TJRN - 0911110-05.2022.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0911110-05.2022.8.20.5001 Polo ativo ALYSON COLT LEITE SILVA Advogado(s): ALYSON COLT LEITE SILVA Polo passivo ATIVITA PARTICIPACOES EIRELI Advogado(s): GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA, RODRIGO FONSECA ALVES DE ANDRADE Ementa: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÕES CÍVEIS.

REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO.

SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR E INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.

POSSIBILIDADE.

DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.

RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I.

CASO EM EXAME: 1.

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de revisão contratual de compra e venda de imóvel, com alteração do índice de atualização do saldo devedor e inversão da cláusula penal, mas julgou improcedente a pretensão de indenização por dano moral.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2.

A questão em discussão consiste em definir se é possível a revisão do contrato de compra e venda de imóvel, devido ao atraso na entrega do empreendimento, com a alteração do índice de atualização do saldo devedor, bem como a inversão da cláusula penal em favor do consumidor e a configuração de dano moral indenizável.

III.

RAZÕES DE DECIDIR: 3.

Reconhecida a relação de consumo entre as partes, aplicável a Teoria da Responsabilidade Objetiva. 4.

Diante da ausência de impugnação específica, o atraso na entrega do empreendimento é fato incontroverso nos autos, de modo que incontornável a configuração da mora contratual por parte da construtora. 5.

Conforme a jurisprudência do STJ, o descumprimento do prazo de entrega do empreendimento faz cessar a correção monetária do saldo devedor com base no indexador setorial, que reflete o custo da construção civil. 6.

Possível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando inexistir previsão contratual específica para aplicação de penalidade na hipótese de inadimplemento da construtora/incorporadora, tal como ocorre no caso concreto. 7.

O dano moral não restou configurado, porquanto não demonstrada circunstância excepcional capaz de acarretar abalo psicológico ou transtorno que justifique a pretensão indenizatória, sobretudo considerando que o atraso se referia apenas às obras da área comum, inexistindo provas de que o adquirente ficou impedido de construir o imóvel ou que teve o seu direito à moradia atingido.

IV.

DISPOSITIVO E TESE: 8.

Apelações cíveis conhecidas e desprovidas.

Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

Honorários advocatícios majorados para 12%.

Tese(s) de julgamento: 1.

Configurado o atraso na entrega das obras, é cabível a substituição do indexador setorial (INCC) por outro índice mais benéfico ao consumidor, para fins de correção monetária do saldo devedor. 2. É possível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando inexistir previsão contratual específica para aplicação de penalidade na hipótese de inadimplemento da construtora/incorporadora. 3.

A condenação por dano moral em razão do atraso nas obras de empreendimento requer a comprovação de circunstâncias excepcionais que configurem efetivo dano à esfera da personalidade do adquirente. - Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, e 12; CPC, arts. 85, 341, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema Repetitivo 996), Rel.

Min.

Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25/9/2019; STJ, REsp 1.631.485/DF (Tema Repetitivo 971), Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/5/2019; STJ, AgInt no AREsp 2.426.810/BA, Rel.

Min.

Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19/8/2024; TJRN, ApCiv 0812855-22.2016.8.20.5001, Rel.

Des.

Cornélio Alves, Primeira Câmara Cível, j. 08/07/2021; TJRN, ApCiv 0801634-61.2016.8.20.5124, Rel.

Des.

Expedito Ferreira, Primeira Câmara Cível, j. 03/05/2021.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento às Apelações Cíveis, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Apelações Cíveis interpostas, respectivamente, por Ativitá Participações Eireli e por Alyson Colt Leite Silva, em face da sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da “Ação Indenizatória c/c Revisão de Contrato e Saldo Devedor por Atraso de Obra” nº 0911110-05.2022.8.20.5001, julgou parcialmente procedente a pretensão inicial, nos termos do dispositivo decisório a seguir transcrito (ID 29008943): “

Ante ao exposto, pelas razões acima alinhadas e com espeque no art. 487, I, do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão da inicial e extingo o processo com resolução do mérito, para: a) CONFIRMO PARCIALMENTE, por sentença, a decisão concessiva de tutela de urgência de Id. 91671570, pelo que DETERMINO ao réu que promova a alteração do índice de correção monetária do INCC para o IGP-M (cláusula 8ª), aplicando-se o menor índice, a contar de abril de 2022 (mês seguinte a data prevista para entrega do imóvel), sobre o saldo devedor ao contrato objeto da lide, referente a quadra 09, lote 231, do empreendimento Ampliare Condomínio Clube, cujos valores deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença; b) CONDENO o réu a restituição do indébito na forma simples referente a todas as quantias pagas indevidamente, isto é, após realizado o recálculo do contrato com a exclusão do INCC sobre as parcelas após março de 2022, bem como sobre as parcelas pagas com o reajuste indevido – em desconformidade com o contrato - entre janeiro/2022 até a data de expedição do ‘habite-se’, com aplicação de juros de 1% ao mês (previsto contratualmente), a partir da citação (art. 405 do CC), e correção monetária pelo IGP-M (previsto contratualmente), ambos a contar da data do efetivo prejuízo/desembolso (art. 398 do CC/02 e Súmula 43 do STJ) de cada parcela, em valor a ser apurado em liquidação de sentença; c) CONDENO o réu ao pagamento da cláusula penal que ora inverto em seu desfavor (Cláusula Nona), consistente em multa moratória de 2% e juros moratórios de 1% ao mês, a incidir uma única vez sobre o valor do contrato, com correção monetária pelo IGP-M (previsto contratualmente) e juros de mora de 1% ao mês (previsto contratualmente), ambos a partir da citação; JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.

AUTORIZO o réu a levantar todas as quantias depositadas em juízo pela parte autora, via alvará eletrônico siscondj, conforme DJO a partir de Id. 92735822, cujo valor deverá ser utilizado para deduzir o saldo devedor da parte autora; Diante da sucumbência recíproca, CONDENO ambas as partes, na proporção de 60% para o réu e 40% para o autor, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, face ao julgamento antecipado, natureza repetitiva do litígio, labor e zelo do causídico vencedor que, inclusive, advoga em causa própria (art. 85, § 2°, CPC).” Opostos embargos de declaração, referido decisum foi integrado nos seguintes termos (ID 29008949): “Frente todo o exposto, e por tudo mais do que dos autos constam, conheço dos embargos de declaração opostos ante a tempestividade e, no mérito, dou parcial provimento apenas para esclarecer a obscuridade no dispositivo sentencial somente no que tange a alínea “c”, do dispositivo, motivo pelo qual, leia-se a partir de agora: “c) CONDENO o réu ao pagamento da cláusula penal que ora inverto em seu desfavor (Cláusula Nona), consistente em multa moratória de 2% e juros moratórios de 1% ao mês, cujo valor de 2% (dois por cento) alusivo a multa deve incidir uma única vez sobre o valor do contrato (nos termos da cláusula nona), com correção monetária pelo IGP-M (previsto contratualmente) e juros de mora de 1% ao mês (previsto contratualmente), ambos a partir da citação;” Mantenho incólumes todos os demais termos da sentença vergastada.” Em seu arrazoado (ID 29008952), a construtora ré alega, em síntese, que: i) “O contrato celebrado entre as partes prevê, de forma expressa e inequívoca, a utilização do INCC como índice de correção monetária, com aplicação anual a partir da data de aniversário do contrato”; ii) “a substituição pelo IGP-M, mesmo que motivada pelo atraso na entrega da obra, não encontra respaldo legal ou contratual, especialmente porque o contrato não previa essa substituição automática em caso de atraso”; iii) “a cláusula penal foi prevista exclusivamente para situações de inadimplemento por parte do comprador, não se estendendo ao atraso na conclusão das áreas comuns do empreendimento”; e iv) “a interpretação extensiva de cláusulas penais, para abarcar situações não previstas expressamente, viola o princípio da pacta sunt servanda, uma vez que altera o equilíbrio original do contrato”.

Ao final, pugna pelo provimento da Apelação para que, reformando a sentença recorrida, seja restabelecido “o INCC como índice de correção monetária das parcelas contratuais” e afastada a inversão da cláusula penal determinada na sentença.

Intimada, a parte autora ofereceu contrarrazões (ID 29008956) e apresentou Recurso Adesivo (29008957).

Em suas razões, sustenta que: i) Não há como dissociar a entrega da unidade privativa da entrega das áreas comuns, de modo que “o prazo contratual para a entrega do imóvel é considerado como uma totalidade, e o atraso na entrega de qualquer uma dessas partes pode ser visto como descumprimento do contrato como um todo”; ii) “O fato de o Autor ter adquirido um imóvel em um condomínio fechado com atraso superior a três anos, sem previsão de entrega, configura extrapolação do simples descumprimento contratual por parte da construtora”; iii) “A ausência de prazo para entrega, após um atraso de mais de três anos, caracteriza um descumprimento substancial do contrato, afetando profundamente a confiança que o comprador depositou na relação contratual”, além de gerar sensação de impotência e ansiedade, já que “não sabe quando poderá iniciar a construção da sua casa ou ocupar o imóvel conforme plano de vida traçado”; iv) A cláusula penal pode ser melhor ajustada, aplicando-se o disposto na Cláusula Nona, “que estipula a penalidade de 1% (um por cento) do valor do contrato por cada mês de atraso na entrega da unidade”; e v) Considerando a sucumbência mínima do autor, o réu deve suportar o custeio integral das custas e honorários sucumbenciais.

Por fim, requer o conhecimento e provimento do recurso para que seja a ação julgada totalmente procedente, condenando a construtora recorrida ao pagamento de indenização por dano moral e ao custeio integral das custas e honorários sucumbenciais.

Contrarrazões apresentadas (ID 29008961).

Ausentes as hipóteses do art. 178, do CPC/2015, desnecessária a intervenção do Ministério Público. É o relatório. .

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia posta em julgamento cinge-se em aferir a possibilidade de revisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, com a alteração do índice de atualização do saldo devedor, em virtude do atraso na entrega do empreendimento pela construtora ré, bem ainda verificar o cabimento da inversão da cláusula penal e a configuração, ou não, de dano moral indenizável.

De início, impende destacar que há que se reconhecer a relação de consumo existente entre as partes, as quais se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, nos moldes dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, respectivamente.

Prescrevem os mencionados dispositivos que "consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produtos ou serviço como destinatário final", e que "fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços".

A partir desse contexto, a lide deve ser analisada sob a ótica da Teoria da Responsabilidade Objetiva, mormente considerando o que preconiza o art. 12, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis: Art. 12.

O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos. § 3° O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar: I - que não colocou o produto no mercado; II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste; III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

No caso em exame, verifica-se ser incontroverso o atraso na entrega das obras do empreendimento, fato que, inclusive, não objeto de impugnação por parte da incorporadora demandada, como bem pontuado na sentença (ID 29008943): “Na realidade, no que concerne a tese defensiva sobre o atraso na entrega da obra, percebo que o réu sequer se pronunciou sobre tal ponto em sua contestação, segundo a qual nessa parte foi lacônica e, a bem da verdade incorreu no princípio do ônus da impugnação especificada (art. 341, parágrafo único, CPC).” Dessa forma, considerando que até a presente data não se tem notícias da entrega das obras do condomínio em questão, forçoso reconhecer que o retardo injustificado se mostra contrário à boa-fé que deve pautar as relações de consumo, diretriz cujos efeitos devem incidir não apenas no momento da celebração do pacto, mas também antes e durante sua execução, conforme explicitado no Código Civil.

Sobre os princípios da probidade e da boa-fé ensina Arnaldo Rizzardo na obra "Contratos", 15ª edição, editora Forense: Rio de Janeiro. 2015: "São estes dois dos princípios básicos que orientam a formação do contrato.

As partes são obrigadas a dirigir a manifestação da vontade dentro dos interesses que as levam a se aproximarem, de forma clara e autêntica, sem o uso de subterfúgios ou intenções que as não expressas no instrumento formalizado.

A segurança das relações jurídicas depende, em grande parte, da probidade e da boa-fé, isto é, da lealdade, da confiança recíproca, da justiça, da equivalência das prestações e contraprestações, da coerência e clarividência dos direitos e deveres.

Impende que haja entre os contratantes um mínimo necessário de credibilidade, sem a qual os negócios não encontrariam ambiente propício para se efetivarem.

O conjunto desses valores constitui um pressuposto gerado pela probidade e boa-fé, ou sinceridade das vontades ao firmarem os direitos e obrigações." Volvendo ao caso em concreto, é de se concluir que o retardo na entrega do bem se deu única e exclusivamente por culpa da construtora.

Estabelecidas tais premissas, no sentido de configuração inequívoca da mora contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, remanesce a análise das consequências jurídicas daí decorrentes.

Acerca da alteração do índice de correção monetária do saldo devedor, laborou com acerto a Magistrada a quo.

Consoante assentado pelo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Tema Repetitivo 996, “O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019).

Sem dissentir, em hipóteses análogas, confira-se: APELAÇÃO CÍVEL, 0812855-22.2016.8.20.5001, Rel.

Des.

Cornélio Alves, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 08/07/2021, PUBLICADO em 09/07/2021; APELAÇÃO CÍVEL, 0801634-61.2016.8.20.5124, Des.

Expedito Ferreira, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 03/05/2021, PUBLICADO em 04/05/2021.

No que concerne à inversão da cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, quando do julgamento do Tema Repetitivo 971, fixou a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (REsp n. 1.631.485/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019).

Portanto, há de se reconhecer a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando inexistir previsão contratual específica para aplicação de penalidade na hipótese de inadimplemento da construtora/incorporadora, tal como ocorre no presente caso.

A propósito, quanto a esses pontos, confira-se: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

RECONSIDERAÇÃO.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.

FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.

POSSIBILIDADE.

TEMA 971/STJ.

SALDO DEVEDOR.

CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE.

SUBSTITUIÇÃO.

POSSIBILIDADE.

DANOS MORAIS.

NÃO OCORRÊNCIA.

MERO ABORRECIMENTO.

AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1.

Agravo interno contra decisão da Presidência, que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios.

Reconsideração. 2.

Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento.

Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF. 3. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (REsp 1.631.485/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019). 4.

Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data-limite para entrega da obra.

Precedentes. 5.

O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial. 6.

Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de excluir da condenação a indenização por danos morais.” (AgInt no AREsp n. 2.426.810/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 2/9/2024.) Daí porque descabe a pretensão de reforma da sentença nesse particular.

Quanto à compensação por dano moral decorrente de retardo na entrega de unidade imobiliária, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está adotando o entendimento que somente é devida em circunstâncias excepcionais, quando comprovado que, de fato, houve transtorno, sofrimento e abalo psicológico capaz de afetar a vida do indivíduo.

Na hipótese concreta, não restou demonstrado que o atraso na entrega das obras do condomínio, apesar de ultrapassados mais de 03 (três) anos, tenha repercutido negativamente na esfera da subjetividade do demandante, a ponto de justificar a pretensão indenizatória almejada.

Isso porque, conforme se observa, o atraso se refere às obras da área comum do empreendimento, não interferindo na construção da casa no lote adquirido pelo autor.

Ademais, não é possível inferir, pelo conjunto probatório constante dos autos, que o descumprimento contratual pela incorporadora tenha impactado o direito à moradia digna.

Sobe essa perspectiva, bem concluiu a magistrada sentenciante: “No tocante aos danos morais, entendo que não houve prova de violação do direito da personalidade, principalmente porque a presente discussão não se trata de atraso na entrega de imóvel pronto para morar, mas sim de obras das áreas comuns de lote residencial, cuja construção da casa seria por conta e risco da parte autora. É que, em se tratando de obra de área comum, deveria a parte autora explicitar com maior riqueza de detalhes os fatos que ensejaram violação ao seu direito de personalidade, deixando de esclarecer, contudo, como a não realização das obras das áreas comuns afetariam a construção da casa que, diga-se de passagem, era de sua responsabilidade. (...) Não se pode conferir o mesmo grau de tratamento quando o promitente-vendedor atrasa a entrega de um apartamento ou a construção de uma casa com a demora na entrega de obras de áreas comuns, que sequer se sabe se interfeririam ou não edificação da residência ou de que forma essa espera lhe abalou emocionalmente.” Logo, considerando as especificidades do caso em análise, inviável extrair conclusão diversa daquela exarada na origem, pelo que deve ser mantida a improcedência do pedido de danos morais.

De igual forma, a pretensão autoral voltada à modificação do ajuste da cláusula penal realizado na sentença também não merece acolhimento.

A inversão da cláusula penal em favor do adquirente foi prudentemente ajustada pela Juíza a quo, sobretudo considerando a natureza dos institutos em questão (multa e juros moratórios) e em atenção aos princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Veja-se: “A multa de 2% deverá incidir uma única vez, e não durante cada mês de descumprimento da obrigação.

Essa determinação melhor atende a necessidade de se estabelecer uma indenização justa e proporcional aos danos suportadas pelo autor, tendo em mente que a finalidade da cláusula penal moratória é a reparação de um prejuízo causado em razão do atraso de uma das contratantes.

A aplicação mensal da multa até a efetiva conclusão da obra (o que, como visto, até o momento não ocorreu) acarretaria numa sanção equivalente a quase 25% do contrato, que se mostraria excessiva e implicaria enriquecimento sem causa.” Com essas considerações, estando a sentença recorrida em consonância com os preceitos legais e com a jurisprudência sobre a matéria, de rigor a sua manutenção.

Ante o exposto, conheço e nego provimento às Apelações Cíveis, mantendo na íntegra a sentença recorrida.

Em virtude do desprovimento do recurso, majora-se os honorários advocatícios arbitrados na origem para o percentual de 12% (doze por cento). É como voto.

Natal/RN, data registrada no sistema.

Desembargador Cornélio Alves Relator Natal/RN, 5 de Maio de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Primeira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0911110-05.2022.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 05-05-2025 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (NÃO VIDEOCONFERÊNCIA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 22 de abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 13ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0911110-05.2022.8.20.5001 Parte autora: ALYSON COLT LEITE SILVA Parte ré: ATIVITA PARTICIPACOES EIRELI S E N T E N Ç A I – RELATÓRIO:

Vistos.

ALYSON COLT LEITE SILVA, qualificado, advogando em causa própria, ajuizou em 11/11/2022 a presente “AÇÃO INDENIZATÓRIA c/c REVISÃO DE CONTRATO E SALDO DEVEDOR POR ATRASO DE OBRA” em desfavor de ATIVITA PARTICIPAÇÕES EIRELI, igualmente qualificado, alegando em favor de sua pretensão que: a) No dia 24 de maio de 2018, celebrou com o réu contrato de promessa de compra e venda e escritura particular, para aquisição imóvel, quadra 09, Lote 231, no Ampliare Condomínio Clube, ainda na fase de construção, com prazo previsto para entrega em 01/09/2021, consoante cláusula décima e seu parágrafo 1°; b) Até o presente momento, considerando os seis meses de tolerância, a obra não foi entregue, mesmo tendo a parte autora questionado à construtora e a engenheira responsável pela obra, via WhatsApp, sem retorno, como também o imóvel está completamente diferente do portfólio anunciado; c) Está em dia com suas obrigações contratuais, tendo que pagar ainda o que está por vencer, porém, durante a vigência do contrato, a construtora praticou reajustes abusivos, uma vez que o contrato determina na “cláusula sétima” (7ª) que haverá reajuste anualmente a partir do dia primeiro do mês de aniversário do contrato; d) A construtora realiza reajustes do saldo devedor de acordo com sua própria vontade, tendo, a título de exemplo, no ano de 2022, realizado dois reajustes em um mesmo ano, estes que ocorreram no período de dezembro/2021 a abril/2022 e, nos meses citados, o Autor pagou 03 (três) valores de mensalidades diferentes, quais sejam, R$ 1.072,56, R$ 1.236,20 e R$ 1.408,53; e) O valor da parcela mensal foi acordado na quantia de R$ 990,00, no entanto, verifica-se no extrato em anexo que desde abril de 2022, sem nenhuma razão lógica, a parcela ajustada saltou da quantia mencionada para o valor mensal de R$ 1.005,78, tendo a parte autora indagado o porquê do aumento por e-mail, sem resposta do Réu, motivo pelo qual os reajustes estão em desarmonia com o contrato; f) O réu aplica a cobrança de INCC durante o período de atraso da obra e, até a presente data, o autor paga mensalmente a quantia de R$ 418,53 a maior, uma vez que a parcela inicial foi de R$ 990,00, mas que atualmente encontra-se na importância de R$ 1.408,53 devidos aos reajustes praticados pela Ré, além de existir aumento injustificado da própria parcela; g) O réu está enriquecendo ilicitamente, uma vez que do ano de 2021 para 2022, ele aplicou um reajuste no contrato de R$ 15.158,28 (quinze mil, cento e cinquenta e oito reais e vinte e oito centavos), mesmo a obra estando em atraso; h) O saldo devedor é composto do valor de R$ 108.921,88, sendo o pagamento realizado, com uma (01) parcela na entrega das chaves no valor de R$ 14.720,00, 4 Parcelas anuais no valor unitário de R$ 1.215,00 e 95 Parcelas mensais no valor unitário de R$ 940,45 e, dessa forma, além de ter o saldo devedor aumentando cada vez mais, o Autor suporta os prejuízos por não ter o imóvel à sua disposição, desde a data aprazada para tanto; Amparado em tais fatos e nos fundamentos jurídicos delineados na petição inicial, postulou: a concessão de uma tutela de urgência para que seja autorizada a suspensão das cobranças mensais e autorização para o autor efetuar os depósitos mensais em conta judicial das parcelas vincendas do contrato da lide, no valor a seguir mencionado, sem a incidência de INCC, não havendo liberação de valores enquanto se discute a ação principal (revisional), quais sejam, 01 (uma) parcela de R$ 14.720,00 (quatorze mil, setecentos e vinte reais) no ato da entrega das chaves; mais 4 (quatro) balões anuais de R$ 1.215,00 (um mil, duzentos e quinze reais); e, mais 95 (noventa e cinco) parcelas mensais de R$ 940,45 (novecentos e quarenta reais e quarenta e cinco centavos); e que o réu se abstenha de incluir o nome do demandante nos órgãos de proteção ao crédito, até o final julgamento da presente ação, sob pena de multa diária.

No mérito, postulou: a confirmação da liminar; a declaração da não ocorrência de caso fortuito e força maior para aplicação da cláusula de tolerância; o reconhecimento de que não é devida a correção do saldo devedor pelo INCC após a data prevista para entrega do imóvel (01/09/2021), sendo deferida a revisão do saldo devedor do contrato com o afastamento do INCC a partir da mora da construtora; a anulação de todos os valores, passados e futuros, cobrados com origem na correção do saldo devedor após o atraso na obra, sendo determinado o recalculado do saldo devedor, bem como a restituição em dobro dos valores pagos a maior, diante da cobrança realizada mediante má-fé da ré; a condenação do réu ao pagamento da cláusula penal moratória, o pagamento de 1% (um por cento) do valor do contrato por mês de atraso, além de honorários de advogado na importância de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, até a data do recebimento do “habite-se”; a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, pelo atraso na entrega do imóvel; a condenação do réu ao pagamento das custas processuais e aos honorários advocatícios sucumbenciais.

Optou expressamente pela não realização de audiência de conciliação (Id. 91653058, página 02, da petição inicial).

A petição inicial veio guarnecida com documentos (Id. 91653059 até Id. 91653066).

Recebida a demanda, foi proferida decisão no Id. 91671570 deferindo o pedido de tutela (em parte) e determinando a emenda à petição inicial.

A parte autora juntou petição de emenda ao Id. 92735801, requerendo a concessão dos benefícios da justiça gratuita, com documentos novos que vão até o Id. 92735822 - Pág. 6.

O pedido de justiça gratuita foi indeferido, conforme consta do Id. 92901999.

O pagamento das custas processuais foi realizado pela parte autora no Id. 94300250 e o pagamento de uma das parcelas do imóvel.

A petição inicial foi recebida e determinada a citação do réu no Id. 94493265.

Citado ao Id. 99280551, o réu ofereceu contestação ao Id. 100408390, contra-argumentando, em suma: a) A inexistência de danos morais, pois não foi possível identificar no caso concreto uma verdadeira agressão ou atentado à dignidade da pessoa humana, capaz de ensejar sofrimentos e humilhações intensos, descompondo o equilíbrio psicológico do indivíduo por um período desarrazoado; b) A aplicação da cláusula penal ocorre apenas nas hipóteses previamente estipuladas em contrato, com o valor previamente acordado, de maneira que nenhuma multa pode ser aplicada sem previsão contratual; c) Os valores, conforme previsão contratual, têm seus reajustes de correção monetária anual, diferentemente do alegado na exordial em que se declara que os valores eram corrigidos em desarmonia e praticados de forma indiscriminada e injustificada, de modo que a parte autora não compreendeu os termos das cláusulas contratuais, não se atentando que existiam valores com parcelas em quantias diferentes a serem pagas, inerentes as chamadas “parcelas intercaladas”; d) O terreno foi adquirido por uma cessão de direitos e obrigações entre as partes Edmilson Nóbrega Chaves e Alyson Colt Leite Silva, e conforme análise do extrato juntado com a contestação, constatou-se que entre os anos de 2018, 2019, 2020 as parcelas não sofreram reajustes, sendo que as prestações no importe de R$ 990,00 (novecentos e noventa reais) foram fixas, sem qualquer alteração pelo lapso de tempo mencionado; e) O reajuste anual somente veio a ser efetivado na parcela de janeiro de 2021, perfazendo o valor de R$ 1.072,00 (mil e setenta e dois reais), sendo corrigido novamente no ano de 2022, nos três primeiros meses daquele ano (janeiro, fevereiro, março) no valor de R$ 1.236,20 e os seguintes no importe de R$ 1.408,53, frisando que os valores foram readequados de maneira retroativa e conforme os índices a época pactuados e em vigor, tendo em vista os valores das prestações pretéritas ficaram sem a correção pré-fixada, razão pela qual não houve valores pagos a mais; f) Em relação ao saldo devedor, este deve ser corrigido ainda que a obra não tenha sido entregue ou esteja em atraso, uma vez que ausente má-fé da ré no atraso é devido correção monetária do saldo devedor, porém deve-se substituir o índice do INCC pelo do IPCA, salvo se o INCC for menor, como já decidido em liminar nos referidos autos; Concluiu a peça de bloqueio pugnando pela improcedência dos pedidos exordiais.

Réplica autoral no Id. 108166362, com juntada de documentos novos que vão até o Id. 108167788 - Pág. 2.

Por meio do ato ordinatório de Id. 108183466, ambas as partes foram intimadas para falar sobre a produção adicional de provas.

Na petição de Id. 109844141, a parte autora somente juntou comprovante de pagamento da parcela e aduziu não haver outras provas a produzir.

A parte ré quedou-se inerte, consoante certidão anexa ao Id. 109912671.

A parte autora juntou petição ao Id. 112849087 com documentos novos.

Intimado para se pronunciar no Id. 115405112, o réu quedou-se inerte, conforme consta do Id. 117707076.

Não houve maior dilação probatória.

Sem mais, vieram conclusos. É o relatório.

Fundamento e decido.

II – FUNDAMENTOS DA SENTENÇA: DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO: De início destaco que o presente feito comporta julgamento antecipado do mérito (art. 355, inciso I, CPC), porquanto as provas carreadas por ambas as partes são suficientes para formar o convencimento desta julgadora.

Além do mais, ambas as partes foram intimadas para especificarem a produção de outras provas, mas somente a parte autora peticionou aduzindo que não tinha outras provas novas a produzir, tendo o réu permanecido inerte.

DO MÉRITO PROPRIAMENTE DITO: A priori, válido destacar que ao presente caso devem ser aplicados os ditames da lei n.° 8078/90 (Código de proteção e defesa do consumidor), eis que a construtora, ora ré, pode ser enquadrada no conceito de fornecedora, ao passo que o adquirente é o consumidor do bem ofertado, tecnicamente hipossuficiente (fático, técnico, jurídico, econômico e informacional) e vulnerável no mercado de consumo.

Assim, tem-se que o instrumento contratual deve ser interpretado de acordo com o contexto social, de forma justa e equilibrada, devendo os contratantes sempre agirem de forma honesta e proba, evitando-se prejuízos à parte adversa.

Impende ressaltar que, mesmo existindo pacto contratual livremente celebrado entre as partes, é assegurado ao Poder Judiciário intervir na relação jurídica, de modo a devolver ao negócio o equilíbrio determinado pela lei e a função social a ele inerente, sem que isso signifique interferência ilegal na autonomia da vontade das partes, ainda mais quando o negócio encontra-se regido pelo Código de Defesa do Consumidor.

Pois bem.

O termo de cessão que embasa o direito do autor repousa ao Id. 91653060 e o contrato objeto da lide repousa no Id. 91653060 - Pág. 4 em diante, e, nesse sentido, conforme cláusula terceira do contrato de cessão, o cessionário adquirente sub-rogou-se nos mesmos direitos e obrigações constantes do contrato principal de compra e venda de imóvel (‘contrato particular de compra e venda com pacto de alienação fiduciária’), sem oposição da anuente, ora ré.

No caso em tela, mister esclarecer que o atraso alegado não ocorreu em relação a um imóvel específico adquirido pelo autor, uma vez que o objeto da avença era, tão somente, um lote não edificado.

Em verdade, o atraso discutido nos autos é relativo à área COMUM do condomínio Ampliare Condomínio Clube (vide “portfolio” apresentado pelo autor em Id. 91653062), pertencente a todos os moradores, onde diversas utilidades estão postas à disposição.

Tais características do empreendimento fazem parte, indubitavelmente, do contrato de compra e venda, pois a construção de um condomínio também se caracteriza pela propriedade comum da coisa indivisa.

As áreas de lazer qualificam-se como atrativos determinantes para que o consumidor possa, muitas vezes, decidir-se pelo firmamento do contrato.

Não se está adquirindo apenas a área privativa da unidade habitacional (lote), mas todo um complexo de comodidades desfrutáveis que também fazem parte do negócio (área de lazer).

Veja-se, por exemplo, que na última reunião travada entre compradores e a empresa Ativita, ocorrida em outubro de 2023, foi apresentado um novo cronograma alusivo às obras da área comum e demais amenidades (Id. 108167784): Esclarecida tal questão, analisando detidamente o contrato celebrado entre as partes e confrontando a petição inicial face a contestação do réu, além dos documentos apresentados pela parte autora em Ids. 108167780, 108167784, 108167786 e 108167787, não impugnados pela promovida, percebo que restou incontroverso o atraso na entrega da área comum do condomínio, não conseguindo o réu comprovar os fatos desconstitutivos, impeditivos ou modificativos do direito do autor (art. 373, incisos I e II, do CPC).

Na realidade, no que concerne a tese defensiva sobre o atraso na entrega da obra, percebo que o réu sequer se pronunciou sobre tal ponto em sua contestação, segundo a qual nessa parte foi lacônica e, a bem da verdade incorreu no princípio do ônus da impugnação especificada (art. 341, parágrafo único, CPC).

A propósito, anexo à contestação somente vieram os seguintes documentos: a) boletos de pagamento da unidade imobiliária (Id. 100408395); b) extrato do cliente (Id. 100408397); c) procuração (Id. 100408398); d) contrato social do réu (Id. 100408399).

Portanto, in casu, tenho por suficientemente comprovado o atraso na entrega da área comum e amenidades do condomínio cujo lote foi adquirido pelo autor, vez que, ao menos até o mês de dezembro/2023, ainda havia a previsão de finalização de diversos serviços, conforme cronograma disponibilizado pela própria ré em Id. 108167784: Sobre o assunto, repiso que o STJ já pacificou o entendimento de que não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias. (REsp 1.582.318-RJ, Rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017) Então, com base no contrato celebrado entre as partes, com respaldo na cláusula décima (Id. 91653060 - Pág. 11), o prazo para entrega seria em setembro de 2021, o qual, acrescido o prazo de 180 dias, culminaria no prazo de março de 2022 mas, como visto, até o presente momento, não houve prova da entrega do condomínio, comprovação que cabia à parte demandada.

Ressalto, neste ponto, que o dispositivo contratual não faz qualquer ressalva quanto a prazos diferenciados para entrega da unidade privativa e da área de lazer do empreendimento.

Ambas unificam-se, como dito anteriormente, para se constituírem no objeto do contrato de compra e venda.

Friso ainda que o réu também não trouxe nenhum argumento de caso fortuito ou força maior para justificar o atraso.

Assim, reconheço o atraso na entrega da área comum do condomínio, porquanto o material probatório dos autos corrobora nesse sentido.

A premissa básica, portanto, para apreciar as questões jurídicas surgidas é a de que as áreas comuns pertencentes ao condomínio não foram entregues dentro do prazo firmado no negócio, configurando-se o inadimplemento por parte da empresa ré.

Destarte, no que concerne às consequências do atraso e, em especial, quanto à correção monetária aplicável às parcelas durante esse período, entendo que é o caso de confirmar a tutela anteriormente concedida no Id. 91671570, porquanto ficou cabalmente comprovado que foi o réu quem deu causa ao inadimplemento contratual, sobretudo porque já considerando o prazo de tolerância, o demandado teria até a data de março de 2022 para entrega do imóvel, razão pela qual, reputo como abusiva a aplicação unilateral pelo réu da cláusula 7ª do contrato (Id. 91653060 - Pág. 10) segundo a qual prevê a incidência do INCC durante a construção do empreendimento.

Isso porque a jurisprudência é assente no sentido de que o INCC deve incidir sobre o valor do saldo devedor do bem durante a construção do imóvel até a respectiva data de entrega, momento em que a correção passa a ser pelo índice previsto contratualmente ou, na sua ausência, pelo IPCA/IBGE.

Com efeito, em 2019, a Segunda Seção do STJ no RESP 1.729.593 definiu algumas teses jurídicas para as questões repetitivas dos contratos de compra e venda de imóvel na planta com atraso na entrega do imóvel, do qual destaco: "O descumprimento do prazo de entrega do imóvel computado o período de tolerância faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." Nesse contexto, verificado o atraso da construtora/incorporadora quanto a entrega da obra, tal como ocorreu in casu, se mostra incabível a atualização do saldo devedor pelo INCC neste período de mora, eis que, considerando o caráter recompositor da correção monetária, há de ser atribuído o ônus da desvalorização da moeda pelo decurso do tempo aquele a quem deu causa à mora.

Por conseguinte, ao período de mora, deve ser aplicada a correção monetária pelo IGP-M, na forma da cláusula 8ª: Demais a mais, não se deve considerar a tese defensiva do réu de que “não houve má-fé” no atraso da entrega do imóvel, até porque ficou evidente um atraso desproporcional, desarrazoado, por mais de 2(dois) anos, sem que a parte autora tenha dado causa ao aludido atraso.

Dessa forma, é procedente o pedido formulado pelo demandante, o qual, embora não indique o índice que entende cabível, de modo que, até a efetiva conclusão da obra, com a expedição do "HABITE-SE", as parcelas devem ser corrigidas pelo IGP-M, salvo se mais gravoso ao consumidor-autor, motivos pelos quais MODIFICO PARCIALMENTE a tutela de urgência e DETERMINO ao réu que promova a alteração índice de correção monetária do INCC para o IGP-M, aplicando-se o menor índice, a contar de abril de 2022 (mês seguinte a data prevista para entrega do imóvel), sobre o saldo devedor ao contrato objeto da lide, referente a quadra 09, lote 231, do empreendimento Ampliare Condomínio Clube, tudo a ser apurado em fase posterior de liquidação de sentença, considerando ainda os depósitos judiciais feitos pela parte autora.

Por consequência lógica, autorizo ao réu que levante todas as quantias depositadas e vinculadas ao presente feito, conforme DJO a partir de Id. 92735822, devendo o réu ajustar o extrato do cliente ao Id. 100408397.

Sobre o pleito de anulação de todos os valores, passados e futuros, cobrados com origem na correção do saldo devedor após o atraso na obra, sendo determinado o recalculado o saldo devedor, bem como a restituição em dobro dos valores pagos a maior, diante cobrança realizada mediante má-fé da ré, entendo que merece acolhimento em parte.

No que tange ao recálculo, trata-se de capítulo de sentença já analisado supra e julgado procedente o pedido para que o réu promova o recálculo das parcelas vencidas e vincendas, ante a caracterização de sua mora, com aplicação do IGP-M.

Não se trata de anular as cobranças, mas apenas de readequá-las para a nova realidade do contrato, corrigindo o saldo devedor.

Porém, quanto ao pleito de repetição em dobro dos valores pagos, não reputo configurada a má fé da parte ré (art. 42, parágrafo único do CPC), mormente quando, em certos períodos, efetuou as cobranças em desfavor do autor sem a inclusão de quaisquer correções monetárias, o que se mostrou benéfico ao promovente.

Quanto aos demais reajustes procedidos pela ré, comparando o contrato celebrado ao Id. 91653060 - Pág. 5 e o relatório (extrato) de pagamento das parcelas do contrato ao Id. 91653063, vejo que o réu não efetuou cobranças em desconformidade com o instrumento contratual, pois constam do contrato a previsão expressa de 144(cento e quarenta e quatro) parcelas de R$990,00 (novecentos e noventa reais) e 8(oito) intercaladas de R$1.215,00 (um mil, duzentos e quinze reais), estas que seriam reajustáveis, e não fixas, ao contrário do que defende o requerente: Ora, veja-se que as parcelas não sofreram quaisquer reajustes entre maio de 2018 a dezembro de 2020, mesmo o contrato possuindo previsão expressa de incidência de atualização monetária, de modo que somente em janeiro de 2021 houve um reajuste contratual, majorando as parcelas de R$990,00 (novecentos e noventa reais) para R$1.072,56 (um mil, setenta e dois reais e cinquenta e seis centavos): Após janeiro de 2021, o contrato somente veio a sofrer com novo reajuste após um ano, em janeiro de 2022, passando as parcelas ao patamar de R$1.236,26 (um mil, duzentos e trinta e seis reais e vinte e seis centavos): Nada obstante, verifico que, de fato, em abril do mesmo ano, o contrato sofreu novo reajuste, de modo que o valor das parcelas resultou na quantia de R$1.408,53 (um mil, quatrocentos e oito reais e cinquenta e três centavos): A parte ré justificou que o segundo aumento derivou, na verdade, do repasse tardio dos reajustes que não haviam sido feitos entre o período de 2018 a 2020, o que, neste ponto, não enxergo qualquer irregularidade, já que houve mera alteração da data de correção (e não inclusão de correção sem previsão legal), de forma até mais benéfica ao autor, que, repiso, permaneceu pagando o valor histórico das parcelas de 2018 a dezembro de 2020.

Quanto à data-base para o reajuste, em que pese o contrato tenha sido assinado em maio de 2018, de modo que, com base na cláusula 7ª, o reajuste deveria ocorrer “anualmente, a partir do dia primeiro do mês de assinatura”, ou seja, anualmente, nos meses de maio, a parte ré promoveu os reajustes nos meses de dezembro e, excepcionalmente no ano de 2022, também no mês de abril, este último retroativo aos anos anteriores não reajustados.

Porém, com base no congelamento do valor das parcelas ocorrido em benefício do autor durante 2 anos, sendo certo ainda que não houve comprovação de prejuízo pela alteração da data-base dos reajustes, entendo que tal conduta igualmente não se mostra suficiente a corroborar a alegação de reajustes abusivos realizados pela promovida.

Passando para análise da cláusula penal, o demandante requer a punição pelo atraso no inadimplemento contratual, com respaldo no contrato a cláusula nona, a qual prevê: “CLÁUSULA NONA - A impontualidade no pagamento de qualquer das prestações referidas no QUADRO RESUMO importará na cobrança do seu valor reajustado/ corrigido até a data do efetivo pagamento, acrescido das seguintes penalidades, sem prejuízo do estabelecido no §2º desta Cláusula: a) atualização pro rata dia, no periodo decorrido entre a data de vencimento e a data do efetivo pagamento, com base no sistema de reajuste e correção estabelecido na Cláusula Sétima, não podendo ser inferior aos indices utilizados para atualização dos saldos dos depósitos em caderneta de poupança: b) juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês, calculados sobre o valor da prestação em atraso, já acrescido das atualizações previstas na alínea a acima; c) multa moratória igual a 2% (dois por cento), calculada sobre o valor da prestação em atraso, já acrescido das atualizações previstas nas alíneas a e b desta Cláusula. d) honorários advocatícios de 10% (dez por cento) cálculos sobre o valor da dívida, no caso em que houver a atuação da cobrança pelo escritório de advocacia” Assim, requereu o autor a condenação do réu ao pagamento da cláusula penal moratória, consistente no pagamento de 1% (um por cento) do valor do contrato por mês de atraso, além de honorários de advogado na importância de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, até a data do recebimento do “habite-se”.

Em verdade, constato que o autor pretende a inversão da cláusula penal em desfavor da ré, uma vez que a cláusula nona supracitada teria incidência apenas em caso de mora do adquirente.

Sendo assim, a colenda Corte Cidadã definiu que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da empresa devedora (Tema 971).

Logo, tratando-se de cláusula penal moratória, que tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, lado outro, inexistindo mácula na sua estipulação, tem-se por legítima a aplicação de tais encargos quando da inversão da cláusula penal em benefício do autor, em atenção aos princípios do pacta sunt servanda, da segurança jurídica e da isonomia.

Destarte, entendo que cabe a aplicação da cláusula penal moratória estabelecida no contrato (Cláusula Nona), condenando a ré ao pagamento de multa moratória de 2% e juros moratórios de 1% ao mês.

Quanto aos honorários de 10%, ressalto que é nula a cláusula que estipula honorários advocatícios para a hipótese de cobrança judicial do contrato, especialmente quando não demonstrados os gastos realizados com essa finalidade, sobretudo no caso do autor, advogado que atuou em causa própria.

Penso, porém, que a base de cálculo da multa moratória deve ser adequada.

A multa de 2% deverá incidir uma única vez, e não durante cada mês de descumprimento da obrigação.

Essa determinação melhor atende a necessidade de se estabelecer uma indenização justa e proporcional aos danos suportadas pelo autor, tendo em mente que a finalidade da cláusula penal moratória é a reparação de um prejuízo causado em razão do atraso de uma das contratantes.

A aplicação mensal da multa até a efetiva conclusão da obra (o que, como visto, até o momento não ocorreu) acarretaria numa sanção equivalente a quase 25% do contrato, que se mostraria excessiva e implicaria enriquecimento sem causa.

Esse é o entendimento da jurisprudência pátria: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO INDENIZATÓRIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA OBRA.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

APELO DAS PROMITENTES VENDEDORAS.

TESE QUE DE NÃO HOUVE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.

REJEIÇÃO.

ADIAMENTO DA DATA PREVISTA PARA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO, CONSIDERADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA.

INTEMPÉRIES CLIMÁTICAS, CARÊNCIA DE MÃO DE OBRA E/OU EMBARGOS DO PODER PÚBLICO QUE NÃO JUSTIFICAM O ATRASO.

RISCO DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA PELA CONSTRUTORA.

ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.

NÃO ACOLHIMENTO.

MATÉRIA PACIFICADA PELO TEMA N. 971 DO STJ.

MULTA MORATÓRIA DE 2%, PORÉM, QUE DEVE SER APLICADA SOBRE O VALOR DO CONTRATO E UMA ÚNICA VEZ.

SENTENÇA RETIFICADA NO PARTICULAR.

ALEGADA INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM OS LUCROS CESSANTES.

FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS DURANTE O PERÍODO DE PRIVAÇÃO DA POSSE DO BEM.

CUMULAÇÃO COM A MULTA MORATÓRIA QUE, NA ESPÉCIE, NÃO AFRONTA O TEMA 970 DO STJ.

SANÇÃO QUE NÃO EQUIVALE AO VALOR LOCATIVO.

CONDENAÇÃO MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SC - APL: 03103203120178240023, Relator: Helio David Vieira Figueira dos Santos, Data de Julgamento: 27/04/2023, Quarta Câmara de Direito Civil) No tocante aos danos morais, entendo que não houve prova de violação do direito da personalidade, principalmente porque a presente discussão não se trata de atraso na entrega de imóvel pronto para morar, mas sim de obras das áreas comuns de lote residencial, cuja construção da casa seria por conta e risco da parte autora. É que, em se tratando de obra de área comum, deveria a parte autora explicitar com maior riqueza de detalhes os fatos que ensejaram violação ao seu direito de personalidade, deixando de esclarecer, contudo, como a não realização das obras das áreas comuns afetariam a construção da casa que, diga-se de passagem, era de sua responsabilidade.

Não existem argumentos nesse sentido.

Daí porque entendo que o autor não fez prova de nenhuma situação excepcional que tenha sido lesiva a sua honra, reputação ou dignidade, ou mesmo atingido os seus valores mais íntimos, de modo a influenciar o seu comportamento psicológico e causar anormalidade e repercussão negativa em sua vida.

Não se pode conferir o mesmo grau de tratamento quando o promitente-vendedor atrasa a entrega de um apartamento ou a construção de uma casa com a demora na entrega de obras de áreas comuns, que sequer se sabe se interfeririam ou não edificação da residência ou de que forma essa espera lhe abalou emocionalmente.

Desta feita, ainda que o autor possa ter suportado aborrecimentos e dissabores, não restou comprovada violação a algum de seus direitos de personalidade, tornando inviável o acolhimento do pleito indenizatório por danos morais.

No mesmo sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. atraso na entrega de OBRAS DAS ÁREAS COMUNS.

LOTE RESIDENCIAL.

IRRESIGNAÇÃO APENAS DA AUTORA.

DANOS MORAIS.

NÃO CONFIGURADOS.

AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE VIOLAÇÃO A ALGUM DIREITO DA PERSONALIDADE DA APELANTE.

MERO ABORRECIMENTO.

No caso dos autos, ainda que a apelante tenha suportado aborrecimentos e dissabores, não restou comprovada violação a algum de seus direitos de personalidade, especialmente porque não foi explicitado de que forma o atraso na entrega das obras das áreas comuns tenha lhe abalado emocionalmente ou que tenha interferido na construção da residência no lote, cuja edificação era de responsabilidade da autora.

Em razão dessas circunstâncias, tornou-se inviável o acolhimento do pleito indenizatório por danos morais. 3.

Recurso conhecido e desprovido à unanimidade. (TJ-PA 00289195120138140301, Relator: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 25/10/2022, 2ª Turma de Direito Privado, Data de Publicação: 04/11/2022) APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL OBJETO DE LOTEAMENTO TERRAS ALPHAVILLE CABO FRIO.

ATRASO DE CINCO MESES NA ENTREGA DA ÁREA COMUM DO EMPREENDIMENTO.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE CONDENOU OS RÉUS AO PAGAMENTO DE MULTA PREVISTA NO CONTRATO, JULGANDO IMPROCEDENTE O PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES.

NÃO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DA ÁREA DE LAZER DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL.

CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO NÃO PROVADA.

TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO.

FORTUITO INTERNO.

SÚMULA 94 DO TJRJ.

INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL PACTUADA.

AUTORA RESIDENTE NA MESMA CIDADE E QUE ADQUIRIU LOTE DE TERRENO SEM PERSPECTIVA DE CONSTRUÇÃO OU UTILIZAÇÃO IMEDIATA.

AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE O ATRASO DA RÉ TENHA LHE CAUSADO DANO MORAL.

PRECEDENTES DO STJ E DO TJRJ.

RECURSOS AOS QUAIS SE NEGA PROVIMENTO. (TJ-RJ - APL: 00263664820178190011, Relator: Des(a).

LUIZ ROLDAO DE FREITAS GOMES FILHO, Data de Julgamento: 31/08/2020, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/09/2020)

III - DISPOSITIVO:

Ante ao exposto, pelas razões acima alinhadas e com espeque no art. 487, I, do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão da inicial e extingo o processo com resolução do mérito, para: a) CONFIRMO PARCIALMENTE, por sentença, a decisão concessiva de tutela de urgência de Id. 91671570, pelo que DETERMINO ao réu que promova a alteração do índice de correção monetária do INCC para o IGP-M (cláusula 8ª), aplicando-se o menor índice, a contar de abril de 2022 (mês seguinte a data prevista para entrega do imóvel), sobre o saldo devedor ao contrato objeto da lide, referente a quadra 09, lote 231, do empreendimento Ampliare Condomínio Clube, cujos valores deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença; b) CONDENO o réu a restituição do indébito na forma simples referente a todas as quantias pagas indevidamente, isto é, após realizado o recálculo do contrato com a exclusão do INCC sobre as parcelas após março de 2022, bem como sobre as parcelas pagas com o reajuste indevido – em desconformidade com o contrato - entre janeiro/2022 até a data de expedição do ‘habite-se’, com aplicação de juros de 1% ao mês (previsto contratualmente), a partir da citação (art. 405 do CC), e correção monetária pelo IGP-M (previsto contratualmente), ambos a contar da data do efetivo prejuízo/desembolso (art. 398 do CC/02 e Súmula 43 do STJ) de cada parcela, em valor a ser apurado em liquidação de sentença; c) CONDENO o réu ao pagamento da cláusula penal que ora inverto em seu desfavor (Cláusula Nona), consistente em multa moratória de 2% e juros moratórios de 1% ao mês, a incidir uma única vez sobre o valor do contrato, com correção monetária pelo IGP-M (previsto contratualmente) e juros de mora de 1% ao mês (previsto contratualmente), ambos a partir da citação; JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.

AUTORIZO o réu a levantar todas as quantias depositadas em juízo pela parte autora, via alvará eletrônico siscondj, conforme DJO a partir de Id. 92735822, cujo valor deverá ser utilizado para deduzir o saldo devedor da parte autora; Diante da sucumbência recíproca, CONDENO ambas as partes, na proporção de 60% para o réu e 40% para o autor, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, face ao julgamento antecipado, natureza repetitiva do litígio, labor e zelo do causídico vencedor que, inclusive, advoga em causa própria (art. 85, § 2°, CPC).

Por fim, transitada em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição, uma vez que o cumprimento de sentença somente tem início após o requerimento expresso da parte interessada (art. 523, CPC) em continuidade nestes mesmos autos, via PJE.

Havendo custas remanescentes, após arquivado, remeta-se ao COJUD.

P.R.I.

Natal, data/hora do sistema (conforme rodapé da assinatura eletrônica).

ROSSANA ALZIR DIÓGENES MACÊDO Juíza de Direito Titular (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 13ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Rua Dr.

Lauro Pinto, n. 315, 6º andar, Lagoa Nova, Natal/RN - CEP: 59.064-972 - Telefone: 3616-9530 ATO ORDINATÓRIO Processo n. 0911110-05.2022.8.20.5001 Com permissão do art. 152, VI, do Código de Processo Civil, intimo as partes deste feito para dizerem se possuem outras provas a produzir, especificando-as e justificando a necessidade de produção das mesmas, no prazo de 15 (quinze) dias, ou ainda, se optam pelo julgamento antecipado da lide, nos moldes do art. 355,I, CPC.

Natal, aos 2 de outubro de 2023.

JESUINA MARIA OLIMPIO DE MENEZES SANTOS Anilista Judiciário (documento assinado digitalmente na forma da Lei n. 11.419/06)