TJRN - 0812967-97.2022.8.20.5124

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0812967-97.2022.8.20.5124 Polo ativo VANESSA PEREIRA COUTINHO Advogado(s): Polo passivo RENATA CAMILO AGENOR DA SILVA Advogado(s): JOAO PAULO ARAUJO DE SOUZA EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

NÃO CARACTERIZAÇÃO DE INOBSERVÂNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL POR PARTE DA DEMANDADA/COMPRADORA.

PACTO CONTRATUAL PREVENDO SER DEVER DA DEMANDANTE/VENDEDORA NEGOCIAR A DÍVIDA DO FINANCIAMENTO DO IMÓVEL JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

PARTE AUTORA QUE DEIXOU DE CUMPRIR O DEVER LEGAL INSTITUÍDO NO ART. 373, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 2ª Turma da 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao apelo, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por VANESSA PEREIRA COUTINHO em face de sentença proferida pelo Juízo da Vara 1ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim/RN, que em autos de Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse em desfavor de RENATA CAMILO AGENOR DA SILVA julgou improcedente a pretensão inicial.

No mesmo dispositivo, condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, restando suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Nas razões recursais (Id 24356592), a apelante aduz que celebrou contrato de compra e venda com a apelada, ficando acordado que esta pagaria o valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais) e arcaria com as custas pendentes referentes ao IPTU, COSERN e CAERN, além da dívida das parcelas em atraso do financiamento do imóvel.

Menciona que a ré, desde o mês de janeiro de 2022, não cumpre corretamente com o parágrafo único da 11ª cláusula do contrato, qual seja: “Parágrafo único: a inadimplência de 3 meses junto a instituição financeira (Banco do Brasil) do pagamento do imóvel implicará na perda (entrega do imóvel) por parte do comprador”.

Defende a possibilidade de resolução contratual.

Discorre sobre a configuração de enriquecimento sem causa.

Pontua que “em razão de as obrigações de enriquecimento sem causa se assentaram no princípio de justiça suum cuique tribuere (dar a cada um o que é seu)2, se faz necessária a reforma da sentença prolatada pelo juízo de primeiro grau, com o fito de resolver o contrato pactuado entre as partes e conceder a reintegração de posse do imóvel à apelante, para evitar o inegável enriquecimento sem causa que ocorrerá caso a apelada continue morando do imóvel, às custas do pagamento das parcelas pela antiga possuidora, que não mais usufrui da residência.” Por fim, requer o conhecimento e provimento do apelo.

Nas contrarrazões (Id 24943697), a apelada diz que antes da relação contratual com a apelada, a apelante já havia uma dívida junto ao Banco do Brasil, referente ao contrato em questão.

Acrescenta que ficou acordado que a parte autora, ora apelante, faria a negociação junto ao banco, e quando finalizado a negociação, caberia a parte demandada (compradora) fazer os pagamentos subsequentes ao acordo.

Esclarece que “conforme cláusula 11ª, a apelante incorre no inciso 1, considerando que ela mesma infringiu a obrigação estabelecida no contrato, quando não buscou resolver o financiamento, trazendo ainda mais juros para parte Apelada.” Assevera que as prestações em atraso se deram única e exclusivamente, porque a parte apelada não pode resolver junto ao banco os problemas do financiamento do imóvel, que está em nome da apelante.

Requer, ao fim, o desprovimento do apelo.

Instado a se manifestar, o Ministério Público, por sua 15ª Procuradoria de Justiça (Id 24416625), declinou de participar do feito por ausência de interesse público. É o que importa relatar.

VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do apelo.

Cinge-se o cerne meritório em analisar a possibilidade de resolução do contrato de compra e venda pactuado entre as partes com a reintegração da posse do bem à demandante.

A autora alega que celebrou contrato de compra e venda com a ré, ora apelada, ficando acordado que esta pagaria o valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais) e arcaria com as custas pendentes referentes ao IPTU, COSERN e CAERN, além da dívida das parcelas em atraso do financiamento do imóvel, estando a compradora/demandada desde o mês de janeiro de 2022, descumprindo o parágrafo único da 11ª cláusula do contrato, que prevê que a inadimplência de 3 meses junto a instituição financeira do pagamento do imóvel implicará na perda por parte do comprador.

Em sua defesa, a ré aduz que ficou acordado que a parte autora, ora apelante, faria a negociação junto ao banco de um débito referente ao financiamento do imóvel objeto do contrato, e quando finalizado a negociação, caberia a parte demandada (compradora) realizar os pagamentos subsequentes ao acordo.

In casu, confrontando os fatos narrados com os documentos que instruem a ação, percebe-se que as razões expendidas pela autora não são hábeis a modificar os fundamentos da sentença, uma vez que não restou comprovado nos autos que a parte ré descumpriu o contrato pactuado entre as partes.

Em específico, a autora aponta a suposta inobservância pela ré do parágrafo único da 11ª cláusula do contrato (Id 24943198 - Pág. 11/13) que dispõe, in verbis: “Parágrafo único: a inadimplência de 3 meses junto a instituição financeira (Banco do Brasil) do pagamento do imóvel implicará na perda (entrega do imóvel) por parte do comprador”.

Contudo, não há como prosperar a alegação da parte demandante quanto ao descumprimento de mencionada cláusula contratual por parte da demandada, uma vez que restou acordado entre as partes, nos termos da cláusula 3ª, item 2, que a autora/vendedora seria responsável pela negociação da dívida referente ao financiamento do imóvel objeto do contrato junto ao banco, vejamos: “Cláusula 3ª – Preço do Imóvel e condições de pagamento (...) 2) Em relação as parcelas em atraso ficará a cargo da vendedora fazer negociação junto a financeira em um prazo até 30 dias a contar da assinatura do contrato vigente, sendo responsabilidade do comprador o pagamento do referido acordo.” Nesse sentido, como bem observado pelo julgador a quo “Tratando-se de contrato bilateral, somente quando cumprida a própria obrigação é cabível a exigência de implemento da obrigação do outro, conforme preceitua o art. 476 do CC.

Em decorrência desse dispositivo, na hipótese de não cumprimento das obrigações contratuais por uma das partes, aplica-se o instituto da exceção do contrato não cumprido.

No caso dos autos, apesar da previsão em contrato e da concessão do prazo em audiência de justificação prévia para que a autora realizasse tentativa de negociação perante a instituição financeira (ID 94857402), a demandante não comprovou nenhuma diligência para cumprir a obrigação que lhe competia.” (Id 24943691 - Pág. 3).

Desta feita, não há como reconhecer o direito pleiteado pela parte autora, tendo em vista que da análise do arcabouço probatório, observa-se que não restou demonstrado o descumprimento de cláusula contratual por parte da demandada/compradora.

Vale ressaltar que conforme a distribuição do onus probandi estabelecido no imperativo normativo trazido no art. 373, I, do CPC, é dever do autor produzir a prova do seu direito, estando tal primado expresso da seguinte forma: “Art. 373.

O ônus da prova incumbe: I – ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito. (...)” Sobre o tema, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Andrade Nery, em sua obra "Comentários ao Código de Processo Civil", asseveram que "segundo a regra estatuída por Paulo, compilada por Justiniano, a prova incumbe a quem afirma e não a quem nega a existência de um fato (Dig.

XXII, 3,2).

Incumbe ao autor a prova do ato ou fato constitutivo de seu direito e ao réu a prova dos fatos impeditivos ou extintivos do direito do autor." (São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015, p.995).

Logo, caberia à parte autora, ora recorrente, ter produzido as provas necessárias para assegurar e demonstrar o pretenso direito.

Assim, inexistindo nos autos provas capazes de evidenciar as alegações da parte autora, ora apelante, o pleito inicial deve ser julgado improcedente, mantendo-se a sentença apelada.

Por fim, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento), conforme previsão do § 11, do artigo 85, do CPC, mantendo-se a suspensa a exigibilidade por ser a parte autora beneficiária da justiça gratuita.

Ante o exposto, voto pelo conhecimento e desprovimento do apelo. É como voto.

Natal/RN, 22 de Julho de 2024.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Primeira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0812967-97.2022.8.20.5124, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 22-07-2024 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (NÃO VIDEOCONFERÊNCIA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 1 de julho de 2024.