TJRN - 0812250-51.2023.8.20.5124

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PROCESSO Nº 0843211-19.2024.8.20.5001 AUTOR: CABRAL & CABRAL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP REU: AGNELO CANDIDO DO NASCIMENTO DECISÃO Vistos etc.

Cabral & Cabral Negócios Imobiliários Ltda., já qualificada nos autos, por seu representante legal, via advogado, ingressou com AÇÃO DE COBRANÇA em desfavor de Agnelo Cândido do Nascimento, também qualificado, alegando, em síntese, que: a) se trata de empresa do ramo de consultoria imobiliária que tem como principal atividade viabilizar a expansão imobiliária de empresas de varejo ou atacado no Nordeste do Brasil por meio da prospecção de imóveis; b) em decorrência da sua atuação profissional, manteve com o réu, por intermediação do seu filho, Gustavo Cândido, terceiro estranho à lide e representante dos seus interesses, relação negocial e contratual que tinha como objeto a apresentação de imóveis de sua propriedade a grandes grupos de varejo e atacado de âmbito nacional interessados na sua locação; c) em razão da referida relação, prestou serviço de corretagem em favor do demandado em meados de agosto e setembro de 2019, intermediando, com a aproximação das partes, discussão negocial e execução do contrato, a conclusão de duas locações comerciais sobre dois imóveis (terrenos) de sua propriedade situados em Natal/RN e João Pessoa/PB, firmadas com a rede de lojas de varejo Havan, terceira estranha à relação processual; d) a aproximação entre o requerido e a rede Havan foi possibilitada exclusivamente por sua atuação, dado que, por ter expertise na área e proximidade profissional com os representantes da rede de varejo, passou a oferecer à empresa diversos imóveis em várias cidades do Nordeste, dentre eles os imóveis de propriedade do réu, que sequer estavam disponíveis no mercado; e) apesar do elo de intermediação entre o demandado e a rede Havan realizado por si, o requerido se negou a pagar a comissão de corretagem pelos serviços prestados; f) após a aproximação das partes, ao tentar acertar a corretagem devida, não obteve êxito, haja vista que a pessoa de Gustavo Cândido, filho e representante dos interesses do réu e responsável pela destinação dos seus imóveis, com quem foram mantidas todas as conversas tidas para a intermediação da locação dos bens, deixou de responder seus e-mails; g) em 05 de agosto de 2020 tomou ciência, através das redes sociais da pessoa de Luciano Hang, proprietário da Havan, do anúncio da abertura de nova loja da rede nesta Capital, no imóvel de propriedade do requerido e por si intermediado; h) no dia seguinte, o empresário Luciano Hang anunciou a abertura de nova loja da rede Havan na cidade de João Pessoa/PB, no imóvel de propriedade do réu, que também foi fruto de sua intermediação; i) restou claro que a concretização da negociação dos imóveis do demandado foi resultado de intermediação por si realizada; j) conversou com a pessoa de Gustavo Cândido sobre a necessidade de agendamento de reunião para a conclusão e quitação do contrato de corretagem e consequente pagamento da comissão pela intermediação realizada com a rede Havan, tendo obtido como resposta a informação de que a situação seria resolvida com o advogado da família, Roberto Targino, também estranho à lide; k) em reunião realizada com o causídico em 01 de setembro de 2020 apresentou todas as informações sobre a intermediação realizada, o que incluiu fartas provas da negociação, tendo, ainda, reforçado seu interesse em resolver o imbróglio de maneira administrativa; l) em resposta, foi informado pelo profissional, em 28 de setembro de 2020, que o réu teria decidido por não pagar qualquer comissionamento, por entender que a concretização do negócio não decorreu da sua atividade profissional; m) se não fosse sua atuação, o demandado e seu grupo de empresas familiar jamais teriam qualquer contato com os representantes da rede Havan; n) o contrato de corretagem firmado entre si e o requerido foi verbal, sem prazo determinado e anuído em razão da intermediação com o grupo econômico da Havan, sendo, portanto, devida a remuneração pretendida; o) antes da concretização do negócio, o réu e seus prepostos não a dispensaram ou desautorizaram de atuar na divulgação e anúncio dos imóveis de sua propriedade; e, p) como não foi arbitrado o valor da sua remuneração, a quantia deve ser fixada pelo Juízo tomando como base a tabela de referência de honorários do Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI dos estados do Rio Grande do Norte e Paraíba, alcançando o valor de um aluguel mensal de cada imóvel, que foi pactuado na importância de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) mensais.

Escorada nos fatos narrados, a parte autora requereu fosse reconhecida a intermediação útil para a pactuação de dois contratos de locação comercial entre o réu e o grupo Havan, com a consequente condenação do demandado ao pagamento de comissão de corretagem no montante de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais).

Com a inicial vieram os documentos de IDs nos 124880179, 124880180, 124880181, 124880182, 124880183, 124880184, 124880185, 124880186, 124880188, 124880189, 124880193, 124880194, 124880196, 124880199, 124880201, 124880203, 124880206, 124880207, 124880208, 124880209, 124880210, 124880211, 124880213, 124880214, 124880215, 124880217, 124880222, 124880224, 124880225 e 124880226.

Citado, o réu ofereceu contestação (ID nº 134670954), na qual arguiu a preliminar de ilegitimidade passiva e suscitou a prejudicial de mérito consistente na prescrição da pretensão autoral.

No mérito propriamente dito, aduziu, em suma, que: a) não é proprietário dos imóveis indicados pela parte autora na peça vestibular do feito; b) seu filho não possui procuração para falar em seu nome, tampouco em nome de empresas das quais não é sócio; c) jamais firmou contrato escrito de corretagem com a parte demandante, seja em termos gerais ou de exclusividade, de forma verbal ou escrita; d) de igual modo, as empresas das quais é sócio também não celebraram nenhum instrumento contratual com a requerente; e) como não houve nenhuma assinatura de contrato de corretagem avulsa ou de exclusividade com a autora, não tinha nenhuma obrigação de informá-la, fosse pessoalmente ou enquanto sócio das empresas proprietárias dos bens objeto da lide, sobre qualquer visita do grupo Havan a Natal ou sobre qualquer negociação realizada com a empresa; f) a locação firmada com a empresa Havan relativa aos dois imóveis elencados na exordial foi intermediada pela equipe interna das empresas proprietárias dos bens; g) em nenhum momento desde a chegada da rede Havan aos imóveis locados houve qualquer participação da autora ou de seu representante na negociação, assessoria ou intermediação das avenças; h) em que pese tenha havido um ensaio de contato da equipe da demandante com o grupo Havan, não houve nenhum avanço nas conversas no período de 3 (três) anos; i) a requerente sequer conhece os contratos de aluguel firmados, não possuindo nenhuma informação relativa a prazo de locação, condições de reforma e construção ou benfeitorias, o que somente reforça a ausência de participação na negociação realizada; j) não é devida nenhuma comissão à parte autora; k) não pode vir a ser responsabilizado por contratação que não celebrou; e, l) além de não ter contratado nenhum serviço da demandante, ela não realizou o trabalho relatado.

Ao final, pugnou pelo acolhimento da preliminar e da prejudicial arguidas ou, acaso superadas, pela total improcedência da pretensão autoral.

Anexou o documento de ID nº 134670955.

Intimado para manifestar interesse na produção de provas (ID nº 134777139), o demandado requereu a designação de audiência de instrução e julgamento para a colheita do depoimento pessoal da demandante e a oitiva de testemunhas (ID nº 137778532).

Réplica à contestação no ID nº 137913984, na qual a autora também pleiteou o aprazamento de audiência de instrução para a oitiva de testemunhas e colheita do depoimento pessoal do réu. É o que importa relatar.

Passa-se ao saneamento do feito.

I – Da preliminar de ilegitimidade passiva Na contestação de ID nº 134670954 o réu sustentou ser parte ilegítima na presente ação, sob o argumento de que não detém a condição de proprietário dos imóveis objeto da presente demanda, não possuindo nenhum vínculo com os bens e sequer tendo firmado contrato de locação com a empresa Havan, terceira estranha à lide.

De acordo com a teoria da asserção, a análise das condições da ação deve ser realizada pelo juiz à luz das afirmações deduzidas na petição inicial, dispensando-se qualquer atividade instrutória.

Sobre o tema, é conveniente trazer à baila a lição de Luiz Guilherme Marinoni, in verbis: Para esta teoria, a análise das condições da ação não deve ser feita com instrução probatória, isto é, o juiz não deve paralisar o processo para produzir prova para verificar se as condições da ação estão presentes, de modo que esta verificação deve ser feita apenas à luz do que foi afirmado junto da inicial.

O que importa é a afirmação do autor, e não a sua correspondência com a realidade, pois isso já seria um problema de mérito (MARINONI, Luiz Guilherme.

Novas Linhas do Processo Civil. 3. ed.

São Paulo: Malheiros, p. 212) (grifou-se).

Nessa linha, tendo em mira que as alegações contidas na peça vestibular dão conta de que o demandado é proprietário das unidades imobiliárias cuja locação teria sido intermediada pela demandante, bem como que teria firmado contrato de locação dos bens com a rede Havan, é patente sua legitimidade passiva.

Ressalte-se que, se após a instrução processual, restar demonstrado que o requerido não é proprietário dos imóveis ou que não firmou os contratos de locação indicados na peça vestibular do feito, será o caso de improcedência da pretensão autoral, não de extinção sem resolução de mérito por ilegitimidade passiva.

Com essas considerações, rechaça-se a preliminar em epígrafe.

II – Da questão prejudicial de mérito relativa à prescrição Na peça contestatória de ID nº 134670954 o demandado sustentou a ocorrência da prescrição da pretensão autoral, sob o fundamento de que teria transcorrido, entre a data da suposta intermediação realizada (metade do ano de 2019) e o ajuizamento da presente demanda (julho de 2024), prazo superior aos 3 (três) anos previstos no art. 206, §3º, inciso IV, do Código Civil brasileiro.

De início, convém mencionar que, ao contrário do que pretende fazer crer a parte requerida, a presente demanda não trata de pretensão de restituição de valores pagos indevidamente a título de taxa de corretagem, mas de cobrança de comissão pela prestação do serviço de intermediação útil, de modo que o prazo prescricional é de 5 (cinco) anos, nos termos do art. 206, §5º, inciso II, do Código Civil, e tem início a partir da data da conclusão dos serviços, da cessação dos respectivos contratos ou do mandato.

Assim, tendo em vista que, na presente hipótese, os relatos constantes da exordial e da peça defensiva dão conta de que os contratos de locação ora em pauta foram celebrados em meados de setembro de 2019, quando teria ocorrido a conclusão dos serviços supostamente contratados, e considerando que a ação foi ajuizada em 01 de julho de 2024, antes de decorrido o prazo prescricional quinquenal, não há falar em prescrição da pretensão autoral.

Dessa forma, rejeita-se a prejudicial em comento.

III – Da fixação dos pontos controvertidos e do ônus da prova Da deambulação do caderno processual, analisando as provas documentais carreadas em confronto com as alegações delineadas na exordial, na contestação e na réplica apresentada e em consonância com o disposto no art. 357, inciso II, do CPC, impende definir como questões de fato, a serem objeto de produção probatória pelas partes, sem prejuízo de outras que venham a ser indicadas: a) se o réu é, ou não, proprietário dos imóveis objeto da presente demanda, bem como se firmou, ou não, os contratos de locação objeto da lide na qualidade de locador; b) se o demandado, por si próprio ou por representante, contratou, ou não, a demandante para a realização do serviço de corretagem/intermediação da locação de unidades imobiliárias de sua propriedade; e, c) se os contratos de locação indicados na peça vestibular foram, ou não, celebrados em decorrência de aproximação das partes contratantes efetivada pela requerente.

Impende esclarecer que a distribuição do ônus probatório deverá obedecer à regra geral estabelecida pelo caput do art. 373 do CPC, incumbindo à parte autora a prova dos fatos constitutivos do seu direito e à parte ré a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte demandante.

Ante o exposto: a) REJEITO a preliminar e a prejudicial de mérito suscitadas pela parte requerida na peça de defesa de ID nº 134670954; e, b) FIXO os pontos controvertidos a serem objeto da instrução probatória, na forma acima delineada.

De consequência, inclua-se na pauta para a realização de audiência de instrução e julgamento, a ser efetivada de forma presencial, na sala de audiências da 11ª Vara Cível, na data de 04 de novembro de 2025, às 9h30.

Intimem-se as partes para que depositem em juízo o rol de testemunhas, no prazo de 15 (quinze) dias.

Caberá aos advogados das partes intimar as testemunhas arroladas sobre o dia, hora e local da audiência designada, nos termos do art. 455 do CPC.

Advirta-se que a inércia na realização da intimação importará na desistência da oitiva da respectiva testemunha (art. 455, §3º, do CPC).

Por oportuno, defiro o pedido de colheita do depoimento pessoal da requerente e do requerido, sendo a primeira por seu representante legal, formulado pelas partes adversas nas peças de IDs nos 137778532 e 137913984.

Em decorrência, intimem-se, pessoalmente, a demandante e o demandado, sendo a primeira por seu representante legal, para que prestem depoimento pessoal na audiência de instrução designada, sob pena de confesso (art. 385, §1º, do CPC).

A Secretaria deverá cumprir todas as diligências supra independentemente de nova conclusão.

Expedientes necessários.

NATAL/RN, 12 de maio de 2025.

KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)