TJTO - 0019840-56.2025.8.27.2729

Procedimento Comum Cível Nº 0019840-56.2025.8.27.2729/TO AUTOR: HELIDA MONIQUE CORDASSO FAGNANIADVOGADO(A): LEONARDO MENESES MACIEL (OAB TO004221) SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE REVISÃO DE BASE DE CÁLCULO DO ITBI com pedido de liminar ajuizada por HELIDA MONIQUE CORDASSO FAGNANI, devidamente qualificada nos autos, por intermédio de advogada legalmente constituída, em desfavor do MUNICÍPIO DE PALMAS/TO.

Narra a inicial que a autora realizou a aquisição de um bem imóvel, pelo valor de R$ 980.000,00 (novecentos e oitenta mil reais), conforme Contrato de Compra e Venda em anexo.

Cita que a Fazenda Pública requerida avaliou o bem no montante de R$ 1.115.226,09 (um milhão cento e quinze mil duzentos e vinte e seis reais e nove centavos) e realizou o lançamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base na quantia em questão.

Alega ainda que, a despeito de discordar da cobrança do tributo, o requerente realizou o pagamento do crédito tributário.

Suscita que segundo o entendimento firmado pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo 1113, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor de mercadológico do imóvel, o qual corresponde a quantia efetivamente paga na aquisição do bem, e defende que o município não pode arbitrar previamente o montante sobre o qual incidirá a cobrança do imposto.

Ao final, requer o julgamento procedente da ação para o efeito de declarar a ilegalidade do lançamento tributário realizado pelo fisco municipal, bem como determinar que a Fazenda Pública constitua novamente o crédito, com a consideração dos valores já pagos pelo requerente para fins de abatimento da dívida.

O Município de Palmas/TO apresentou Contestação, oportunidade na qual defendeu a legalidade do lançamento do ITBI com base no valor venal do imóvel em razão da disparidade entre o preço indicado no contrato de compra e venda em relação às avaliações mercadológicas do bem. ().

O requerente carreou Réplica ().

Facultada às partes a produção de provas, ambas manifestaram pela suficiência das mesmas e requereram o julgamento antecipado da lide ( e ).

Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relato do essencial. DECIDO.

FUNDAMENTOS Inicialmente, esclareço a desnecessidade de abrir vistas ao Ministério Público, tendo em vista que não se vislumbra as hipóteses de intervenção ministerial, nos termos em que dispõe o art. 178, do CPC.

A matéria versada nos autos é de direito e de fato cuja demonstração não depende de produção de outras provas senão as que constam dos autos, conforme determina o art. 355, inciso I, do CPC. Assim, passo ao julgamento do feito no estado em que se encontra.

MÉRITO O cerne da controvérsia exposta nos presentes autos cinge-se quanto a análise acerca da legalidade da base de cálculo adotada no lançamento do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis - ITBI decorrente da aquisição do imóvel localizado na "Orla 14 – Graciosa, Lote 01, Quadra 36, Alameda 11, Residencial Orla Sky, apartamento 2501, Plano Diretor Sul, CEP: 77026-005, Palmas/TO" pelo autor.

Conforme teor do art. 156, inciso II, da Constituição Federal, compete aos municípios instituir imposto sobre a transmissão de bens imóveis entre vivos.

Em complemento, o Código Tributário Nacional traça regras gerais a serem observadas na elaboração das normas locais e preceitua, dentre outras disposições: Art. 35.

O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II. [...] Art. 38.

A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Por sua vez, na esfera local, o Código Tributário de Palmas/TO (Lei Complementar n° 285/2013) dispõe: Art. 31 A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos.

Contudo, a despeito das disposições legais supramencionadas, ao julgar o REsp 1937821 (Tema Repetitivo n° 1113), o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o valor da operação declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade em razão dos diversos critérios subjetivos na definição do preço mercadológico dos bens imóveis, senão vejamos: TRIBUTÁRIO.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI).

BASE DE CÁLCULO.

VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU).

INEXISTÊNCIA.

VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE.

PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO.

INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO.

POSSIBILIDADE.

PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA.

ADOÇÃO.

INVIABILIDADE. 1.

A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2.

Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3.

A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de  benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4.

O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do  contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5.

Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6.

Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7.

A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8.

Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. [...] (REsp 1937821 SP, Rel.

Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 24/02/2022, DJe 03/03/2022) Neste mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins já se manifestou: EMENTA: JUÍZO DE RETRATAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO FISCAL.

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.

NÃO CABIMENTO.

NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.

RECURSO IMPROVIDO.

AUSÊNCIA DE DIVERGÊNCIA COM O TEMA REPETITIVO Nº 1.113.

MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO ANALISADO.

INCIDENTE IMPROVIDO.

ACÓRDÃO MANTIDO. 1.

No julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, paradigma do Tema Repetitivo nº 1.113, fixou-se a seguinte tese: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 2.

Na espécie, o acordão recorrido que, alegadamente, diverge do entendimento do Superior Tribunal de Justiça exarado Tema Repetitivo nº 1.113, não debruçou-se sobre a matéria atinente à base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), razão pela qual não há que se falar em suposta divergência com o entendimento firmado no Tema Repetitivo nº 1.113. 3.

Exsurge da leitura do voto que integra o acordão recorrido (evento 35), que esta Corte de Justiça entendeu, tão somente, pela inadmissibilidade da Exceção de Pré-Executividade, ante a ausência do requisito formal (situação em que não se faz necessária dilação probatória), não adentrando-se, portanto, à análise do mérito. 4. Juízo de Retratação improvido.

Acórdão mantido. (TJTO , Agravo de Instrumento, 0013170-31.2021.8.27.2700, Rel.

ADOLFO AMARO MENDES , 5ª TURMA DA 2ª CÂMARA CÍVEL , julgado em 16/11/2022, DJe 25/11/2022 12:19:15) Pois bem.

Na espécie, o acervo probatório indica que o imóvel foi adquirido, conforme Contrato de Compra e Venda cujo valor do imóvel está definido em R$ 980.000,00 (novecentos e oitenta mil reais).

Por sua vez, verifica-se que a Fazenda Pública apurou o montante do tributo com base no valor venal do imóvel, qual seja R$ 1.115.226,09 (um milhão cento e quinze mil duzentos e vinte e seis reais e nove centavos).

Com efeito, embora o ente requerido suscite ter direito a realizar o lançamento de ofício do tributo quando comprovado que o valor do ITBI foi recolhido a menor, inexiste nos autos qualquer evidência acerca da instauração de processo administrativo, com garantia ao contraditório, para apuração da quantia supostamente devida.

Outrossim, não resta claro em qual momento a avaliação mercadológica, em valor maior, indicada pelo fisco municipal foi realizada, o que a torna inapta para fins de base de cálculo do tributo, uma vez que os imóveis estão sujeitos à valorização habitual pelo tempo.

Neste sentido, o lançamento de ofício do valor do ITBI despreza as particularidades do imóvel e da transação, haja vista a impossibilidade de o fisco ter conhecimento de todas as variáveis que determinam o valor do bem transmitido e, sendo assim, a adoção de um valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, o que violaria o disposto no artigo 148 do CTN.

Em síntese, verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes.

Em reforço: APELAÇÃO – MANDADO DE SEGURANÇA - Município de São Paulo - ITBI - Impetração para garantir o direito líquido e certo de recolhimento do tributo com base no valor da operação - Ilegalidade na adoção de valor de referência como base de cálculo - Lei Municipal nº 14.256/06 - Declaração de inconstitucionalidade dos artigos 7º-A, 7º-B e 12, da Lei nº 11.154/91, do Município de São Paulo, pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça – Julgamento pelo STJ, em 24.02.2022, do Tema 1.113 ( Resp. nº 1.937.821/SP) fixando as seguintes teses: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente" – Sentença que concedeu a segurança para fixar como base de cálculo do ITBI o valor da transação mantida – Recursos providos em parte, unicamente para garantir a incidência de correção monetária sobre o valor da transação. (TJ-SP - APL: 10202045420218260053 SP 1020204-54.2021.8.26.0053, Relator: Rezende Silveira, Data de Julgamento: 30/03/2022, 14ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 30/03/2022). (Grifei).

Trago entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins em caso análogo: EMENTA:  APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO TRIBUTÁRIO - COBRANÇA DE IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS ITBI - PEDIDO DE RESSARCIMENTO DO VALOR PAGO A MAIOR PELO RECORRIDO - RECURSO DO ENTE MUNICIPAL - ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE NA COBRANÇA PELOS CRITÉRIOS ESTABELECIDOS PELA FAZENDA PÚBLICA MUNICIPAL - INVIABILIDADE -DIVERGÊNCIA COM O TEMA REPETITIVO Nº 1.113 DO STJ- NECESSIDADE DE INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÓPRIO - RESTITUIÇÃO DEVIDA - SENTENÇA ACERTADA E MANTIDA INCÓLUME.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1- Observa-se que o ora recorrente, pugna pela reforma da sentença de primeiro grau sob o argumento de que o valor cobrado pelo ITBI estaria plenamente correto e em conformidade com o disposto no artigo 32, do Código Tributário Municipal, no qual preconiza que a base de cálculo do ITBI a ser considerada deverá ser o valor venal do imóvel, assim compreendido, para os imóveis urbanos, o maior valor entre a avaliação realizada por órgão próprio da Prefeitura, a pauta de preços, o contrato e a Planta de Valores Genéricos, a pauta de preços do ITBI, nos termos determinados pela Lei Complementar Municipal Nº 285/2013. 2- No presente caso, verifica-se que não há como ser acolhido os argumentos suscitados pelo Município Apelante, haja vista que os mesmos contrariam o disposto no TEMA 1.113 do Superior Tribunal de Justiça que em julgamento de Recurso Repetitivo,   (REsp nº 1937891) firmou a tese de que: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente." 3 - Recurso voluntário conhecido e improvido. (TJTO , Apelação Cível, 0024421-22.2022.8.27.2729, Rel.

JACQUELINE ADORNO DE LA CRUZ BARBOSA , julgado em 06/09/2023, juntado aos autos 11/09/2023 14:08:11) Portanto, a medida que se impõe é o acolhimento do pedido de declaração da ilegalidade do lançamento tributário efetuado pelo Município de Palmas/TO.

Não obstante, considerando o disposto no item "b" da tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 1113, é facultado à Fazenda Pública instaurar procedimento administrativo para ilidir o valor informado pelo contribuinte, razão pela qual não se revela adequado fixar, neste momento, a base de cálculo do tributo, cujo novo lançamento deverá ser realizado pela autoridade administrativa, a quem compete privativamente a prática do ato, nos termos do art. 142 do CTN.

Destarte, forçoso concluir pelo acolhimento parcial da pretensão deduzia na exordial, com a consequente determinação de que o novo lançamento respeite o precedente da Corte Cidadã.

DISPOSITIVO Ante o exposto, tendo em vista os fundamentos mencionados, ACOLHO EM PARTE os pedidos formulados na inicial e JULGO EXTINTA A PRESENTE AÇÃO, com resolução do mérito, lastreado no art. 487, inciso I do CPC, para o efeito de: 1) DECLARAR a ilegalidade do lançamento do ITBI sobre a transferência do imóvel localizado em "Orla 14 – Graciosa, Lote 01, Quadra 36, Alameda 11, Residencial Orla Sky, apartamento 2501, Plano Diretor Sul, CEP: 77026-005, Palmas/TO" apurado com base no valor venal do bem; 2) DETERMINAR que o Fisco Municipal realize novo lançamento do ITBI, observado o disposto na alínea "b" da tese firmada no Tema Repetitivo 1113 do STJ, isto é, com base no montante descrito no Contrato de Compra e Venda (R$ 980.000,00) ou por meio da instauração de processo administrativo. 3) DECLARAR o direito do autor em compensar o montante recolhido por meio do pagamento consolidado na GIAI n° 54152-10/2023 no pagamento do débito oriundo do novo lançamento tributário.

Em razão de sua sucumbência, CONDENO o MUNICÍPIO DE PALMAS/TO ao pagamento das despesas processuais (custas e taxa) pagas pela parte autora, bem como de honorários advocatícios, os quais arbitro por equidade, nos termos do art. 85, §§ 2°, 8° e 8°-A, do Código de Processo Civil no importe de R$ 2.100,00 (dois mil e cem reais), observada os parâmetros orientadores da Tabela da OAB - Seccional do Estado do Tocantins.

O direito controvertido no presente feito não ultrapassa o teto legal, de modo que a presente sentença NÃO SE SUJEITA AO REEXAME NECESSÁRIO nos termos do artigo 496, parágrafo 3º, inciso II do Código de Processo Civil.

Após o trânsito em julgado, certifique-se, bem como providencie-se a baixa, com as cautelas de estilo.

Intimo.

Cumpra-se.

Palmas - TO, data certificada no sistema.    

body{ padding: 10px; font-family: Times New Roman; font-size:13pt }; #divHeader{ line-height:25px; margin-bottom:30px }; #divBody{ max-width:90%; text-align:justify }PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 0019840-56.2025.8.27.2729/TORELATOR: GIL DE ARAÚJO CORRÊAAUTOR: HELIDA MONIQUE CORDASSO FAGNANIADVOGADO(A): LEONARDO MENESES MACIEL (OAB TO004221)ATO ORDINATÓRIOIntimação realizada no sistema eproc.O ato refere-se ao seguinte evento:Evento 24 - 10/06/2025 - Ato ordinatório praticado