/PA, no qual o autor se responsabilizou pelo saldo devedor de R$43.693,14, conforme id 44955133.

Também resta comprovado nos autos que o autor se tornou inadimplente, não possuindo mais condições de manter o contrato.

Cinge-se a controvérsia, portanto, na quantidade de parcelas pagas, em torno da possibilidade, em razão da inadimplência da parte autora, de decretar a rescisão do contrato entabulado, com a determinação de devolução de no mínimo 90% do valor desembolsado.

Verifica-se em documentação de id 44957039 apresentada pelo próprio autor, que este efetuou o pagamento de 101 parcelas, a começar da 7ª parcela, gerando um total de R$ 33.641,63 (trinta e três mil, seiscentos e quarenta e um reais e sessenta e três centavos).

Assim, quanto a totalidade paga, não resta dúvidas a este julgador.

Em relação a rescisão, consigno que a jurisprudência entende ser cabível a rescisão contratual em razão do devedor não possuir mais condições de arcar com as prestações pactuadas, atribuindo o direito à restituição da quantia que devidamente pagou.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - CLÁUSULA PENAL - RETENÇÃO DE 10% - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.1.

A RESCISÃO CONTRATUAL OCORRIDA POR INICIATIVA DO DEVEDOR QUE NÃO POSSUI MAIS CONDIÇÕES DE ARCAR COM A PRESTAÇÃO PACTUADA É JURIDICAMENTE POSSÍVEL, CONFERINDO AOS ADQUIRENTES O DIREITO DE RESTITUIÇÃO DA QUANTIA QUE PAGOU À CONSTRUTORA PELA COMPRA DO REFERIDO IMÓVEL. 2.

A RETENÇÃO EM FAVOR DA CONSTRUTORA, POR OCASIÃO DAS DESPESAS COM A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO, DEVE SER FIXADA EM 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE A TOTALIDADE DOS PAGAMENTOS EFETUADOS, DEVENDO O RESTANTE DO MONTANTE PAGO SER DEVOLVIDO EM UMA ÚNICA PARCELA.3.

VERIFICA-SE A OCORRÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA, UMA VEZ QUE A AUTORA DECAIU EM P ARTE DO SEU PEDIDO EXORDIAL. (490834020058070001 DF 0049083-40.2005.807.0001, Relator: LECIR MANOEL DA LUZ, Data de Julgamento: 22/10/2009, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 29/10/2009, DJ-e Pág. 103) (grifo nosso) RECURSO INOMINADO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

IMÓVEL NA PLANTA.

AUTORES QUE NÃO TÊM MAIS INTERESSE EM MANTER A RELAÇÃO CONTRATUAL COM A RÉ.

ALEGADA DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL.

DEMANDADA QUE COMPROVA NOTIFICAÇÃO, EM 2017, DA ENTREGA DO LOTE PARA CONSTRUÇÃO.

CONTUDO, PARTES QUE NÃO PODEM FICAR VINCULADAS SEM DIREITO À RESCISÃO.

POSSÍVEL COBRANÇA DE MULTA PERANTE OS COMPRADORES.

CONTRATO QUE NÃO PREVÊ VALOR ESPECÍFICO.

FIXAÇÃO DE MULTA EM 20% SOBRE O VALOR PAGO.

RÉ QUE COMPROVOU, IN CASU, A ENTREGA DO LOTE PARA CONSTRUÇÃO.

PERCENTUAL ARBITRADO OBSERVADO O ART. 6º DA LEI N. 9.099/95 E SÚMULA N. 35 DESTAS TURMAS RECURSAIS CÍVEIS.

ABATIDOS DO VALOR A RESTITUIR OS GASTOS COM REGISTRO E ITBI ARCADOS PELA RÉ.

RECURSO PROVIDO EM PARTE. (Recurso Cível, Nº *10.***.*91-88, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Luis Antonio Behrensdorf Gomes da Silva, Julgado em: 25-10-2019) (TJ-RS - "Recurso Cível": *10.***.*91-88 RS, Relator: Luis Antonio Behrensdorf Gomes da Silva, Data de Julgamento: 25/10/2019, Quarta Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 28/10/2019) Em relação a clausula penal, esta prevê que: na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, a perda do valor da importância paga a título de sinal, ou seja, entrada, no importe de 5%, a importância de 20% referente às parcelas já satisfeitas, isto é, já pagas, a título de indenização pelas despesas tributárias. administrativas e todas as demais despesas oriundas do contrato, a importancia de 10% pelos lucros cessantes e indenização de 0,25%.

Nesse contexto, dispõe o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, "in verbis": Art. 51.

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

O § 1º, do artigo 51, é claro ao mencionar que se presume exagerada, entre outros casos, a cláusula que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

O artigo 53 dispõe que: nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Nestes termos, a jurisprudência pacificou o entendimento de que é abusiva a cláusula de resolução contratual decorrente de compra e venda imobiliária que prevê a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo promitente comprador.

Outrossim, o percentual de 20% (vinte por cento) de retenção, entende-se razoável e proporcional a ambas as partes, sem que haja ônus devidamente excessivo ao consumidor, nem enriquecimento sem causa ao vendedor, sendo o montante suficiente a ressarcir a empreendedora das despesas de vendas, tais como corretagem, publicidade, e despesas provenientes de abertura de crédito, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a utilização do bem pelo comprador.

Assim: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS.

RAZOABILIDADE.

SÚMULA 83/STJ.

ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS.

SÚMULA 7/STJ.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

MAJORAÇÃO.

RAZOABILIDADE.

DECISÃO MANTIDA.

RECURSO NÃO PROVIDO. 1.

A controvérsia foi decidida de forma suficientemente fundamentada pelo acórdão recorrido, o que afasta a alegada ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015.

Não se pode confundir julgamento desfavorável ao interesse da parte com negativa ou ausência de prestação jurisdicional. 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3.

O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto.

Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4.

Manutenção dos honorários advocatícios fixados em R$ 4.000,00 com base na situação concreta do caso e no art. 85 do CPC/2015.

Razoabilidade não afastada pela parte recorrente.

Súmulas 283 e 284 do STF. 5.

Agravo interno a que se nega provimento.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DEMANDA AJUIZADA PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – JUROS DE MORA DEVIDOS DO TRÂNSITO EM JULGADO – MORA DO COMPRADOR- CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS – MULTA COMPENSATÓRIA E MULTA CONTRATUAL INDEVIDAS - - LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO - IMPOSSIBILIDADE DE IMEDIATA EXPLORAÇÃO ECONÔMICA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – PRECEDENTE - SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.( Relator: THEODURETO CAMARGO, Data de Julgamento: 19/12/2020, 8º Câmara de Direito Privado - TJSP).

Resta pacífico também que não é devida a retenção do sinal, sob pena de enriquecimento sem causa.

Ademais, não consta nos autos que o autor pagou o valor de entrada, tendo em vista que adquiriu o imóvel mediante cessão/transferência de crédito.

Nesses termos: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL.

RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

RESILIÇÃO.

RETENÇÃO DE SINAL.

CLÁUSULA ABUSIVA.

SENTENÇA MANTIDA 1.

Trata-se de apelação interposta em face da sentença que, na ação de conhecimento (rescisão contratual c/c restituição de valores), julgou procedentes os pedidos para rescindir o contrato de compra e venda e condenar a ré à devolução dos valores pagos, em parcela única e imediata, já efetuado o desconto de 10% a título de retenção. 2.

Ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que a empresa incorporadora, por meio do fornecimento de unidades imobiliárias ao mercado de consumo, enquadra-se como fornecedora de produto, com habitualidade e objetivo de lucro. 3.

Afigura-se abusiva a cláusula de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, impondo ao consumidor, em caso de desistência do negócio, o perdimento do valor pago a título de sinal, que no caso equivale a 25% do valor pago.

Nas hipóteses de imotivada desistência do consumidor, a jurisprudência tem admitido como razoável e proporcional para cobrir as despesas do promitente vendedor, a retenção equivalente a 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago. 4.

Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 07260046820178070001 DF 0726004-68.2017.8.07.0001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 20/04/2018, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/04/2018 .

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido para determinar que a requerida restitua a parte autora o correspondente a 80% dos valores pagos pelo imóvel, em uma única parcela, devidamente corrigidos pelo INPC, mais juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado desta decisão.

Considerando que o autor sucumbiu à parte mínima do pedido, com base no parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil, condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo na quantia de 10% sobre o valor da condenação.

Partes intimadas eletronicamente.

Não havendo recurso, certifique-se o trânsito em julgado e, após, arquivem-se.

Castanhal/PA, data conforme sistema.

JOÃO PAULO BARBOSA NETO Juiz de Direito Substituto SERVE O PRESENTE DESPACHO / DECISÃO / SENTENÇA COMO MANDADO / CARTA DE CITAÇÃO E INTIMAÇÃO / OFÍCIO / ALVARÁ / CONTRAMANDADO, NOS TERMOS DA PORTARIA N. 003/2009-GJ2VCIV, podendo sua autenticidade ser comprovada no site, em consulta de 1º grau, comarca de Castanhal.