TRF2 - 5025012-91.2025.4.02.5001

Processo 5025012-91.2025.4.02.5001 distribuido para 4ª Vara Federal Cível de Vitória na data de 22/08/2025.

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5025012-91.2025.4.02.5001/ES AUTOR: EDNALDA PEREIRA DA SILVAADVOGADO(A): EDGARD SAUL DOS SANTOS MARTINS (OAB ES032612) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação ajuizada sob o PROCEDIMENTO COMUM por EDNALDA PEREIRA DA SILVA em face de DE CASTRO CONSTRUTORA E INCORPORADORA EIRELI e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, na qual a autora objetiva, inclusive em sede de antecipação de tutela, sejam as requeridas compelidas a proceder à baixa na hipoteca incidente sobre imóvel situado na Rodovia do Sol, 630, Praia de Itaparica, Vila Velha – ES, constituído pelo apartamento nº 408 e respectiva vaga de garagem do Ed.

Chiabai Martins, registrado perante o 2º Registro de Imóveis de Vila Velha sob o número de matrícula 146.619.

No mérito, pleiteia a autora seja confirmada a tutela de urgência em seu tempo deferida, declarando nulo o gravame de hipoteca e condenando as rés em indenização por danos morais que alega ter sofrido, no valor de R$ 30.000,00.

Sustenta que adquiriu da primeira requerida, em 25/06/2021, a unidade acima identificada por meio de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda constante no evento 1, CONTR2; entretanto, inobstante ter quitado todo o preço ajustado (evento 1, DOC10), descobriu que o imóvel possui hipoteca registrada em favor da CAIXA.

Assevera que, por conta disso, não foi possível o registro do imóvel perante o RGI competente.

Pugna, ao final, pelo deferimento da gratuidade da justiça.

Vieram os autos conclusos para a análise da tutela de urgência.

DECIDO.

Requereu a autora tutela de evidência, disciplinada no art. 311 do CPC.

A tutela de evidência constitui uma tendência de evolução das tutelas diferenciadas, caracterizada pelo afastamento da necessidade de urgência para aproximar-se da evidência, como um passo a mais do fumus boni iuris.

Por essa evolução, tende-se a tutelar os direitos de quem pede o provimento somente pela sua provável existência. É técnica que serve à tutela definitiva e também à tutela provisória, esta fundada em cognição sumária, ou seja, a antecipação provisória dos efeitos da tutela satisfativa.  Surge, então, a chamada tutela provisória de evidência, que se caracteriza com a conjugação de dois pressupostos: prova das alegações de fato e probabilidade de acolhimento da pretensão processual. Dispensa-se a demonstração de urgência ou perigo.

Seu objetivo é distribuir o ônus conforme a evidência do direito.

Isso é feito mediante a concessão de uma tutela imediata e provisória para a parte que revela o elevado grau de probabilidade de suas alegações (devidamente provadas), em detrimento da parte adversa e a improbabilidade de êxito em sua resistência – mesmo após uma instrução processual.

Por exemplo, se as afirmações de fato e o direito do autor se colocam em estado de evidência, a injustiça que pode decorrer da sua espera por uma cognição exauriente, necessária para a concessão de tutela definitiva, é muito mais provável do que aquela que vitimaria o réu com um eventual erro judiciário advindo da apreciação superficial da causa, por uma cognição sumária, que funde uma tutela provisória.

Isto é, se o autor demonstrar uma evidência do seu direito, é justo que ele comece a usufruí-lo antecipadamente, ainda que não haja qualquer urgência. É nesses casos e com esse propósito que se propugna pela concessão de tutela provisória de evidência, desestimulando a resistência do réu para quem se tornará desvantajoso procrastinar o feito e vantajoso cooperar para seu deslinde ou, talvez, partir para mecanismos alternativos de solução de conflito.

Pois bem.

Há, segundo o art. 311 CPC1, duas modalidades de tutela provisória de evidência: a) punitiva (art. 311, I), quando ficar caracterizado o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório da parte; b) documentada, quando há prova documental das alegações de fato da parte, nas hipóteses do art. 311, II a IV, que determinam a probabilidade de acolhimento da pretensão processual.

In casu, verifico estar atendida a hipótese do art. 311, II, do CPC, que autoriza a concessão da tutela de evidência inclusive em caráter liminar (vide parágrafo único do mesmo dispositivo).

Explico.

Trata-se de demanda na qual a autora pretende, em síntese, que se proceda à baixa na hipoteca incidente sobre a unidade imobiliária que adquiriu da primeira requerida, autorizando, assim, a transferência para o seu nome no RGI competente.

Alega, para fundamentar o pleito, que não obteve êxito no registro do bem em razão da hipoteca dada em favor da CAIXA.

Vê-se então que o litígio está relacionado ao reconhecimento de direito e levantamento de hipoteca, que atingiu a unidade da autora.

Primeiramente, não se ignora que a autora tenha celebrado o compromisso com a primeira requerida (evento 1, CONTR2) e que houve a satisfação da obrigação em relação ao preço ajustado na aquisição, conforme se verifica do Termo de Quitação de Dívida (evento 1, DOC10) trazido com a inicial.

Vê-se ainda que o compromisso foi firmado em 25/06/2021, portanto, após a tomada de empréstimo da construtora junto à CAIXA, com garantia de hipoteca, datada de 12/03/2021, conforme certidão de matrícula do imóvel acostada no evento 1, DOC5. Ou seja, a primeira requerida deu a unidade em garantia de contrato de mútuo firmado entre ela e a CAIXA, e, mesmo assim, procedeu à alienação do imóvel, firmando contrato de compra e venda com a parte autora.

Ocorre que o registro da hipoteca, por si só, não a torna legítima, pois deve preponderar a boa-fé do compromissário comprador em detrimento do ônus real da garantia, mesmo que o contrato de compra e venda seja posterior ao gravame.

Ou seja, não há direito de sequela tão somente por ter-se registrado a hipoteca.

O adquirente do imóvel, terceiro em relação ao negócio celebrado entre a construtora e a CAIXA, não pode ser responsabilizado por uma dívida para a qual não concorreu, tampouco por eventual inadimplência da construtora.

Outra interpretação levaria à imposição de elevado ônus ao adquirente que teria de pagar duas vezes pelo mesmo bem, tendo procedido de forma correta desde o início e sendo vítima inclusive da falta de fiscalização dos prepostos da instituição financeira.

Considerando-se ainda a aquisição de boa-fé, aliada à posse no imóvel, há, portanto, fato impeditivo do direito titularizado pela CAIXA, que é o direito de sequela, emanado da hipoteca.

A matéria, inclusive, é objeto do verbete nº 308 da Súmula de jurisprudência do STJ, verbis: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

Na linha da fundamentação: CIVIL.

IMÓVEL HIPOTECADO PELO VENDEDOR.

ALIENAÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL.

INOPONIBILIDADE DO GRAVAME AO COMPRADOR.

SÚMULA 308 DO STJ. - A questão suscitada nos presentes autos diz respeito a pedido de cancelamento e baixa de hipoteca que recai sobre a unidade habitacional, sob o fundamento de ineficácia e inoponibilidade, em relação à adquirente do bem, da hipoteca constituída entre a construtora e o agente financeiro. - A matéria já se encontra pacificada no Superior Tribunal de Justiça com a edição da Súmula nº 308, segundo a qual "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". - Apelação provida. (TRF2 , Apelação Cível, 5018247-41.2024.4.02.5001, Rel.

SERGIO SCHWAITZER , 7ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - SERGIO SCHWAITZER, julgado em 24/06/2025, DJe 30/06/2025 13:23:59) CIVIL.

APELAÇÃO.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIOA.

CANCELAMENTO DE HIPOTECA. 1.

A sentença julgou procedente o pedido para condená-la a cancelar a hipoteca das unidades residenciais objetos da demanda, no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária no valor de R$100,00 (cem reais), até o limite de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e a adjudicar os imóveis aos autores. 2.

Aplica-se o verbete nº 308 da Súmula do STJ ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"), por ser incontroversa a quitação do preço pago pelos adquirentes junto à construtora. 3.

Apelação desprovida. (TRF2 , Apelação Cível, 5002033-19.2022.4.02.5106, Rel.

LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO , 8ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, julgado em 09/12/2024, DJe 13/12/2024 16:46:22) Assim, as alegações de fato da autora se comprovam pelos documentos trazidos com a inicial, e a tese que sustenta a fundamentação é firmada em Súmula do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 308), que é de observância obrigatória, nos moldes do art. 927, inciso IV, do CPC.

Autoriza-se, então, a aplicação da hipótese prevista no inciso II do art. 311 do CPC, ou seja, a concessão de tutela de evidência documentada e fundada em precedente obrigatório, que vincula o julgador.

Do exposto, DEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA, liminarmente, para SUSPENDER imediatamente os efeitos da hipoteca incidente sobre imóvel situado na Rodovia do Sol, 630, Praia de Itaparica, Vila Velha – ES, constituído pelo apartamento nº 408 e respectiva vaga de garagem do Ed.

Chiabai Martins, registrado perante o 2º Registro de Imóveis de Vila Velha sob o número de matrícula 146.619, bem como de quaisquer restrições existentes posteriores a ela.

Defiro a gratuidade de justiça requerida, nos termos do art. 98 do CPC.

Intime-se a parte autora acerca da presente decisão.

Citem-se as rés, com as cautelas legais.   1.

Art. 311.

A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando: I - ficar caracterizado o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório da parte; II - as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante; III - se tratar de pedido reipersecutório fundado em prova documental adequada do contrato de depósito, caso em que será decretada a ordem de entrega do objeto custodiado, sob cominação de multa; IV - a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.

Parágrafo único.

Nas hipóteses dos incisos II e III, o juiz poderá decidir liminarmente.